文/住浙网研究员 华静

摇一个限一个，杭州购房者开启盲摇模式的同时，杭州限售地图的触角也在不断延伸。

于是在上两周的摇号盛况里，我们看见了：中签率低至2.1%的祥符、3.8%的城东、7.7%的宁围，以及“限售三连”的崇贤和单盘摇号人数超5000组的智慧网谷......

但通过数据观察，研究员却发现其中一个被寄予厚望的板块，却“落队”了，那就是笕桥。

在最近摇号项目中，笕桥板块有两个首开项目亮相，分别是金隅春棠澜府及甘肃建投百郦玲珑府。

虽然对于大多数购房者而言，这个相当有潜力的板块并未加入限售，一定是件好事，但总体而言还是有意外。

意外之余，带来几点思考：

一，城东新城彪红，这个站在它身旁的小兄弟为何没有加入限售大军的阵营之中？

二，同一个板块，两个同期摇号项目为何出现摇号中签率内的“极差”（18.5% VS 98.6%）？

三，笕桥会不会成为限售地图中的下一个“黑马”？

Part1

笕桥，一直是杭州市中心版图里一个神奇的存在。说它是小透明吧，绝大多数人都知道它，可是事实上一般人对它又算不上熟悉，只有提到火车东站附近，才能恍然大悟。

事实上，笕桥地理位置还是不错的，位于德胜高架北面，南邻城东新城，北接丁桥板块，西壤下城北，距离杭州市中心的直线距离很近。

由于地理位置和交通的优越性，笕桥也一度是各大开发商的宠儿。自2009年起便有不少品质开发商，如滨江、万科等相继落子笕桥，开发了笕桥板块内的标杆系产品如金色黎明、草庄等。

但随后长达多年的新房市场的沉寂期（在2018-2020年的2年内，仅有龙湖大家九龙仓·璟宸府一个新盘供应），直接导致了笕桥热度的下滑。

加之受到笕桥机场限高、噪音的影响以及目前区域内大型商业综合体、优质学区等有力配套的缺乏，这个曾经红极一时的板块，更是落寞。

Part2

但事实上，近两年来，笕桥的成长速度也是肉眼可见的。

首先，是各项配套的“补充”。

如笕新路TOD综合体地块的成功出让（世茂竞得），添上了板块大型商配的缺失；至于阿里体育园、丝尚小镇、笕桥历史文化街区等休闲文化产业配套的建设，亦能为板块未来发展添加活力；而距离地铁4号线二期的开通也不远了......

其次，是大量新盘所带来的聚集效应。

上文也提到，笕桥热度的下滑和稀缺的新房供应脱不开关系，而从去年开始，大量新盘的入市（春来晓园、森临澜府、揽月臻翠府等）让笕桥的热度相比之前有所抬升，各类品质开发商的到来，也会让板块面貌焕然一新。

另外，是板块的洼地属性和周边板块热度的抬升。

从40800元/新房限价来看，不论是比起城东、艮北、还是武林，笕桥都是市心板块中绝对的价格洼地；加之可共享配套的城东近期以来的热度抬升和价格极差（城东新城新房限价46500元/平），预计在未来吸引一波流量也绝非难事。

笕桥板块项目分布

Part3

说完了板块，和一些可能性的猜测，再绕回到两个本次摇号项目本身。

本次笕桥申领出预售证参与摇号的，分别为金隅的春棠澜府和甘肃建投的百郦玲珑府两个盘，巧的是都为首开，推出房源的数量也差不多。

尴尬的是，从最终的摇号登记情况来看，金隅的春棠澜府的人气显然领先了不止一个身位。

那么究竟是哪些因素造成了这种结果？

从地理位置来看，其实两盘相隔并不远，步行距离在1.5公里之内。

但从图中也不难发现，百郦玲珑府存在的一个不小弊端是靠近高架，这一点或在未来房子的居住感上打下不小的折扣。

而春棠澜府更靠近目前笕桥板块的核心居住区，也更靠近板块未来发力的大型商业配套笕新路站上盖TOD综合体地块（世茂），在升值潜力上有一定的想象空间。

在品牌上，金隅已入杭多年，虽然在笕桥板块是首度落子，但在其他板块已有较为优质的项目交付（如钱江新城板块的金隅学府），对杭州的购房者而言，名气更显；至于百郦玲珑府，是甘肃建投在杭州的首个项目，也是唯一一个项目，所以知名度较低。

当然也要看见，这一点虽然可能造成了现阶段人气上的差异，但对于选择了百郦玲珑府购房者而言，这也是值得期待的“X”因素，毕竟既然选择了杭州市场，多数开发商都会乐意在首个项目上发力，以造成房企在杭的影响力，这一点从百郦玲珑府的产品结构设置就可以看出，所以出现了主城内几乎绝迹的6层洋房。

百郦玲珑府效果图

交付时间的维度来看，春棠澜府会比百郦玲珑府早上小半年，这一点对于急住的购房者和投资客来说会造成一定的选择倾向。

不过研究员认为，更关键的，或许还是价格导向。然简单的比较来看，毛坯交付的百郦玲珑府高层36800元/平价格更加吸引人。但通过一房一价的分析，研究员发现，其实有一定的变数。

譬如，春棠澜府不论是高层还是洋房中，都存在不少低价房源，如果再刨掉4000元/平的精装，甚至比百郦玲珑府的毛坯价格还要低；若从洋房的维度来比较，会更明显些，春棠澜府洋房均价在4.2万元/平左右，而百郦玲珑府则为4.42万元/平。

当然了，这样的特价房源终归是少数，而洋房层高来看，春棠澜府为8层洋房，百郦玲珑府为6层洋房也确实会存在一定价差。

另外，虽然都是首开盘，但春棠澜府作为森林澜府的B区，相较于百郦玲珑府，春棠澜府的一大优势是拥有A区的蓄客基础，这一点可能也是造成春棠澜府最终取得压倒性优势的一大助力。

其实在户型上，两家各有千秋，就看个人喜好了，相较而言百郦玲珑府相对选择的面积跨度更大，且有叠墅产品设置，可能更贴合一些改善型购房者；而春棠澜府因为户型小，总价更可控。

春棠澜府效果图

在板块剧烈的轮动期，笕桥出现“限售”盘，或许也是迟早的事了；谁会成为第一个？拭目以待吧。