文/住浙网研究员 杜若
最近的杭州楼市好不热闹。
土拍大热、推盘节奏明显加快、千万豪宅半个多小时就被抢光、万人摇接连出炉……这还不算，“搁浅”十年的滨康综合体也迎来了好消息。
滨康综合体区位示意图
前天，总建面约36.5万㎡的滨康综合体地块正式挂牌，住宅精装限价51500元/m2（含精装4500元/㎡），江南岸的新房住宅价格正式破5万/㎡！
Part One
要知道，滨江区此前商品房住宅精装限价在4.7万/㎡左右；
随后西兴单元双限地出让，精装限价4.92万/㎡、傲旋城90㎡户型均价批到了5万/㎡，都还在5万/㎡及以下的范畴。
很多人表示看不懂。
奥体博览城夜景
明明更吃香的奥体和区政府的板块限价还停留在4.8万/㎡左右，滨康综合体凭什么可以破5万/㎡？
这个道理很简单。滨江区的中心在哪里？区政府和奥体当无异议。
但是，滨江区历来是杭州涉宅用地最紧缺的区域之一，区政府和奥体更是已经饱和，无地可挂；
而且长久以来，滨江区一直呈条状发展，滨江天街、星光大道、武警医院、浙二医院、海康威视等重要城市配套资源及产业都沿着江南大道排布，辐射范围有限，亟需新的中心崛起。
调整后的滨康综合体用地指标图
滨康综合体地块到滨江区政府和萧山区政府都仅需3站，到市民中心5站，堪称江南岸的武林门，地理位置本就占有极大优势；
未来，滨康综合体建成之后，滨江区与萧山区的断层将彻底填平；滨康路-金城路沿线，滨康路综合体、加州阳光、华润万象汇……主干商业道的都市夜景将更加靓丽。
Part Two
另外，TOD向来都是区域客流聚集的中心。
近期，地铁5号线和16号线已正式开通运营，杭州轨道交通已运营里程达约135.4km，在建线路总里程约381km；若地铁四期获批，将再增加266公里。
未来，杭州地铁总里程或将达到783公里。
制图/陈明泉
轨道交通成网将杭州的城市骨架极大地拉伸，人群从原本单一的市中心向外扩散；而TOD正是一个把人群重新聚集起来的中心产物。
杭州最新崛起的几大区域中心都有此特点：
比如城北万象城位于地铁4号线与10号线双地铁上盖，有强大的商业IP加持，勾庄俨然成为城北新中心；再如钱塘新区大江东片区，7号线与8号线交汇处，龙湖天街与宝龙广场环伺，区域中心的地位基本锁定。
滨康综合体地块示意图
滨康综合体地块位于地铁1号线与5号线上盖，贯通武林广场、未来科技城、城西、钱江新城、滨江区、萧山城区、火车南站、城东新城、西湖风景区等众多板块，源源不断地吸引江两岸的客流汇聚于此。
根据规划，滨康综合体的规划条件严格，是照着地标的高度在打造：
1.地块建设高度不大于220米，但至少一幢建筑物的高度不小于218米；
2.设置一座地上建面不小于3.5万㎡的酒店，要求引入五星及以上酒店运营品牌，且不得分割转让；
3.要求建设地上建面不小于5万㎡的大型购物中心，且不得分割转让；
4.其余商业商务用房（大概6.5万㎡）中不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，且不得分割转让；
5.配建一所用地面积不小于6000㎡的幼儿园；
6.鼓励地下空间开发利用，要求地下空间与地铁站点互联互通：
……
对标江河汇流、望江、城市之星等综合体地块，滨康路综合体地块即将引领西兴单元成为滨江区的第三大区域中心。
Part Three
滨康综合体地块位于地铁1号线与5号线上盖，贯通武林广场、未来科技城、城西、钱江新城、滨江区、萧山城区、火车南站、城东新城、西湖风景区等众多板块，源源不断地吸引江两岸的客流汇聚于此。
根据规划，滨康综合体的规划条件严格，是照着地标的高度在打造：
1.地块建设高度不大于220米，但至少一幢建筑物的高度不小于218米；
2.设置一座地上建面不小于3.5万㎡的酒店，要求引入五星及以上酒店运营品牌，且不得分割转让；
3.要求建设地上建面不小于5万㎡的大型购物中心，且不得分割转让；
4.其余商业商务用房（大概6.5万㎡）中不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，且不得分割转让；
5.配建一所用地面积不小于6000㎡的幼儿园；
6.鼓励地下空间开发利用，要求地下空间与地铁站点互联互通：
……
对标江河汇流、望江、城市之星等综合体地块，滨康路综合体地块即将引领西兴单元成为滨江区的第三大区域中心。
滨江区在售待售项目本就不超过10个，西兴单元更少；滨康综合体地块所辐射的核心区域，仅有一路之隔的时代滨江悦在售。
项目不仅承接着区政府板块的配套（银泰等）红利，还占据着滨江区第三大中心的核心位置，区位优势一下子脱颖而出。
然而，项目均价约4.2万/㎡，是目前整个滨江区在售待售项目中唯一一个毛坯交付且总价最低的。
时代滨江悦区位鸟瞰示意图
首先，与滨康综合体地块（毛坯限价4.7万/㎡）对比，时代滨江悦比现有限价低了约5000元/㎡。
再者，“双限”时代房企利润被压缩，几乎没有双限地会选择做毛坯房；
加上精装，滨康综合体地块未来售价约5.15万/㎡，时代滨江悦足足便宜了约9500元/㎡，是不折不扣的限价红盘。
时代滨江悦效果图
另外，不仅价格低，滨江悦的户型也要更亲民更实用一点，总价门槛又降低了不少；如建面约128㎡的户型就做成了宽敞的大四房，足够拿来用作二胎改善房。
反观滨江区其他项目，壹号院仅剩200㎡左右的大平层，总价动辄上千万；丹枫四季虽未首开，但户型也要145㎡起步，没有700万预算轻易不敢考虑。
时代滨江悦效果图
作为滨江唯一在售的双地铁楼盘，总价便宜了几百万，但时代滨江悦不管是在园区品质、配套还是在户型上都是妥妥的低价高配。
珍珠蓝的全石材干挂，挺拔时尚；还为业主配建有下沉式会所，恒温泳池、瑜伽馆、健身房等设施齐备。体量仅约6.2万㎡就配建园区会所，别说杭州放到全国都是少见，时代滨江悦真的用心在打造。
时代滨江悦容积率仅约2.2，8幢高层呈围合式分布；不仅给中央景观（近万㎡）留足了空间、楼间距也达到了约1:1的比例，尤其是2号楼与在售的9号楼之间，楼间距更是达到了将近110米，
这样比较起来，区域中心+双地铁+摩天TOD商业综合体地标在侧的时代滨江悦，一套石材干挂+运动会所+超大楼间距的大四房约500万就能搞定，何乐而不为？
摩天商业TOD地标、双地铁旁，这个低价高配的滨江悦，再不出手就来不及了。