文/住浙网研究员 艾维

1月20日，全国银行间同业拆借中心公布LPR报价：1年期品种报3.85%， 5年期以上报4.65%。两项贷款市场报价利率均连续九个月保持不变。

陈明泉 制图

九连平！没有出乎市场意料。

PART 1

“年底了，银行的房贷额度蛮紧的。我准备等一等，多问几家银行，听说有的外资银行基本不上浮，但要求的条件比较严。”一位准备在大江东摇红盘的刚需吴先生告诉研究员。

研究员从四大国有银行了解到，新房首套房贷利率多在5.15%-5.20%之间，也就是在4.65%的LPR报价上浮50-55个基点；二套房贷基本是在5.38%左右，上浮73个基点左右。

当然，有一些外资银行会比较“出跳”一些，甚至给出不加点的4.65%的首套利率，但据研究员了解，只针对现房和二手房，期房是享受不到这样的优惠的。而且在收入水平、个人征信、工资卡流水覆盖上均有严格要求。

而且，不同房企、不同的项目对接不同的银行，房贷利率会产生细微的差别，很难“一刀切”。总之，首套房贷利率参考范围在5.15-5.20%之间。

PART 2

值得注意的是，这个月起存量房贷利率挂钩LPR（贷款市场报价利率）生效，你查查看，本月房贷是不是还款比以前少了点？

去年在换锚的时候，约定的生效时间一般都是2021年元旦，也就是说窗口期是在当年12月的那次LPR报价，会决定你下一年的房贷利率。

举例来说，张三在杭州的存量房贷利率是4.85%，在换锚的时候，银行根据当月或前一个月的LPR5年期报价水平，给他一个上浮值（n可以是负值）；如果当时LPR报价是4.75%，这个n就是+10。这个加点值n很关键，会一直伴随走完张三的房贷合同。但在2020年余下的月份，张三仍按4.85%的利率来还贷，直到元旦开始。

2020年12月LPR5年期的报价保持了4.65%，意味着，接下来的整个2021年，他按照4.65+10bp的水平也即4.75%来还贷，直到2021年12月那期报价，涨潮落潮的窗口再一次打开。

对于准备买房的人来讲，近来LPR稳中有降，个别城商行的议价空间渐打开，如果自己的信用良好，要买的项目和银行关系紧密，是有机会签下更优惠的房贷利率。

PART 3

12月31号晚，央行和银保监会发出了信号：

当晚，央行和银保监会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。简单来说，就是为各大银行的“房地产贷款规模占比”设置了“两道红线”——“房地产贷款占比上限”和“个人住房贷款占比上限”，新规2021年1月1日起实施。

中资大型银行也即工农中建交行房地产贷款占比能够到40%，无疑他们给出的首套贷款利率，是有风向标作用的。

而一些中型股份制银行（招行、中信、浦发等）上限是27.50%，城商行为22.5%。

总而言之，银行级别越小，能发放的房地产贷款占比就越小。

在这种情形下，中型银行和城商行首先要把“两道红线”安顿好，好钢如何用在刀刃上，而不是放贷增速。大概率，一季度不会下调首套利率。

至于外资银行服务的是塔尖客群，而这批客群更关注的是买房资格和首付比例，对房贷利率并不怎么关心。更关键的是，外资行在新房市场占比极低，现在杭州新开的楼盘，很少有对接外资行的，普通购房者根本没有机会来享受“不上浮”的4.65%。

所以，首套房贷利率还是要在实战中去谈，去比较，找到最适合你的那家银行和价格。