文/住浙网研究员 徐创

今天杭州又出让了两宗涉宅地，分别位于临安的高虹镇和钱塘新区的新湾。尽管都不算是热门板块，但是竞争却很激烈。

其中，临安高虹镇地块经过58轮竞价，由博策以上限价格18058万元竞得，楼面价2976元/平米，溢价率29.37%。竞配自持比例25%。

新湾地块经过24轮竞价，由东原以总价139798万元竞得，楼面价7768元/平米，溢价率19.69%。

一、双限以来的自持比例新高

如果不是今天的土拍，很多人都不知道高虹镇在哪。

高虹镇地处临安区北郊，距离临安人民广场直线约10公里，距离杭州武林广场直线约40公里。但就是这样一个默默无闻的板块，创造了双限政策以来的自持比例新高。

今天出让的高虹镇地块楼面价虽仅有2976元/平米，但自持比例却高达25%，打破了去年4月由金地戴村项目（金地·滨与城）创下的自持比例22%的纪录。

之所以各家竞拍时一直抬升自持比例，在于高虹镇及周边无库存项目，未来没有竞品的压力，去化基本不愁。

地块航拍图

地块起价低，限价却相对较高。即使达到封顶楼面价，以11300元/平米的毛坯限价销售，仍有较大利润空间。

纵观双限政策以来，自持比例高于10%的地块，主要位于大江东、戴村等远郊板块。而在此之前，高比例自持地块则主要出现在主城等一些较核心的板块。

这一改变可以说明，地块的拼抢正在向郊区下沉。一方面由于核心区地块起价高，新房限价又相对严格，此时再去拼自持已无利润可言；另一方面部分房企走向周边，抬升了郊区地块的竞争烈度。

二、东原一年半后再拿地，首入新湾

新湾地块位于大华·潮悦前城南侧，总建面约18万方，商业6.3万方占比35%，其中有4万方集中商业自持。

由于商业占比较大，因此地块最终没有达成“封顶+自持”，但19.69%的溢价率依然足以说明该宗地块的受追捧程度。

地块区位图

区位上，该地块占据了板块枢纽+行政双中心，有地铁+高铁“双铁”加持（直线距离高铁钱塘站仅400米，距在建地铁8号线新湾路站约900米）。

销售形势上，板块库存并不大，并且去化情况良好。其中大华·潮悦前城最近摇号中签率47%；万固珺府中签率20%，住宅开盘仅半年多就已清盘。

此番拿地是东原在2019年7月29日拿下印奥湾地块后的又一次出手。在这段时间内，东原主要以合作的形式参与项目开发，此次自主拿地，首入新湾也出于补仓的需要。