地铁3号线这个TOD有点神秘,啥时开盘?倒挂1万元/㎡吗

文/住浙网研究员 艾维 

9月17号,“鸽神”杭源里终于领证了!没有又双叒放鸽子。这一下,连带项目西侧 200米的英蓝国际金融中心引起关注。住浙网发现,地铁3号线香积寺路站上盖的这个项目拿地整整6年了,当时的楼面价仅仅13315元/㎡。而类似这样久捂不开的老盘,杭州还有那么几个。 

  

今年8月,距离杭源里不远的大关宅地挂牌,精装高层限价50180元/㎡。问题来了,英蓝住宅何时入市,会以什么价格开盘? 

PART 1 

和英蓝项目相比,杭源里的“鸽劲”实在算不了什么。 

2014年9月,北京英蓝以13315元/平米的楼面价竞得位于大关的这宗商住地。但是拿地之后,北京英蓝显得悠哉游哉,保持着“慢速前进”。2016年10月,英蓝国际金融中心作为杭州市第三批重大项目,举行了开工仪式。

 

蓝国际金融中心效果图

如今4年过去了,研究员到现场跑盘,发现2幢写字楼靠东面的一幢快结顶了,西边的那幢进度稍慢一点。6幢住宅其中3幢已造到20层以上,快结顶了。去年住浙网也曾来此跑盘,两相对比,确有明显进展。

英蓝国际实景图  摄于9月15日

根据规划公示,英蓝项目地上建筑面积118287㎡,共规划6幢高层住宅、7幢商业用房、2幢办公用房以及3个广场(分别为住宅广场、商业广场和文化广场)。其中住宅A1-A3层高23+1F、A4-A6层高12+1F。A1-A3、A6、B1-B2底部有2层高商业裙楼。

  

据方案介绍,项目商业商务用房建筑面积占地上总建筑面积的60%,住宅地上建筑面积占地上总建筑面积的40%,也就是说项目将带来近5万㎡的住宅供应及7万㎡左右的商业商务面积。 

PART 2 

对于金融业界而言,英蓝集团可谓无人不晓。在北京金融街7号的英蓝国际金融中心承载了高盛、摩根大通、瑞士银行、苏格兰皇家银行等46家国际顶级金融机构,是国际金融机构中国总部的聚集平台。

 

北京英蓝国际金融中心 

北京英蓝除了在杭州,北京、厦门、西安都布局有英蓝国际金融中心。 

北京英蓝集团的董事长叫于志强,还有一个中国侨商投资企业协会副会长的头衔。据企查查信息,英蓝集团在国内的实体为北京英蓝置业有限公司,被注明为有限责任公司(外国法人独资),成立日期为1994年,是一家进入行业较早、深耕金融地产、服务业的外企。

集团通过北京英蓝置业这个平台100%控股杭州英蓝置业公司等。北京英蓝置业公司的董事长张如成是杭州英蓝置业公司的董事。

PART 3 

对于杭州购房者来说,更关心的是它啥时候开盘? 

现实比较骨感:只要开发商财务上能够承受,可以一直捂盘。或者,写字楼部分对外出售租,住宅部分继续拿着。原因嘛,据研究员了解到的,还是对批出的价格不大满意。 

英蓝的住宅坐拥几大利好:TOD准现房;距离卖小文汇校区近在咫尺,学区房大概率;可观的倒挂。

 

卖鱼桥小学文汇校区  摄于9月15日 

前几天杭源里领证,高层均价在4.8万元/㎡,英蓝想要看齐这个价格,难度很大。最直观的,杭源里的楼面价达到30559元/㎡,而英蓝连一半都不到,尽管是商住项目,商业部分适当拉低楼面价,但G20峰会前的地价要匹配现在的房价,可能性并不大。 

譬如西溪公馆,拿地时间更早成本更低,今年6月首开时,批出的高层均价是在2.8万元/㎡,这个价格比未来科技城核心区的3.45万元/㎡要低,相当于打了个8折。

另外,参考其他“老盘新开”的例子譬如金色和庄、湖景居等,前者和4年前的均价相比原地踏步;湖景居去年10月新开盘,从2016年的2.2万涨到了3.29万元/㎡,接近了金沙湖当时的均价,即便跟现在3.75万元/㎡双限价相比,也相当于八五折。 

英蓝首开能批出什么价格,房管部门会综合考虑其拿地成本、财务成本,参考为配合3号线香积寺路站和香积寺路隧道建设,毕竟项目与这两大工程几乎零距离,互相协调会在建设进度上有所影响。如按与板块现新房价4.8万元/㎡“八折-九折之间”框算,大致房价会在4-4.3万之间。这个价格,有成为红盘的潜质吧。 

售罄的话,英蓝约5万㎡的住宅将带来20亿元以上的销售收入,加上2幢核心地段写字楼和商业用房的市场价值,31.5亿元的总投资能轻松覆盖。当然,没有算上财务成本。

PART 4 

杭州城里,还有哪些项目一捂六七年甚至更久的?首先,可以将西溪公馆从这个名单上划去,以下几个“老盘”可以关注。 

滨江大江之星

位于大江东的河庄街道新港路南侧,邻近地铁口。在金色和庄清盘之后,大江之星成为众多刚需记挂的楼盘。

 

大江之星共规划为6幢高层、1幢小高层、2幢洋房,2016年首开均价约8688元/㎡,时隔半年,再次加推,均价已涨至约13000元/㎡,涨幅约50%。

目前还剩下2#、10#的高层,以及3#、4#楼的洋房没有领出预售证,一共190多套。

御园 

 

                                                      御园实景图

在馒头山下该项目地块于09年被杭州西子房产拿下,但2011年,由于地块涉及南宋皇城遗址被迫停工,2015年项目重启,地块规划进行了大量调整。

如今,走在馒头山路上,已经可以看到一片白墙灰瓦中式建筑群,那就是御园。由于拿不到心仪的价格,御园的开盘也是一拖再拖。至今没有明确的说法。 

未来科技城巨化项目

2013年7月,巨化集团联合浙江衢州巨化房地产开发有限公司以总价1.1亿元,拿下了项目所在的地块,折合楼面价1845元/平米。

 整个项目中,有180套住宅房源,均为约89方户型。一河之隔的EFC欧美金融城,已于2017年交付入住,二手房高达40000元/平米左右。

 

巨化项目住宅实景图

经住浙网打探,这批新房源的开售时间、价格一直没有公开,并且是对外出售还是巨化自持也都是未知数。