文/住浙网研究员 徐创

上周，有一个楼盘的中签率挺让人意外。星创·晶悦府首开76套房源，共有857户家庭报名登记，中签率只有8.87%。

一个不怎么知名的开发商， 一个不怎么热门的板块，竟创造了如此低的中签率。好奇心把我们的视野拉回这个断供三年的板块——智慧网谷。

一、轰轰烈烈的工地现场

智慧网谷，是拱墅区的十大产业平台之一，南邻留石路。在智慧网谷概念出台之前，这里通常上被称为铁路北站单元。

智慧网谷规划图

前往智慧网谷，研究员选择先乘坐5号线到善贤，再换共享单车，跨过留石路时，一股截然不同的板块气质迎面袭来。

留石路以南，是城市学院、树人大学等聚集的桥东，城市面貌成熟；而一旦向北跨过留石路，就像穿越“结界”，眼前一派热火朝天的工地景象。

土方车来来往往，工地上机器轰鸣，林立的塔吊升降旋转……板块后发的整体规划带来的轰轰烈烈造城运动，形成了视觉上的奇观效应。

当下的大规模建设意味着未来的翻天覆地。根据规划，智慧网谷规划面积3.4平方公里，核心区面积1.8平方公里，建成体量达250万平方米，将以数字经济产业为主导产业，聚焦数字传媒、数字健康、数字生活、人工智能四大领域。

智慧网谷效果图

为了展示建设成果和信心，智慧网谷沿着热水河两侧打造了一片“先行示范区”，坐落着小镇客厅、Sokapark首开公园等标志性建筑。

小镇客厅实景图

其中“天圆地方”的小镇客厅，在设计之初就定位为“杭城最高端科技体验馆”，头顶一个360度的视野景观大厅，承担空中路演、商务会议、接待洽谈等多种功能；

下方的盒子则是小镇的中央展厅和企业展厅，可以体验到全息投影、数字沙盘等数字科技，以及入驻企业的最新黑科技成果。

虽然人气还不旺，但走进这个“先行示范区”，还是能强烈感受到板块打造的高规格，以及与众不同的赛博朋克感。

二、知名企业纷纷入驻

目前，智慧网谷已入驻了众多大咖企业。新浪集团将新浪微博这一核心产品迁至这里；360计划打造以花椒直播为核心的视频内容生态体系+大数据运用业务的产业园。

顺丰创新中心，已于去年10月开园运营，陆续引入顺丰速运（浙北区）、丰巢、顺丰运力、双捷等智慧物流。招商蛇口的招商创库·智慧网谷孵化器已经开园，聚焦孵化数字经济以及大健康、医疗等领域的成长型企业。

此外，还有华为、58同城、联想……都是耳熟能详的企业。在杭州，以产促城的典型第一个是滨江区，第二个是未来科技城。如今，有杭州“中关村”之称的智慧网谷能否复刻呢？

不论结果如何，反正楼市是率先躁动起来了！

由于智慧网谷概念刚起来的时候，板块中已经无房可售了。仅有的两个住宅盘，上塘宸章于2017年11月售罄，春秋华庭于2018年1月售罄。

当其他板块风风火火的时候，长达3年的空窗期让智慧网谷缺少衡量热度的标尺。而今，晶悦府8.87%的中签率或许能说明一些问题。

三、配套兑现需要时间

对于“贩卖未来”的板块来说，现实总是很骨感，特别是当缺乏和普通百姓生活密切相关的配套时，感受尤其强烈。

目前，整个板块中尚无成型的重大生活配套，唯一可以说的是万科智谷的底商，主要还是靠蹭周边板块的“热点”，如直线约1公里的中大银泰城、新天地；桥东的文澜小学等。

板块配套逐渐醇熟。就拿教育来说，目前春秋华庭和上塘宸章业主的小孩都就读于文澜小学。以后，在星创另一个项目晶晖里的东南面，将建起一所文澜二小，由文澜中学教育集团领办，预计于2021年投入使用。

文澜小学实景图

在星创晶悦府的东面还有在建的慧澜中学，有传言说会由文澜托管。当学区成为一种稀缺资源，被“文澜”包围下的晶悦府，能够这么抢手也就可以理解了。

另外，目前板块的地铁是个空白，未来会由地铁4号线二期来填补。根据杭州发布，4号线二期将在沈康路和沈半路的交叉口设置长浜廊路站，具体来看就在文澜二小旁边。

总的来说，整个板块现阶段的配套匮乏，但是把答案交给时间，或许会有惊喜。

四、仅两个新盘，选择依然不多

目前，板块中依然只有两个新盘，除了已经开盘的星创晶悦府，还有待售的星创晶晖里。前者地块由星创于2020年4月竞得，楼面价22553元/平米，自持3%；后者地块于2020年6月竞得，楼面价22695元/平米，自持2%。

在建的星创晶悦府

其中，晶悦府规划了10幢16-18F高层住宅，户型建面约100-139方；晶晖里规划建造8幢21-22F高层住宅楼。

晶悦府、晶晖里鸟瞰效果图

板块精装限价36000元/平米，这样的限价和春秋华庭2018年1月最后一批房源的精装均价基本持平。换句话说，三年来新房价格基本没有涨动。

春秋华庭实景图

二手房方面，精装交付的春秋华庭约89方小户型成交均价普遍在4万+，大户型则在38000元/平米左右。一二手房之间存在一定的倒挂。

智慧网谷拥有高起点的规划，和广阔的未来空间。再加上晶悦府的首开低中签率，似乎又宣告着一个新摇号热点板块的诞生。这股热度会延续下去吗？拭目以待。

五、不少板块中签率走低

除了智慧网谷，最近还有不少板块的中签率都在持续下探。例如滨江·御滨府最后51套房源，吸引了1984组家庭登记，中签率仅2.77%。

回望御滨府的5次开盘，中签率一次比一次低。这一次2.57%的中签率不仅是自身的最低纪录，也顺带创下了滨江区的中签率新低。

滨江·御滨府历次摇号情况

还有申花的荣安·春月杭宁府，目前最终登记人数还未出炉，但据悉已有2481组客户登记。按首开推出的118套房源计算，中签率仅4.75%。而在此前，申花的最低中签为6.3%。

同时，还有之前没有摇号先例的板块也开始频频发声。例如溪上俪庭作为瓶窑板块的首摇，直接将中签率拉低至5.36%，可谓是一鸣惊人，为后面的新力启云府、良语久园开了好头。

虽然“万人摇”被人为地消灭了，而且往往还要面对楼盘间的分流，但是2021一开年便经常出现低中签率，似乎意味着这依然是难买到房的一年。