昨天，跑了两个现房项目，均是各自板块的唯一：一个是文教板块唯一现房中冶.锦绣公馆，另一个是蒋村板块新房独苗——葛洲坝龙湖中国府。除了现房交付的优势之外，两个项目周边均布有优质教育资源。

不过，喜欢的人需要再等等：锦绣公馆要到春节后开盘了，中国府一直没有首开的时间表，大概会在今年的八九月份。

先上图,看看这两个项目的实景现状： 

中冶.锦绣公馆实景图

葛洲坝龙湖中国府

PART 1

“年前开不了！很可能要春节后开盘。”研究员问了2位锦绣公馆的置业顾问，得到的答复都是这样。

原本以为，作为中冶入杭首作，锦绣公馆能和江河鸣翠、御潮府在1月下旬凑一起开，彼此分流。但现实是骨感的，青睐文教板块的买房人还得再等等。

好处是，多了一次摇号机会，可以先尝试御潮府+江河鸣翠，没有摇到的话，再来摇锦绣公馆。

锦绣公馆实景图 摄于2020年6月 

锦绣公馆区位是在教工路与文一路口向北约100米，把车停在翠柏东路，绕着走一圈，研究员看到项目已经结顶，干挂石材的外立面，窗墙比颇高的即视感，豪宅的感觉扑面而来。

据了解，3号楼负一层有会所，配了健身房、恒温泳池等。

由于开盘推后，售楼处暂时不对外开放，更没机会参观样板房。研究员之前打听到的信息，至少可参照5000元/㎡的装标，目前大件确定的是：大金中央空调、威能地暖、百朗新风，旭格门窗+耶鲁门锁，入户电梯是日立电梯，安全绳、限速器用的进口零部件，安全性级更佳。

锦绣公馆周边交通配套杠杠的，2条地铁经过——距离在建的地铁10号线翠柏路站约300米，距地铁2号线学院路站约800米。

更令“孟母”们瞩目的是其优质的教育资源，板块名校集聚，有文一街小学、行知小学、翠苑小学、杭州第十三中学等，虽然房子在交付前没法定学区，但可以参考一路之隔的保亭人家、今日嘉园和城市芯宇，是行知小学+十三中的双优学区。不过，这几个学校大多是“红色预警+需要看落户年限”，这样一来，现房又占了点优势。

杭州十三中校门 

更令人心动的是“交付速度”，锦绣公馆的交付周期或许用不了3个月，就是3月份开盘，6月份就交房，算是很快了吧。

置业顾问这里表示，项目总共5幢住宅共158套房源，不出意外是要一把梭的。该现房的均价参考5.8-6万元/㎡之间。

PART 2

另一个值得关注的现房项目葛洲坝龙湖中国府，西湖区蒋村板块的唯一纯新盘。

2017年6月15日，葛洲坝首进杭州，43.2亿竞得蒋村单元宅地，自持面积比例44%，楼面价31698元/平方米，地块需现房销售。

项目总建筑面积228373.5平方米，拟建设10幢低密度多层+10幢高层，其中3幢高层为自持，总共约380户房源，户型面积160-240㎡之间。高层17-20层，洋房6层，从现场来看，洋房更靠近五常港路。

配套方面，距离已开通的5号线蒋村站距离大概700米，走路约10分钟。商业方面，周边有龙湖西溪天街，西溪银泰，博雅城等。

教育资源是比较强悍的，旁边就是竞舟第二小学，其背后依托的杭州市竞舟小学是西湖区的名校之一，最近一年在杭外的升学竞争中表现抢眼。初中的学区，多半是余杭塘路五常港路口的杭州十五中崇德校区。

中国府已基本结顶  摄于五常港路 

大家肯定关心开盘的均价是多少?

蒋村板块断供已久，较近的楼盘像万科西庐2017年售罄，当时的高层毛坯均价是在27000元/㎡左右；更早一点的万科西溪蝶园二期售价在21000元/㎡左右,均不具备参考性。

所以，夹在文教板块、申花板块和未来科技城板块之间，考虑到其拿地的成本和现房属性，中国府的均价应在4.9-5.7万元/㎡之间。

如果取一个中间值5.3万元/㎡，那么倒挂有多少呢? 参考一路之隔的融创河滨之城的二手房成交价，最近30天内的签约均价64950元/㎡，大概有1万元/㎡的倒挂。

数据来源：好找房

一直没有售楼处开放的消息，研究员现场跑盘后综合分析，该盘有可能在2021年中开盘，具体时间要看房企拟定的节点。

板块唯一现房+西湖区高端改善盘+优质教育资源，心心念念锦绣公馆、中国府的人应该不少，你会怎么选呢？来住浙网现房红盘群讨论吧。