本文导读：

1、德胜上郡：区位好，怎奈“身陷围城”

2、高运高庄：高铁公园，变“废”为宝

高架、铁路是现代城市文明的象征，方便人们出行的同时，也给周边的住户带来了诸如噪音、空气污染等困扰。

图片来自网络

如果小区被高架或者铁路包围，这样一来，将严重影响居住体验。声光的污染或许还可以通过加厚门窗来阻隔，但高架就像一堵厚厚的围墙，会给空间带来强烈的割裂感。

此类硬伤，是否注定无法逆袭呢？

本期，研究员实地探访杭城2个典型的“围城”小区，分别是城东的德胜上郡和萧山的高运高庄。

德胜上郡：区位好，怎奈“身陷围城”

德胜上郡小区紧邻石德立交桥，东南两个方向分别直面秋石和德胜高架，西北方向则为铁路，是杭州最典型的“围城”小区。

德胜上郡区位图

小区距离武林广场直线距离不到5公里，和黄龙、钱江新城在同一圈层上，仅从地理位置来说非常核心，也难怪小区有一个别名叫“武林8栋”。

虽然区位不错，但是最近的地铁口在1.5公里以外，公共出行不是非常便利。

在附近村民的指引下，研究员穿过了一片菜园子，才算找到了小区的入口。

这块地位于小区和高架之间，本应是市政绿化用地，被周边居民“开荒”成菜地。很难说这个菜园子对小区是不是减分项，毕竟古往今来文人雅士都有回归田园的梦想，下里巴人能就近吃到正宗的有机蔬菜，也挺不错的，正如湖南卫视《向往的生活》所展示的。

在一个布满了钢筋水泥的地方，有这样一片园子，倒也有趣的很。

德胜上郡与石德立交

小区东面几排楼的业主，受高架的影响比较大。夏日的夜晚，业主们无法在阳台惬意乘凉，甚至不敢开窗，一开窗就见繁忙的石德立交，这里是杭州最大的堵点之一。

小区西边的铁路

“刚住进来的第一个月肯定不习惯，后面就适应了，货运火车的声音比较吵。”业主老李告诉研究员。老李对小区似乎还挺满意，指着南面的工地说那是一个综合体（新农都），以后生活会方便起来。是的，配套总是会越来越完善的。

小区处于笕桥机场的航道下面，偶尔有飞机从低空飞过。研究员在小区转了半个多小时，就有2架飞机飞过。飞机的轰鸣声，听起来比来自火车或汽车的声音响亮一些。

也是因为机场限高，小区的容积率只有2.0，以11层的小高层为主，楼间距也比较宽，日照和采光都很不错。

小区的园林绿化做得也很用心，算是对外部环境的一种有效补偿。

德胜上郡最早于2015年首开，彼时毛坯均价仅1.8万元/㎡。后来跟随行情一路上调价格，于2017年先后推出几批精装房源，价格在3.2-3.5万元/㎡。

数据显示，近半年该小区二手房最高成交价为4.3万元/㎡，相比首开的价格，至少翻了一倍。

高运高庄：高铁公园，变“废”为宝

有别于德胜上郡被高架围困，高运高庄陷入的是铁路”包围圈“。

高运高庄区位图

小区位于火车南站正南方向3公里处，正好是铁路支线的汇集点附近，因此出现了四面被铁路包围的场景。

高运高庄

铁路虽然有一定的噪音污染，并不带来尾气和灰尘。

为了利用桥墩周边的公共空间，铁轨周边规划了一个高铁公园，里面铺设了塑胶跑道，为居民提供休闲健身的场所。

高铁公园

相比德胜上郡围墙外的菜园子，这个公园算得上是变废为宝了，对城市界面、楼盘身价都有提升。

高运高庄2014年首开后均价约8000元/㎡，当时板块的其他楼盘价格普遍在1.2万以上。

数据显示，近半年高运高庄二手房最高成交价为28013元/㎡，五年增值超过了2倍。这个涨幅即使和未来科技城或者奥体比，也不逊色。

今年4月，金帝竞得小区附近的商住地块，有望引进银泰城，或许这也是二手房能卖到2.5万+的底气所在。

在杭州拥有自己的住房不容易，普通人能买得起的房子肯定是不够完美的。

德胜上郡和高运高庄虽有这般硬伤，却也在这波牛市中实现了价格翻倍，为后期换房提供了重要的筹码。从这点来说，它们算是逆袭成功的例子。

房探点评：

有限的预算之下，刚需购买硬伤盘多为无奈之举。只要杭州的基本面持续向好，这里的每一片土地都能实现保值增值。当然，有条件的情况下，还是尽量避免这些不利条件。如果买到了有硬伤的房子，悲观大可不必，比文中两个小区更“伤”的恐怕也不多见了吧？