红盘潮成了“戈多”!亚运村4400套的“推法”大有讲究

/住浙网研究员 徐创

6月必有红盘潮?是一个美好的念想。

或许会来,但力度会小很多。戏剧史上有一部名作叫《等待戈多》,“戈多”始终没来,就像大家翘首以待的红盘潮。

本来,6月是个合适的消化时间窗口,因为还有“刷卡”额度。

据好房研究院数据,截止到今年4月30日,杭州十区新房成交均价28540元/㎡,同比去年的29857元/㎡,降幅4.4%。按照默认的每年涨幅5%的许可额度,杭州还有充足消化新房价格的空间,所以,真要有3.5万元/方以上的“红盘潮”,此其时也。

A

摇号大战的“预热”已经很热闹。最近两大粉盘——佳兆业印月首开,绿城春来枫华收官,登记数据是印月中签率4.66%、春来枫华5.51%,双双限售。

位于城东新城的佳兆业印月首推3、4、5#,共227套房源,均价46500元/㎡,其中装修标准为4500元/㎡,主力户型约98、118㎡;首套冻资140万,其他情况冻资280万。

由于钱新2.0的助攻,倒挂突显的城东新城热度在不断提升之中;以及略显平和的冻资门槛,几乎决定印月会摸“4000人摇”,果不其然,差点“5000人摇”。

春来枫华表现不遑多让,因为房源较少,最终有2176户登记,竞争也是格外激烈。更有意思的是,其中不少人已经盯上了运河新城的另一粉盘——上河公元,在算计着摇号结束能不能赶上另一班车,上河公元的登记时间是6月3日至5日中午12点。

眼下,粉盘的摇号“硝烟味”一点也不淡,不少“专职房票”抱着“走过路过不错过”的心态,试水参与,能摇到最好,摇不到就当为后面亚运村、观品、和品、丹枫四季攒人品。

B

总归要说亚运村的,因为它决定了“红盘潮”有没有,潮涌力度有多大。

从去年年底开始,亚运村每个月都会传出即将首开的消息,但每一次都是“狼来了”。不过,在这个红盘齐出的六月,让大家久等的亚运村要“下凡”了。

在某购房群中,已有项目销售透露预计6月开盘,首套登记冻资需150万,一场浩浩荡荡的开盘潮或许真的要来了!

亚运村“三兄弟”——绿城·桂冠东方、华润·亚奥城和万科·日耀之城是被众多眼睛齐刷刷盯着的超级红盘。

为了分流,“三兄弟”齐开一直以来被视为是必然动作。

华润亚奥城鸟瞰效果图

其中华润亚奥城住宅约950套,户型约123-182㎡。亚奥城是“三兄弟”中距离钱塘江最近的一个项目,但是住宅部分与钱塘江之间还隔着商业部分,想要看到江景或许有些难度。

不过项目本身是6号线亚运村站的地铁上盖,还有杭州的第三座万象综合体(约10万方),从生活的便利性上更胜一筹。

万科日耀之城鸟瞰效果图

日耀之城体量相对较小,共计10幢可售高层住宅,约750套房源,户型约105-450㎡。日耀之城是唯一一个在亚运会期间空置的项目。

除了住宅部分,项目商业部分配建了一座江南万科中心写字楼和3栋滨水独栋总部级办公楼;同时还规划设计了一条约745米的滨水商业街区,包含餐饮、品牌零售等业态。除此之外,万科还在项目东面代建了一所24班小学。 

C

桂冠东方是“三兄弟”中体量最大的,也是属性最纯粹的,共有约2698套房源,户型约100-220㎡。研究员在2月份跑盘时,项目销售人员的说法是桂冠东方大概分3期推完,首开将推出900套。

绿城桂冠东方鸟瞰效果图

但如今,项目销售人员表示桂冠东方不排除一次性推盘的可能。倘若如此,约2700套房源一次性放出,将成就杭州史上的最大推盘量。

all in后果会很严重!三个项目一次性加推的可售住宅房源数量就将超过4400套,如此巨大的供应量,究竟会吸引多少房票?

如果按限售红盘10%的中签率保守估计,登记的房票就将超过4.4万张,更可能超过5万张,甚至6万张。

果真这样,杭州人要坐过山车了,压力山大!去年的“6万人摇”之后引起全国关注,被外界戏谑为“炒房之城”,之后出台的调控措施力度之大、之密集,还历历在目吧。

真是:6万人摇一时爽,调控加码路漫漫。

研究员觉得,4400套引来数万人摇,绝非这个城市应对的上策,更不是真正想购房者的福音。可以参考大江东云帆未来社区的经验,3200多套分4次推光,各得其所。

此外,分流是必选动作,不仅是“三兄弟”之间互相分流,还有其他板块红盘分流。

据了解,亚运村有很大的概率会和未来科技城、三墩北的几大红盘撞车,还有观品、丹枫四季等改善热盘也会同时领证。

那么,红盘分流,中签率会变高吗?

很难!

分子变大,分母相应也在增加,其加速度超过分子的速度。为了上车,买房者的心态真是“低到尘埃里”。

亚运村实景图

为了提高买房的中签率,对亚运村心心念念的购房者们打起小算盘。

有人认为桂冠东方本身推盘量多,同时建筑密度高、近高铁等不利因素会劝退一些人,从而提高自己的买房几率。看来,不少购房者为了能上车“三兄弟”,一些居住上的硬伤也不顾了。

也有人认为反正中签率都会很低,不如选一个自己最心仪的all in。

静待亚运村开盘,且摇且珍惜。