红盘迭出的9月,哪些新盘步履蹒跚?

文/住浙网研究员  艾维 

杭州新6条出台之后,“万人摇”没有再出现,各大热门板块以及红盘的热度有降温迹象。但红盘终究还是红盘,拥有的粉丝受众之多、吸引力之强令人叹为观止。 

譬如:未来科技城的天空之城,被列为房源全部向无房家庭倾斜的热点楼盘,仍有5433组登记摇号,其中更包括了599组高端人才无房家庭;申花板块均价54000元/平米的养云静舍,最终中签率9.6%,低于大部分的热点盘。

  

9月杭州,在新政的指挥棒下依然是红盘迭出,“金九”坐实。但也有少数楼盘去化不佳,可谓步履蹒跚,需要销售团队加油。 

1. 下沙两大刚需盘,分出高下 

8月中旬,位于大学城北的江山云樾府首开,开盘的是南府,推出1-4#、7#共382套可售房源,均价26200元/㎡。因为和沿江板块的广宇锦上文澜差不多同时入市,当时住浙网还提出一道选择题——

回顾》》下沙两大刚需盘,你选哪个? 

 

当时,江山云樾是稍稍被看好的那一个,毕竟有三重利好叠加——倒挂+板块配套醇熟+轨道存在想象空间,2.62万元/㎡的限价天花板,既是下沙的最低均价,放眼杭州全城也是很有竞争力的价格。更有自媒体造势,认为江山云樾有“万人摇”的潜质。 

理想很丰满,现实难免骨感。 

江山云樾首开摇号中签率就“惨不忍睹”——382套房源仅有388组登记,勉强摇号,中签率高达98.5%,摆明了是卖不完的。直到昨天,研究员去现场跑盘,这批房源到现在还有得选! 

为什么落差那么大?因为之前的那些理由细究起来都勉强——倒挂是有,参考保利果岭、东郡国际最新的成交价格,多在3万元/㎡上下,倒挂不算多;轨道憧憬的是海宁长安修过来的轻轨,八字还没一撇,即便规划通过,建成最快也要亚运会后了。 

 

文海实验学校文清校区实景图 

配套成熟,但哪一个都不突出。 

启源小学和被文海教育集团托管的启源中学算是利好,但竞品锦上文澜几乎可坐实文海学区房。所以,锦上文澜顶着3万元/㎡均价,仍受到各路人马尤其是投资客群的青睐——首开摇号中签率26.9%,去化妥妥的。 

一前一后的两件事,对江山云樾的影响也很大。前面的那件就是发生在海宁的中介砸售楼处风波,说得再直白点,由于疑似“跳单”省佣金,祥生把杭城的中介狠狠得罪了。一损俱损,江山云樾去化不利,再没有中介这支友军来相助,相反还有人抱着看笑话的心态。 

之后的事情就是9月初推出的楼市新政,无房户的话语权得到放大,可以选择的热点楼盘一个比一个光鲜亮丽,无形中分化了刚需盘的意向客户。 

此外,江山云樾是有64万方的体量、总房源接近5000套的超级大盘,周边的大创小镇、医药港小镇和大学城年轻客群并没有那么忠诚,不会怀着“过了这个村就没那个店”急切下单的想法,9月的表现把这一点放大无疑。 

所以,不要再拿首推房源数量多、楼市新政的作用来说事,频繁地换将,作用暂时也没看出来,江山云樾要在孤军奋战中走过这个漫长的去化通道。 

2. 长睦现房,用中介来卖洋房 


华润置地卓越明熙府位于丁桥长睦板块,作为主城为数不多的价格“洼地”,深受刚需一族的关注。

目前板块内部配套都较为羸弱,但在地铁3号线通车、龙湖天街等大型优质配套建成之际,城市界面将迎来一个变化。一句话,未来可期。

除了板块发展外,明熙府拥有价格优势以及纯正的现房属性。9月4号,明熙府突然领证,925套房源一把推光。主力户型约89㎡、120㎡的高层毛坯均价约23300元/㎡,共639套;主力户型约125㎡、140㎡的洋房毛坯均价约28000元/㎡,共286套。 

 

结果,摇号中签率为41.8%,一个相对安全的数据,照此发展,明熙府完成去化是没有问题的。唯一让人不确定的是洋房的走势,此前位于新街板块的雅逸府就卡在洋房上,当场降价10万也无济无事。巧的是,它洋房的价格也是2.8万元/㎡。

9月15日选房,果然,高层很快卖完了,洋房剩下了不少。据悉,2200多组选房人中有1173户弃号。

在一个刚需客群为主的板块中,2.8万元/㎡的洋房毛坯有点刺眼。

时至今日,销售将近1个月后, 在住浙小程序的置业顾问这里了解到:洋房依然有房还可以选!不仅如此,研究员在链家平台上看到,明熙府启动了针对洋房的中介分销 

 

3.  萧山老城厢34000元/㎡不吃香 

新盘去化不佳,更多是区位、板块的影响,而在成熟板块中如果还卖得不好,更多要从性价比上寻找原因了。

譬如萧山区的老城厢板块,属于萧山老城区,生活教育配套、居住氛围十分成熟,有回澜的学区,加上多年来鲜有新房入市,高层均价能摸到34000元/㎡。但这个价格,市场给予的回答并不乐观,据住浙摇号小程序显示,在售的中天云望近期两次加推均流摇。

虽然流摇不代表一定卖得不好。昨天,咨询置业顾问时,对方表示8月3号加推的房源还能选,就是说加推2个月多了,这70多套房还没卖光。

 

看来,步履蹒跚的原因基本可归为几点,要么所在的板块不让人看好,倒挂没有,要么学区、轨道交通的配套有限,把投资客挡在了外头;更多的是没有把准脉,刚需产品做了高低配,结果“高成了,低不就”——高层卖得很通气,但洋房走不动。 

剩下的,无非是空间换时间,或者时间换空间,二选一了。