文/住浙网研究员 华静

今日一早，杭州主城区八宗地块挂牌公告发布，包含四宗宅地、四宗商地，总起价110.9亿元。

在这八块地之中有一块“宝地”格外的引人注目，它就是位于江河汇流区的“景芳三堡单元JG1206-47地块”。

Part1

江河汇，顾名思义，是大运河和钱塘江交汇之处，追溯该区域上一次推地，那叫一个轰动。

2019年8月7日晚间，杭州市江河汇综合体地块招标结果正式公布，由新鸿基和平安联合体以总价132.6亿元竞得，该单元在成功跻身杭州“百亿地”俱乐部的同时，创下了杭州土拍史上单项目总价之最。

后来，设计方案惊艳亮相，被称为“史诗级”规划，一艘集金融商务办公、城市旅游体验、居住公寓和客运通航等多功能的“综合体航母”正朝杭州缓缓驶来。

江河汇综合体地块效果图

可以说，那一晚，杭州迎来的不仅是港资巨头新鸿基，亦有可能是杭州又一个城市封面和能量爆发的价值高地。

Part2

今日挂牌的景芳三堡地块位于江河汇北面，京杭大运河东面，东南角即为地铁6号线跟9号线的换乘站点三堡站，未来不仅可以完整共享江河汇的所有配套，景观也是一绝。

图示地块即是将出让的景芳三堡单元JG1206-47地块

从挂牌指标来看，该地块出让面积44136㎡，可建面积132408㎡，容积率3.0，用地性质为商住用地。

该地块项目商品住宅毛坯销售均价不得高于62500元/㎡，精装不高于6000元/㎡，即最高精装限价68500元/㎡。

对比来看，该限价相比新鸿基江河汇流项目住宅69800元/㎡的限价，调低了1300元/㎡。

Part3

这1300元/㎡的价差的限价逻辑从何而来？

研究员联想到了同样是“当红炸子鸡”的钱江世纪城。

回顾2019年，钱江世纪城共出让了包括滨江御虹府、滨江嘉品、滨江奥体博览城项目在内的3宗地块，但价格出现了一道明显的分水岭。

其中，滨江御虹府、滨江嘉品所在地块的精装楼面上限价格都是45000元/㎡，而滨江奥体博览城项目的精装楼面上限价格为47000元/㎡，与目前板块内精装商品房源的最高限价持平（和保利澄品一致）。

由此有人认为在钱江世纪城“双限地”存在2个限价，以保利澄品为中心的核心区块，上限均价为4.7万元/㎡，相对边远一些的，均价则定为4.5万元/㎡。

钱江世纪城2019年出让的三宗双限地分布图

这么一对比，景芳三堡单元和江河汇综合体地块1300元/㎡的差价就有迹可寻了。

目前，江河汇板块周边仅一个在售楼盘，就是近期加推的凤起钱潮，高层精装价约61300-61800元/㎡，小高层精装售价为72000元/㎡。

该地块均将于4月28日进行网上竞价。