文/住浙网研究员 张伟博 

如果用一个字形容上半年的土地市场，那就是“热”。

伴随货币宽松和楼市持续回暖，开发商像下山饿虎一般在浙江“攻城略地”，为提升市场占有率，图跑量，不惜低利润拿地。据好地研究院统计，今年杭州宅地平均预期销售利润徘徊在5%上下，个别甚至要保本。

来自好地研究院

在杭州严格限价、预期利润率持续走低的背景下，开发商不得不将触角伸向周边市场，进而带动环杭土地市场近期火爆异常。

上半年，环杭的诸暨、德清和柯桥等区县，均诞生了地王，部分涨幅高达3-4成，远远甩开曾经的“地王”。

房企加预期拿地常态化。

环杭城市地王楼面价涨幅

1、柯桥

6月9日，经过 74 轮报价，绍兴本土房企金昌以总价 32.84 亿元竞得柯桥 R40 地块，楼面价 19737元/平米，溢价率 51.76%。

该地块一举创下柯桥地价新高，位列绍兴全市第二高。根据测算，整盘未来售价需达到 28000元/㎡以上才能保本，而周边在售高层均价普遍不到2.4 万元/㎡。

金昌地块周边地价

此前，板块内最高地价为万科竞得的R24地块，楼面价14755元/㎡，不到一年时间，地价上涨33%。

金昌此番拿地，不可谓不激进。

当然，此次柯桥地块热度高，也有项目自身属性的原因。一方面，柯桥作为融杭桥头堡，区位交通优势明显，杭绍城际预计2021年开通，为市场注入上涨预期；另一方面，柯桥近几年来土地供应较为克制，供求关系健康，而该宗地块水系环绕，适合打造低密改善类产品，为盈利空间预留了想象力。

2、诸暨

同样是金昌，早在一个月以前，已在诸暨“炮制”了一个地王。5月7日，经过172轮竞拍，金昌以72%的溢价率竞得暨阳街道地块，楼面价8930元/㎡，创下区域新高。

和周边地块相比，分别较2018年的中南和祥生地块上涨近45%、93%。

金昌地块虽然位于诸暨城东较核心区域，但周边新房价格不过1.3-1.4万元/㎡，若要实现5%-10%的利润，房价至少需上涨20%左右。

来自好地大数据 

3、上虞

4月28日，经过252轮的激烈竞拍，中南以12811元/㎡的楼面价竞得上虞城北53号地块，同样创下新高。

2019年6月，金地竞得的相邻地块楼面价仅9132元/㎡，不到一年时间，楼面价上涨40%。

来自好地大数据

金地项目（金地悦峯里）目前在售高层均价约18000元/㎡，洋房均价约19000元/㎡。中南地块若要实现5%以上利润，预期售价需涨至22000元/㎡，对应至少20%的房价涨幅。

金地悦峯里售楼处

拍地那天，研究员正好在金地售楼处市调，地王效应给售楼处增添了大量人气。

板块内主要竞品金地悦峯里和港龙铂樾府均已进入尾盘阶段，中南项目未来将完全主导板块供应及定价权，这也是开发商敢于高价拿地的底气所在。

4、德清

德清向来是湖州房价最高的区县，由于土地供应量长期偏紧，土地市场一直较热。

4月14日，金成联合吴兴新业建设竞得舞阳街道地块，楼面价12320元/㎡，刷新板块地价，较半年前绿城地块上涨约35%。

来自好地大数据

地块位于地理信息小镇，是德清重点打造的高端人居板块，杭德轻轨在板块内规划了站点。

6月11日，杭州至德清城际铁路工程项目（勘察设计、国际招标、施工等）的招标文件在德清县公共资源交易中心正式发布，意味着该项目又向前推进了一步。

杭德轻轨开通后，德清至杭州的交通将更加便利，并有望成为杭州外溢的重要一站。 

地王效应更多反应当下宽松的货币环境以及房企的乐观预期，能够短暂刺激市场热度，但不能决定最终的房价走势。

房企被地王拖垮的不在少数，昔日激进的泰禾正在苦寻金主。时至今日，温州单价地王仍然停留在2010年（置信地块，楼面价3.7万元/㎡），十年时间仍未被突破。

在房住不炒的总基调下，地王真的香吗？