文/住浙网研究员 徐创

最近，杭州楼市又开始让人焦虑了。十一月以来，连续三周的中签率持续走低。无论是500万以上的改善，还是200万级的刚需，都出现了登记人数创新高、中签率个位数的新常态。

正所谓，买到房的喜悦都是相似的，买不到房的焦虑各有各的不同。对于刚需来说，焦虑的是一次次陪跑后，购房成本的陡升；对于改善来说，焦虑的会是被政策挤压的摇号机会；而对城市富豪们来说，焦虑的则是摆在他们眼前的机会着实已经不多了。

那么纵观整个杭州，可供富豪们选择的机会究竟还有哪些？

一、市中心的豪宅项目

首先，我们来给富豪们的豪宅下个定义：所处的位置足够核心或者“豪”得足够纯粹，总价至少在1500万以上。

以这两个条件去框定，大概有19个项目可以作为富豪们的选项。（如有遗漏，欢迎在留言区补充）

其中，位于望江的融创滨江御潮府，是整个钱江新城1.0区域内唯一在售的住宅项目。项目还剩余6幢高层（1、2、5、10、11、13#）和1幢叠排（9#）待售，将一次性推出。

叠排房源户型面积约290-495方，以前期毛坯均价95700元/平米计算，一套房子总价3000万起步。

如此高的总价，富豪们不仅要拼实力，还要拼运气。御潮府5月首开时中签率仅5.6%，甚至低于一些刚需项目。

御潮府鸟瞰效果图

转向江对岸的奥体，能入富豪法眼的只有杭州壹号院一根独苗。而且杭州壹号院仅剩下了1幢21#楼未售，总共只有80套。

这批房源户型建面约332、333方，如果按此前加推的48100元/平米均价计算，套均总价在1500万以上。和御潮府一样，中签率仅个位数的杭州壹号院，运气仍然不可或缺。

除了钱江新城和奥体，高大上的江河汇成为了富豪们的新期待。目前，板块内在售的安徽置地凤起钱潮，高层和洋房均已售罄，仅剩下22套合院待推。

这批合院户型建面约170-175方，价格未定，若以御潮府的叠排均价来计算，一套合院总价在1600万左右。

绿城滨江江河鸣翠鸟瞰效果图

江河汇还有两张王牌未打——绿城滨江江河鸣翠以及新鸿基平安项目。其中绿城滨江江河鸣翠动作更快，将首开1、8、9号楼的约165方户型和7、10号楼约195 方户型。

项目精装限价68500元/平米，住宅难以够上1500万的槛。不过江河鸣翠还有主力户型约300方的商业产品，不限购、不摇号，一个城市封面上的大尺度产品，会是城中豪客们的焦点。

新鸿基平安项目住宅上盖在商场上

新鸿基平安项目的住宅集中在汇东区块的9号和11号地块，规划了7幢住宅，单幢高度130米，主力户型面积约140-320方，此外还有约300-600方的公寓产品。可以说，无论住宅还是公寓都有符合富豪标准的“豪宅”产品。

二、传统别墅区的低密项目

纯低密项目是另一类富豪的标的，它们往往处于自然环境优越的传统富人区，多以中式合院、类独栋的形式存在。

湘湖，依托于绝美的湖山，是传统的别墅区，湘湖壹号、湘畔别墅等动辄“半亿”。而目前，湘湖畔还有两个低密项目值得关注。

保亿湖风雅园距离湘湖湖岸直线约250米，可以说是湘湖和院的组团，相对独立分区。湖风雅园规划了183套中式合院，主力户型约190—280方，是为数不多的大规模中式合院住区。

项目已于10月推出了85套房源，毛坯均价50600元/平米，大多数房源都在1500万以上。目前，还有少量首开房源可以直接购买。

保亿湖风雅园鸟瞰效果图

另一个滨江盛元湘湖里，一直处于“鸽”的状态。项目位于湘湖壹号南侧，地块早于2018年2月出让，但至今仍无确切的开盘计划。

湘湖里一共有290套中式合院可售，主力户型为240—380方，整体的产品定位比湖风雅园高，想必未来的总价也会更高。

湘湖里实景图

在市中心，还有两个低密“鸽盘”。南宋皇城根下的西子御园，拿地至今已有11年，实景已经呈现，但目前仍然待字闺中。项目规划了10幢建筑，其中有49套中式排屋，排屋的主力户型约380方和440方，更有少量的约800方户型。

项目一度传出要卖150000元/平米的天价，倘若真是这样，那么按主力户型的400方计算，一套房子总价超过6000万元，真正的顶豪项目。

西子御园效果图

距离西子御园不远，位于西湖大道与中河中路交叉口西南侧的滨江定福阁同样披着神秘面纱，拿地18年几经易主，至今仍未开盘。

目前项目正在建设中，规划的43套中式合院，建筑面积约194-340方。项目的放风价是10万元/平米，但无论如何，都会是一个纯粹的千万级项目。

三、城市核心的豪宅化大平层

今年是杭州商业大平层的元年，也万万没想到，在这类产品井喷的时候，走出了“独立行情”。

如果说低密排屋、合院住宅是“OLD MONEY”的偏爱，那么这类商业大平层则是“NEW MONEY”的宠爱，毕竟时不时就能传出某某网红一掷千金买下几套大平层的消息。

关于大平层豪宅，怎么少得了钱江新城的身影。板块中华联钱塘公馆、迪凯金座、君豪ONE53和蓝城澜辰等都是顶级豪宅。

其中钱塘公馆，曾被评为“2015年中国十大豪宅”，全盘只有71套房源。目前在售主力户型面积为360方、520方和650方，均价在10万元/平米左右，总价超过3000万。

钱塘公馆实景图

接下去，钱江新城的主要大平层供应会在君豪ONE53身上。项目处于万象城、来福士、市民中心等的簇拥下，地段那是没得说。目前，153套房源已经全部推出，起步户型约244方，最大能够达到约418方。

项目起价68800元/平米，均价约9万元/平米，其中装标就达到了约25000元/平米，真正地壕出天际。

君豪ONE53实景图

另外嘉里中心逸庐还有少部分建面约96-270方的宝藏房源，其它产品均已全部售罄。之前项目约618方私邸，总价过亿。因此，虽然目前在售房源户型不大，但是价格依然不菲。作为西湖畔唯一的可售物业，总会有人为此买单。

逸庐实景图

位于奥体的观雲钱塘城和嘉润公馆，均价4-5万元/平米左右。虽然价格不高，但是胜在户型面积大。其中观雲钱塘城主力户型310-320方，部分顶层户型更是高达640-740方，嘉润公馆建面约240-400方，因此部分房源也能攀上1500万的高岗。

通过以上的整理，可以发现热门的豪宅盘比刚需盘还难买，还有不少楼盘是一鸽再鸽的状态。即便是转向商业公寓，地段核心的优质项目仍然很抢手。

如何买到1500万的豪宅，第二届好房发布会上有专题介绍，敬请关注。本次好房发布会为期两天，12月5日，会场设在城西银泰；12月6日，设在城东的天虹广场。