精装均价18600元/㎡!钱塘新区核心双地铁新盘首开,会万人摇吗?

核心提要:

1、1万+的TOD,是否值得摇

2、首开均价18600,融创盈利多少

3、96套小高层,能否万人摇

文/住浙网研究员 王蓓蓓

昨晚(10月22日晚),融创东南区域官微发布了融创城(备案名:融智创城)2、3、4#号楼的销售公示。

项目首开96套小高层(11层),户型建面约110与123㎡,均价18600元/㎡(含精装标准2500元/㎡)。

融创东南区域官微截图

值得注意的是,该批房源线上登记时间为10月25日-27日,需存款冻结20万元。

1万+的TOD,是否值得摇

今年2月1日,还没有升级为钱塘新区的大江东迎来一宗核心区巨无霸商住地块(总建面约60万㎡)的出让。

历经8个多小时、鏖战366轮,最终由融创揽入麾下,成交楼面价约8732元/㎡。这块地,即如今的融创城。

融创城区位示意图

项目位于钱塘新区大江东片区青六路与北二路交叉口,与“万人摇”的龙湖江与城隔街对望;

无缝连接地铁7号线的北二路站(在建),同时距离地铁8号线青六路站(在建)直线距离约700米,是一个正宗的双地铁TOD大盘。

项目北面是东沙湖、钱塘新区管委会、大江东规划馆,南面是钱塘智慧城,东面是龙湖天街与大江东宝龙广场,钱塘新区大江东片区的核心资源汇聚于此。

融创城首开一期405-14地块

融创城首开楼幢户型分布图

1万+的板块核心TOD,性价比确实高,值得自住一摇。

但是,据研究员了解,融创城此次首开的3幢均为11层的小高层,户型为110(3房2厅2卫)和123㎡(4房2厅2卫),总价自然水涨船高,只有1层与2层部分房源在200万以下。

融创城首开房源总价最低的一套位于2幢102

这次只开了96套,后续还有很大体量,也还有价格更低的高层(98-118㎡),刚需完全可以等等下一批高层。

首开18600,融创盈利多少

小高层首开精装均价18600元/㎡,融创盈利多少,住浙网算了一笔账。

若商业部分地块按照5000元/㎡计算,配建幼儿园、绿地、道路部分总成本计2000万元,则住宅部分的实际楼面价为10350元/㎡,算上车位利润10万元/个后,对应保本房价约17400万元/㎡。

注:1.住宅实际楼面价=(成交总价-商业部分成本+配建学校+公租房成本+其他配建成本)/(建筑面积-商业部分面积-公租房面积-其他配建面积);

2.保本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本+建安成本(5000元/㎡)+税费(土地增值税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计占新房销售均价的9.5%)+营销及管理费(售价的4%)+财务成本(按照建安5000元/㎡*1.5年*6%年化利息);

3.车位利润=(新房售价/㎡*10.5 -单个车位成本)/ 单个车位建筑面积。

也就是说,融创城的小高层静态盈利约1200元/㎡。

参照江与城最近一批高层均价约17800元/㎡,融创城的高层价格也大抵如此,高层静态盈利约400元/㎡;加之后续还有洋房、叠排等低密产品的溢价,项目保本无忧。

96套小高层,能否万人摇

最后,来探讨一下,融创城首开的96套小高层会有怎样的开盘表现。

通过分析之前18次万人摇我们大抵得出这样一个规律:推出房源套数足够多、价格有足够优势的楼盘,才有更大机率冲刺万人摇甚至2万人摇。

这也是越来越多的开发商喜欢一把推光的原因之一,既加快了销售节奏,还有可能收获一顶万人摇的帽子,何乐而不为?

融创城首开110㎡户型示意图

如融创城隔壁江与城的那次万人摇,就足足推出了298套房源。

相比之下,虽然融创城首开的价格依然存在着优势,但仅有96套、还都是大户型,研究员猜测万人摇应该不会,但中签率至少在20%以下。


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