最后的舞曲!锦绣公馆先商后住,城西葛洲坝豪宅下月揭盖头

/住浙网研究员 徐创

2017年3月,杭州土拍打了一个补丁:一旦地块溢价率封顶,所建商品房须在取得不动产登记证后方可销售。这便是现房销售。

不过政策仅实行了不到5个月,这期间诞生了20个现房销售的住宅项目。如今,其中绝大多数现房项目已经领证销售甚至交付,剩下的项目最近也多有动静,杭州现房销售项目“最后的探戈”舞曲已经奏响。

一、葛洲坝豪宅要亮相了

不久前,南部卧城的禹洲·泊朗廷首开,现房项目的未售清单中又少了一个名字。5月25日,项目公示了登记人数——推出的306套房源,共有628组家庭登记,中签率48.7%

这样的中签率放在当下的行情中,相对偏高。但是在普遍限售,一次次陪跑的地狱级买房难度下,又何尝不是一次“捡漏”的机会。

 

禹洲·泊朗廷实景图

而且,此次推出的全是洋房产品,主力户型为约112-148方,毛坯均价30000元/平米。这放在以刚需为主的南部卧城,总价门槛上也过滤掉了一批人。

这次加推之后,泊朗廷还剩下4幢洋房和4幢高层,想尽快上车的刚需和改善要把握住了。目前,项目高层还在进行外立面施工,洋房一期已经实景呈现,预计明年6月份交付。

 

禹洲·泊朗廷实景图

随着泊朗廷的首开,除去100%自持的新湾宏利项目,还有4个现房项目待售。这些项目或许并不那么容易摇到。

在“僧多粥少”的蒋村,龙湖葛洲坝·中国府(备案名,推广名为“中国府”)是一个被惦记了很久的项目。从去年开始,就不断有粉丝咨询什么时候开盘。

 

龙湖葛洲坝·中国府实景图

5月27日,一张“登场”海报也预示着项目离首开已经不远了。从现场情况来看,目前中国府的售楼处正处于最后的收尾阶段,预计6月开放

全部楼幢的外立面已经实景呈现,米黄色石材+大面积玻璃非常符合豪宅该有的质感。园区内外的绿化和道路虽还在施工中,不过也接近完工。

 

龙湖葛洲坝·中国府售楼处实景图

整体项目规划了10幢6层叠墅和10幢高层,乍一看体量还行,但是自持比例高达44%。刨去这部分之后,实际可售的仅有364套房源,非常不解渴。

其中高层建面约160-244方,叠墅建面约222-223方,主打高端改善,高层做了架空层,售楼处的地下一层则打造了泛会所和泳池。

 

龙湖葛洲坝·中国府实景图

中国府预计会在7月一把梭哈,高层价格预计在5万/平米左右,叠墅在7万/平米以上。

果真如此,单论高层的价格来看,倒挂还是很丰厚的,毕竟旁边的河滨之城成交均价已超过65000元/平米。 

二、锦绣公馆先卖商业再卖住宅?

一鸽再鸽的中冶·锦绣公馆终于按捺不住了,不久前实现了首开。

不过项目推出的不是住宅房源,而是东区的跃墅(类住宅)产品,40年产权,户型面积为约118和155方,均价56000元/平米,总层高约4.79米,为跃层设计。

 

这批跃墅产品备受欢迎,由于认筹的客户多于房源数,采用了摇号的形式开盘,最终推出的房源悉数售罄。接下来,中冶·锦绣公馆将继续加推跃墅的118方三房产品。

 

中冶·锦绣公馆沙盘实景图

由此看来,跃墅产品售完之后,锦绣公馆的住宅房源才会上新。如此拖沓,在于开发商想要拿到更理想的价格。

目前文教区的限价为58000元/平米,但是锦绣公馆的楼面价高达39571元/平米,还需自持16%。如果以目前的板块限价出售,锦绣公馆的利润有限。

 

中冶·锦绣公馆实景图

锦绣公馆的住宅分布于西区的5幢高层中,全部可售住宅仅158套,户型建面约139-179方,放风价在6万以上。从现场情况来看,小区已基本达到了交付标准,外立面已经完全呈现,内部的园林绿化等也已完工。

三、保利天汇想要一把梭哈

在钱塘江江南岸,还有两个待售的现房项目。

其中保利·天汇位于滨江区,是5号线聚才路站的上盖项目,共规划了12幢高层(9幢可售、3幢自持)、一幢酒店、一所幼儿园,以及部分商业。

目前,项目住宅部分的主体结构、外立面基本完工。内部装修、园区和底商裙楼部分还在施工中。

 

保利·天汇实景图

天汇外立面是铝板+玻璃幕墙的组合,高级感十足,不愧于保利“天”字系的定位。但是一眼看去,整体的建筑密度不小,部分楼层的采光或许会有一定的影响。

 

保利·天汇实景图

天汇主力户型建面约98-139方,可售房源套数约1037套。据了解,项目预计6月开放售楼处,最快6月底一把梭哈所有的可售房源,很有可能会和其他红盘对冲。

至于价格,天汇的放风价为5-5.5万元/平米,还没有最终确定。但是无论什么价格,苦改善久矣的滨江客们,准备好房票摇吧!

 

高运·尚悦府效果图

另外,高运·尚悦府位于萧山区益农镇,直线距离武林广场有近42公里。目前,整个益农都没有项目可售,全等着这颗独苗。

项目规划了2幢高层和4幢小高层,共计约400套房源,户型面积约90-120方,为毛坯交付。目前整体项目已经完工,处于“即买即住”的状态。

 

高运·尚悦府实景图(图源网络)

5月28日,尚悦府领出预售证,一次性推出了所有可售房源,均价范围在8453-12012元/平米。 

四、还有这些现房随到随买

除了这些待开项目,个别已开盘的现房还有房源可以随到随买。例如中建·学成府还有少量排屋在售,建面约160-180方,总价600万元/套起。

还有少量洋房房源在售,集中于顶楼和底楼,主力户型约110-116方,均价22900元/平米。

 

融信·空港澜天实景图

由于现房项目交付早,还有一些房源也早就流入了二手房市场。如申花红盘杭房建发·养云静舍,一交付二手房立马就有成交。

根据好找房数据,近6月最高成交均价达到了81906元/平米,是一套约125方房源,对比上54000元/㎡的新房价格,获利近350万元。

高价成交不是个例,近期养云静舍成交的房源总价均在800万以上。

 

杭房建发·养云静舍近期成交纪录

并不是每一个现房项目都如此吃香,像一次推出1368套的绿都·东澜府目前高层签约均价在25000元/平米左右(来源于好找房),相比于21300元/平米的新房价格,涨幅有限。

丁桥的东寰名邸,签约均价30260元/平米,而当时的新房价格也要28000元/平米。

如果价格合适,研究员建议去二手房市场淘金,毕竟现房项目是实景呈现了,品质相对可控。