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1.主城2万+幸存板块，现状如何

2.现房项目，最快7月底入市

3.中签率9.95%，三墩北用来改善？

文/住浙网研究员 王蓓蓓 

4月24日，杭州金辉官微发布金辉紫雅云邸的意向登记公示表，148套高层房源共有1487户家庭登记，其中人才无房家庭6户，无房家庭350户，整体中签率约9.95%。

图源杭州金辉官微

要知道，紫雅云邸全都是建面约148㎡的大户型，精装均价28600元/㎡，总价400万起步，然而148㎡户型只做了三房。

三墩北作为摇号红利丰厚的热门板块，曾经三次万人摇，一直以来都是刚需聚集的阵地；400万左右的改善三房为何也如此吃香？

主城2万+幸存板块，现状如何

自从2019年7月29日，杭州第一批双限地出让以来，各个板块的限价都有了明确的体系。

主城区2万+，除了钱塘新区（大江东+下沙），就只有三墩北了。

制图/陈明泉（数据截止时间：2019年12月18日）

由于严格的限价，三墩北一直是杭州主城区少有的价格洼地，吸引了刚需置业的广泛关注；但是据住浙网数据统计，自2014年以来板块仅出让了8宗涉宅地块，供应并不多。

供不应求的态势增添了板块的新房热度与话题度。

万科西雅图实景

西湖国际城三次万人摇，万科西雅图、绿都云和湖、银城云谷天境等也都是名副其实的刚需红盘，整个板块自摇号以来平均中签率仅约9.17%。

2019年10月，银城云谷天境领出最后一批高层预售证，精装均价28107元/㎡，中签率约3.69%。

此后，板块便陷入了断供。

绿都云和湖实景

2020年1月10日，钱江房产竞得三墩北第一宗双限地块，精装限价28100元/㎡，板块均价仍被牢牢摁在3万/㎡以下。

因此，2020年三墩北仍然是刚需狂欢的一年。

由于杭州绕城高速、杭长高速和老宣杭铁路对板块的分割，三墩北目前的城市界面并不算好，与三墩的融合度也低了些，交通不畅。

三墩北实景

老宣杭铁路占用的空地实景

但据余杭招标网发布的《八达仓前物流基地、临平货场迁建及老宣杭铁路资产处置项目第三方审价服务招标公告》来看，这段铁路要拆除，基本板上钉钉。

铁路拆除后，三墩北和三墩原本的物理屏障消失了，不仅和主城其他板块融合度更高，板块面貌相信也会越来越好。

现房项目，最快7月底入市

断供近半年，三墩北的供应虽然迟到了但并不会缺席。

据住浙网研究员调查， 金辉紫雅云邸清盘之后板块还有金辉建发三墩北现房项目、钱江房产三墩北项目两大纯新盘待售，进度最快的预计7月底就会入市解渴。

三墩北部分项目分布示意图

与万科西雅图紧挨着的金辉建发三墩北现房项目，目前13幢高层均已封顶，预计今年年底交付；预计5月开放实景示范区，7月一次性推出1224套可售高层房源，预计精装均价2.81-3万/㎡。

据了解，项目主力户型为95㎡三房，105㎡三房，125㎡四房和139㎡四房，刚需户型为主，可售房源又多，冲“万人摇”很有希望。

金辉建发三墩北现房项目实景

值得注意的是，金辉紫雅云邸是金辉独立操盘，而金辉建发三墩北项目虽然是由金辉和建发联合拿地，操盘方是建发，或许在产品品质上更有保障。

今年3月，钱江房产三墩北项目开启动员大会，动作快的话三季度应该也会入市；作为板块第一宗双限地，2.81万/㎡的钱江项目距离星洲二小较远，但距离2号线白洋站更近，交通条件要好一点。

所以，看好三墩北的刚需购房者别急，你们要的供应马上就要来了。

中签率9.95%，三墩北用来改善？

让笔者感到诧异的是，金辉紫雅云邸148㎡三房户型竟然大受欢迎。

这是要在三墩北做纯改善？400万的三房改善？

金辉紫雅云邸实景

2018年消防新规出炉后，房企要想“偷面积”很难，但三房户型95㎡就能做到，想再舒适点117-125㎡的三房足够，为何要做148㎡的三房？

据置业顾问回复，金辉紫雅云邸有别于金辉建发现房项目的刚需定位，定位为西湖区的纯改善客群。

紫金明珠公园实景

项目紧靠紫金明珠公园，双面环水，可售的2-4号楼景观视野不错；从外立面来看，紫雅云邸较旁边的西湖国际城更有品质感。

项目拿地是2017年，不受消防新规限制，可赠送面积达约20㎡；也就是说148㎡的户型，实际可以享用约168㎡。

星洲二小实景

项目不远处就是求是星洲二小，冲着学区来的也不在少数；毕竟西湖国际城的二手房成交均价已经飙到32810元/㎡，紫雅云邸有一定价格优势。

但项目体量较小，地块呈三角形，西侧在造约24层的回迁房，2号楼的采光或受影响；而且周边回迁小区较多，整体居住氛围仍然偏向于刚需。

金辉紫雅云邸3号楼望出实景

再者，金辉在杭第一个项目维权不断，口碑并不好。

金辉紫雅云邸能有此表现，只能让人感叹主城+学区真是硬通货。抛开这两点，三墩北用来改善似乎还为时尚早。