文/住浙网研究员 艾维 华静
天啦噜！杭州新政开始的48个小时里，杭州涌出了13个红盘（含7个热点楼盘）、6000多套房源，登记时间严重重合，你只能选一个！你只能选一个！你只能选一个！
对于许多家庭而言，接下来的几天，是高考之后最拼逻辑和计算的时候，要在一堆房源中找到最适合、最有把握度的那个选择，难度系数不亚于高考填报志愿。
漫漫人生路，宝典来相伴。此时，你怎能少了住浙网、好房研究院的“摇号宝典”？
PART 1
先看热点楼盘，包括大江东的融创城、阳光城兴耀花漾里；良渚新城的星创城、万科前宸；未来科技城的天空之城和沐宸院，还有萧山老城区的滨江博语华庭。 其中，星创城和沐宸院是首开，他们被确认为红盘，早在意料之中。
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星创城 映月璟园效果图
杭州“1.27楼市新政”明确，“购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让”，优先购买方式当然包括只针对高端人才和无房家庭的热点楼盘，自取得不动产证之日起限售5年，意味着购买者要在手上持有至少8年才能转让。
敲黑板！杭州楼市摇红盘短炒时代宣告结束了。
算一笔账好了，哪怕杭州楼市接下来顺风顺水，一路向上，8年后你手上的物业价值翻番，算下来你的年化收益率在9%左右（按复利计算）。而且，这中间还要考虑成本，如果你是全款的，要想到这笔钱原本至少有一笔保本理财收益；如果是用了贷款的，显然要算上资金成本。
但是，如果你是无房家庭或人才房票，打算自住或有学区的需求，这又是难得的置业杭州好机会。
从板块发展前景和倒挂红利来看，未来科技城>博语华庭> 大江东=良渚新城；从现实的倒挂来算，是未来科技城双盘=博语华庭> 大江东=良渚新城
从学区来看，博语华庭和即将入市的三墩北两盘，相对有优势，其它的从目前官宣的信息来看，基本在同一起跑线，优先考虑就近原则；
从预算考虑，大江东双盘要求最低，像融创城的高层总价起步在180万左右，首付预算在60万左右的置业者，十分匹配；天空之城和沐宸院的总价起步为340-350万，首付至少要准备110万。
从摇中的概率来算，推荐星创城和沐宸院，首推套数多达869套和794套，以及板块内大红盘的分流，中签率会在20-30%。大江东即便摇不中523套房源的融创城，也可以等等云帆未来社区，预计那个推量会更大。
PART 2
重点来说说非热点楼盘，除了要拼手气，还要拼谋略和头脑，因为这里头多了层博弈——如果中签率不到10%，要面对限售5年、持有8年的局面。所以很可能出现一个落差“奇观”：江河鸣翠、御潮府摇号的很多，但弃选率也不少。
时代滨江·丹枫四季
房源套数：509套
均价：50204元/㎡（含精装标准4500元/㎡）
周边二手房参考价：77000元/㎡
一二手房价差：26796元/㎡
中签低于10%可能性：99%
摇中难度：五颗星
阳光房评：不少人望穿秋水的大红盘！除了滨江核心区位和成熟配套的优势，倒挂2万元/㎡也是“王炸”了，加上总价700-1000万的空间，不俗的自住潜力，成为许多人的改善首选。
同时，摇号热度意味着极低中签率，“低于10%”是铁板钉钉的事，摇号难度或与江河鸣翠比肩。
江河鸣翠
房源套数：431套
均价：68500元/㎡（含精装标准6000元/㎡）
周边二手房参考价：81000元/㎡
一二手房价差：12500元/㎡
中签低于10%可能性：99%
摇中难度：五颗星
阳光房评： 未来十年杭州的封面豪宅，这波预售证里最炙手可热的红盘之一，也是变数最大的红盘。
变数来自两点：其一，新政对抱团、代持做了减法，要看对江河鸣翠的摇号大军“瘦身”有多明显；其二，估计摇号登记的房票会冲到高位，如果超过4310张，中签率低于10%，就是一个分水岭，在选房时会出现较多的弃选。但弃选率有多高，有待观察。
所以，即便签号排在600位以后，建议再等一等，说不定还有捡漏机会。
融创滨江·御潮府
房源套数：378套
高层限价：69800元/㎡（含精装标准6000元/㎡）
周边二手房参考价：92000元/㎡
一二手房价差：22200元/㎡
中签低于10%可能性：80%
摇中难度：四星半
阳光房评：老皇城根下的望江新城，各项配套都成熟。由于起步户型小，总价相对友好，虽然离地铁不近，但预留的“学区”彩蛋还是挺香的。
前期的中签率都低得几近无情，但这一次面对江河鸣翠、丹枫四季、嘉品等红盘的分流、对冲，御潮府可否以10%不到的中签率收官？有悬念。
融创金成·杭源里
房源套数：78套
均价：50000-55000元/㎡（含精装标准4500元/㎡）
周边二手房参考价：60000元/㎡
一二手房价差：5000-10000元/㎡
中签低于10%可能性：90%
摇中难度：四颗星
阳光房评： 5万左右的均价，在本次推出的房源中处于中上水平，倒挂也不突出，本来是适合“捡漏”的。但2个因素有干扰，一来推盘量只有78套，使得“低于10%”的可能性爆表；二来都想捡漏，反而来形成一次“撞车”。在大批量的房源出货下，杭源里登记压力明显减小，喜欢大关一带的可以锁定试试。
滨江·观品
房源套数：191套
均价：47000元/㎡（含精装标准4500元/㎡）
周边二手房参考价：68000元/㎡
一二手房价差：21000元/㎡
中签低于10%可能性：70%
摇中难度：四颗星
阳光房评：关键词：奥体、清一色的大户型，拉高的门槛会拦掉一大批人，加上和御潮府、江河鸣翠有客户门槛的重叠，分流不小；是个相对冷门的选项，中签率或许会在10%以上，对于有自住+投资的购房者，是个理性的选择。
滨江·嘉品
房源套数：227套
均价：47000元/㎡（含精装标准4500元/㎡）
周边二手房参考价：68000元/㎡
一二手房价差：21000元/㎡
中签低于10%可能性：95%
摇中难度：五颗星
阳光房评：相较于观品，嘉品的竞争压力预计会大许多。奥体的火热无需赘言，户型小门槛低，加上升值预期（一路之隔的杭州壹号院二手放风价8-10万），在本次的楼市“大逃杀”中，估计会在上游区。因此，摇号难度也是排在前列的。
为了方便你比较这些楼盘，住浙网、好房研究院做了一个表格，你可以收藏起来。
