文/住浙网研究员 徐创

2020年，你买到房了吗？过去的这一年，近6万人摇的西溪公馆、30%的平均中签率、向无房户和人才倾斜的摇号新政等等，都注定了是一个买房大不易的年份。

没买到很遗憾，但同时也不必太在意。2020年，杭州十区一共出让了121宗涉宅地，再加上已经入市的项目，摆在我们面前的选择依然“乱花渐欲迷人眼”。

其中又有哪些值得一摇？今天就为大家盘点2021年的“必摇盘”，供大家参考。

一、上城区：手慢无的选择

有时候，买房难的不仅是刚需，富人们更甚。因为选择面实在太少了，这也是为什么300方的大平层能够成为网红产品。

前两年上城区南星、望江的豪宅虽然很难摇，但至少还有选择余地。如今剩下了融创滨江·御潮府一根独苗，富人们都可以不用思索，等着开盘就是。

更何况它是周边几个豪宅中少有的没有公租的，居住的属性很纯粹。

御潮府鸟瞰效果图

项目原定于去年8月梭哈剩余的全部房源，包括6幢高层（1、2、5、10、11、13#）和1幢叠排（9#）的385套房源。

但由于高价项目难于申领预售证等因素，把这份幸运留给了2021。至于是否能买到，还得要看运气，项目5月首开时中签率仅5.6%，甚至低于一些刚需盘。

二、下城区：离武林广场最近的两大纯新盘

2020年7月，滨江豪掷约107亿竞得文晖宅地（杭政储出[2020]48号），成交楼面价35970元/平米，溢价率21.8%。

自此，改善多了一个必摇选择。直线武林广场仅约2.5公里，光是这一个数字，就能让改善们垂涎。

而且限价还只有51700元/平米——武林广场旁卖5.17万，不比申花更有性价比吗！市中心的稀缺性、滨江造的品质感都决定了该盘的“热搜体质”。

滨江文晖项目鸟瞰效果图

项目计划今年分4期推完，首开计划安排在3月，加推楼幢为：1#、6#、14-16#、26#、28#。

荣安春熙上和湾鸟瞰效果图

如果觉得滨江文晖太难摇，荣安春熙上和湾会是一个更好的备选项。项目处于三塘板块，但距离武林广场约3.5公里，是板块中离市中心最近的项目。

而且小户型配比多，起步约94方的高层户型，最低总价约440万，几乎是三塘板块的门槛价。

项目计划首开1、2号楼，其中1号楼户型为约120方西边套、94方中间套和98方东边套；2号楼户型为约99方的东西边套、约98方东西夹边套，和约117㎡的中间套。

三、江干区：绿城+滨江的王炸

绿城滨江·江河鸣翠，自出生便带着光环。江河汇摩天轮的城市地标旁，继武林壹号之后绿城、滨江的联袂之作，可以说地段、品牌上，整个杭州都没有可以与之匹敌的。

约143方起步的户型，公租房另择址配建，整个项目坚定地锚着豪宅属性。据说，蒋凡之所以要评定高层次人才，就是为了摇江河鸣翠。

绿城滨江江河鸣翠首开楼幢图

虽然真实性未知，但也从一定程度反应了该盘的受关注程度。有的购房者就是看了江河鸣翠之后，连等了一年的丹枫四季院也觉得不香了。

目前，江河鸣翠已经开放了样板间，计划首开1、7—10#，共5幢楼的164套房源。

四、西湖区：向三墩北看齐

是的，西湖区的必摇盘，全在三墩北，首先便是热搜了一整年的紫璋台。紫璋台鸽了2020年，但在2021年应该要赴约了。

这是一个几乎被“神话”的楼盘，每当有推盘潮，就有不少人盼着紫璋台的到来。在它身上，现房和倒挂红利是最显著的两个标签。

建发金辉紫璋台实景图

目前小区已经实景呈现，园林颇有养云静舍的中式韵味。相较于紧邻的万科融信西雅图和中国铁建西湖国际城的二手房（成交价3.7-4万元/平米），倒挂红利超万元。

招商融信天澜就在紫璋台的东侧，限价28100元/平米，倒挂红利同样丰厚。两个楼盘大概率都是“热点盘”，并且极有可能撞车。但天澜作为期房，选择的优先级不如紫璋台高。

钱江古墩彩虹轩区位图

相较于天澜，我会更推荐钱江古墩彩虹轩，在板块、限价都相同的情况下，彩虹轩距离地铁更近，与白洋站直线仅约300米，还有约89方小户型。

这对无房刚需来说，总价、交通的约束将被完美化解。只不过项目的销售推进并不迅速，何时开盘要打上一个问号。

五、拱墅区：申花为数不多的选择

曾经楼盘扎堆的申花，如今也要陷入房荒了。于是，板块开始进入“滨融府”时间，又一个融创滨江的联名作品，和申花豪宅板块的气质十分契合。

融创滨江滨融府效果图

项目位于莫干山路与登云路交叉口，起步户型就是139方，总价大约700万。高价的门槛会拒绝掉一部分人，但可售住宅仅355套，大概率又是一个“狼多肉少”的高端盘。

更何况周边配套也相当丰厚，距离10号线莫干山路站约200米、隐秀路站约600米；距离育才登云小学约100米、卖鱼桥小学教育集团文津小学约500米。

预计本月，滨融府首开5、7#楼。

荣安春月杭宁府效果图

同个板块，9000元/平米价差，这是荣安春月杭宁府最馋人的点，除了均价上的优势，杭宁府还是地铁房（直线汽车北站约200米），又有学区加持（有可能划入华师大附属学校）。

论倒挂，也是非常丰厚的，楼盘西面的蓝孔雀去年11月成交一套二手房，均价66250元/平米。以此计算，差不多有2万元/平米的差价。

预计春月杭宁府即将首开1、6#楼，户型97-119方，一共121套房源。

六、滨江区：低调的现房和高调的鸽盘

保利天汇是一个讨论度不高的现房项目，但可能是综合素质最高的现房项目。

项目位于滨康路与长河路交汇处，为5号线地铁聚才路地铁上盖项目。目前项目外立面已基本呈现，预计今年上半年可以面市。

项目没有更多的产品和销售信息，但是作为保利“天”字系产品，项目定位就是冲着豪宅去的。由此，现房+地铁上盖+保利豪宅系的保利天汇，放在本就选择不多的滨江相当能打。

保利天汇实景图

丹枫四季院，一个鸽了又鸽的楼盘，截至目前示范区、实体样板房仍未对外开放。但这并不妨碍2021年的面市，项目预计1月底-2月初，推出1、3、4-8#楼的400余套房源，户型约145-185方。

时代滨江丹枫四季院户型分布图

项目虽然一鸽再鸽，但耐不住魅力实在太大——滨江区政府的唯一供应，滨江造的品质保障。改善氛围纯正，140方起步的户型，零自持、无公租，光是这些就已经超过很多顶豪。因此，不少购房者一直都在等待。

七、余杭区：两个可能会撞车的“热点盘”

这是一对有可能撞车的“热点盘”！中梁沐宸院，未来科技城核心最后一个限价34500元/平米的项目。在它之后，板块限价接连涨了两次。从这个角度看，沐宸院显然更具性价比。

中梁沐宸院鸟瞰效果图

而且位置也非常好，可以享受到足够丰盛的配套。项目周边三个地铁站环绕，距3号线文一西路站直线仅约400米；距5号线金星站约800米，16号线凤新路站约1000米。

已经启用的浙大一院总部院区就在东面，步行即可到达。东侧紧邻的还是规划的小学和幼儿园，向南约1公里还有学军托管的未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园。

星创城映月璟园效果图

星创城映月璟园，和万象城幸福里仅隔了一站地铁，同样是地铁上盖物业，同样带有大型综合体。从万象城幸福里的经验来看，映月璟园完全不缺热度。

项目计划首开1-3、7、8、11、12、18#楼的869套房源，精装均价29000元/平米。

八、萧山区：亚运三兄弟承包热点

2020年底，亚运村全面结顶了。绿城、万科、华润三个项目的4400余套房子，距离我们也越来越近了。

亚运村实景图

作为首批未来社区落地项目，还有亚运的加持，仅从概念上，亚运村就被很多人聚焦。

其中绿城桂冠东方是三个项目中唯一的纯住宅项目，占地规模、可售房源体量也最大，达到2700套住宅。内部又各自围合成6个小组团，中间共同环抱着一个市政公园。

亚运村鸟瞰效果图

华润亚奥城，规划有住宅、商场、酒店、写字楼等，业态丰富，是亚运村唯一一个地铁上盖TOD综合体。

万科日耀之城，由一幢自持写字楼、滨水商业街、四栋可售的独栋办公楼以及10幢住宅组成，是唯一一个赛时不用先行提供给运动员居住的项目。

每个项目都有自己的特色，绿城的居住氛围浓厚、华润的TOD属性、万科的滨水而居，足够广的选择面，大家可以各取所需。

九：钱塘新区：融创的两大明星项目

2次万人摇和0.5%的中签率，融创城无愧于流量担当。好在它还有最后一批压箱底房源，共计520套将一次性推出。这也是目前大江东最核心区域的最后一批可售房源。

高层、小高层、洋房选择足够多，价格也很亲民。如果你是“无房户”，这一次清盘千万要盯紧了。

融创城加推楼幢分布图

云帆未来社区，1字头的未来社区，塘新线站上盖TOD，扎哈·哈迪德团队操刀设计！这些都在疯狂收割着关注度。预计本月下旬将加推1、2、8-10、12-14、16-19、33、36#，共计1200套房源。

融创云帆未来社区效果图

以上是研究员认为的2021年必摇项目，具有一定的主观性。当然也有一些会是“热点盘”，不一定适用于所有购房者，但只要符合要求，摇就完事了。

还有哪些值得摇号的楼盘，欢迎大家在评论区留言。