技术性流摇、销售玩“自黑”、学区房变脸!盘点上半年楼市几大“怪象”

住浙网研究员  艾维

编者按:今年上半年,调控的力度相当大:“1.27”新政直接打掉了博短期红利的行为,摇号中签率不到10%,5年限售自动安排上;法拍房也限购,房贷利率二度上调…… 

由于倒挂红利的存在,以及货币增发等原因,上半年杭州楼市热闹非常,限售屡现。巨大的反差,导致了楼市反常的现象频生:为了降低摇号人数,置业顾问“黑”自家楼盘;为了让人望而却步,出现了5年后才交付的“超长待机”。

住浙网、好房研究院的上半年楼市回顾系列,这篇的关键词就是“怪现象”。

1. 技术性流摇,不买车位就不理你

现在,杭州能卖十几套住宅的置业顾问不稀奇,能卖掉车位的才是好销售。

因为车位走不动,“捆绑卖车位”的现象悄悄重出江湖。

图源网络

在住浙网的后台和购房群里,有购房者吐槽“不想买车位就被华丽丽的忽视”,他们表示在报名登记要通道链接时,置业顾问在微信中问得很直接:

哥,你打算买几个车位?

如果答复说不考虑买车位,要么直接就被拉黑,要么立马成为“路人甲”,报名时不用勾该置业顾问的名字,心理素质差点的,估计会遭遇“1万点暴击”。

5月,有市民前往政务服务网上投诉称,开发商优先卖给内定了车位的人,并且有“故意流摇”的嫌疑。

对此,杭州住保房管局的答复是——

车位的销售不列入商品房预售范围,对于流摇后不管已登记人员的问题,将予以综合研究,作为日后政策调整和完善工作的参考。

杭州主管部门发声了,再走“技术性流摇+捆绑卖车位”,想必要掂量掂量了,不然坐实了,一张罚单少不了。

2. 红盘销售集体消失玩“自黑”不亦乐乎

 以前,销售的本职工作就是蓄客+卖房,来案场看盘的购房者越多越好,留的时间越长越好,也很乐意陪着看看样板间,让你深入了解项目的优势。 

如今,全变了! 

因为主管部门的要求:各家楼盘低调做人。怕热度太高被定性为热点楼盘,甚至被推迟拿证。萧山城区的博语华庭就因报名者太多,被临时“红盘”;万人摇?更是避之不及。

在春节那波红盘潮中,各大红盘销售成了“自黑”小能手,一系列的“骚操作”,画风是这样的:

嘉品的销售们在各大购房群中温馨提醒——嘉品已经低于10%,请大家理性报名,合理选择摇号楼盘。

“自黑图”同样少不了。

为了低调,奥体的观品也是豁出去了,将自己久被诟病的光照问题,含蓄的说了出来。

因为人潮汹涌,不得已关闭售楼处的多了去,譬如紫璋台、江河鸣翠、御潮府等。对于登记人数、登记提问等,销售们亦是惜字如金,还动不动就玩隐身。

譬如运河新城的某盘,铁路北站的某府,以及瓶窑那个创下中签率新低的刚需盘,都有不少网友吐槽:联系不到销售。

3. “超长待机”露头 出现五年后交付的楼盘

及时交付,是项目讨喜购房人的不二窍门。谁不想早一点收房,早一点使用呢?现在,为了降低项目的热度,作为一种“劝退”方式,延长交付就安排上了。

前有紫璋台延迟1年交付,后有书香印翠迟至2026年交付,龙湖天曜城的交房时间也引起过一点议论。

书香印翠效果图

这中间,最夸张的无疑要属书香印翠。

长达近6年的交付周期,对此房企的解释是:一是受亚运会的影响会停工一段时间,还有就是地处文教板块核心,施工条件十分复杂,协调工作量大,还可能存在拆迁,带来了较大不确定性。 

据悉,有个别自住需求的购房者向“12345公开热线”反映,书香印翠交付周期太漫长,不大合理,质疑建设周期是否真需要那么长。

这一来还是有效果的,书香印翠首开中签率超过10%,这批房源不需要限售。

不知道,“5年长交付”会不会有跟风者?

4. 限售不是新闻,不限售才是

春节后的新房供应,至今没有搞那种红盘潮,而是迈“小碎步”,预售证两三张两三张地推,结果是被各个击破。好房研究院的数据显示——

新政后截止到6月30日,杭州限售楼盘达到56个,限售次数达到82次,限售房源套数超过2万套,覆盖了除临安、富阳之外杭州8个行政区,遍布26个板块。 

而上半年杭州总共领出的预售证431张,限售的比例接近20%,如果去掉临安的那部分,占比就会更高。

杭八区有限售项目的板块(深色)

广大的“分母”摇得身心俱疲,但一有新盘首开,不得不打起精神,希望这一回能得到好运气的眷顾。

这大概就是内卷,问题是,摇号虽然让人无力吐槽,但找不到合适的替代方式。

5. 头部学区房“变脸”,山雨欲来前的信号

杭州学区房最近的消息是:文鼎苑降价了!

近日,一套文鼎苑126方的法拍房落槌,经过17轮竞价,以1034万元的价格成交,单价8.19万元/㎡。

两个月前,文鼎苑也有一套180方的法拍房源,经历了367轮的激烈竞价后,以1850.8万元总价成交,折合单价约10.25万元/㎡。差不多打了八折。

文鼎苑的遭遇,让杭州学区房的大戏一波三折。

此前,崇文、文澜的学区划定,让部分二手房一夜之间“麻雀变凤凰”,身价涨了百万元,学区房有被神话的趋势;然而,5月中旬一则“学区划片、教师轮岗,西湖区将进行学区改革试点”的传言,让文鼎苑的剧情直转急下。

哪怕官方连夜辟谣,依旧没有阻挡住文鼎苑降价、抛售潮的来临。

当时,小区内多套挂牌房源出现大幅降价且即将挂牌房源数量暴增的情况,降价幅度25-100万不等,上架房源多达17套。

据好找房数据显示,文鼎苑6月签约均价为8.15万元/㎡,环比5月降幅高达21%,均价倒退回2年前。

其它的塔尖学区房虽然没有像这样的大幅降价,但日子不好过。 

数据显示,学军(求智巷)、华师大、文澜等热门学区房都出现了不同的量价齐跌。

例如单价跑出过18万+的学区房文二新村(学军小学+十三中),4月时签约均价超12万元/㎡,但近两个月的成交均价在9-10万元/㎡之间,降了有2-3万/㎡,成交量也只有区区5套。

在“真伪学区房”间反复横跨的蓝孔雀,经过去年下半年的暴涨后,今年明显进入了疲惫期,近3个月仅4套成交,均价仅6万元/㎡出头,和高点时的7.5万元/㎡相去甚远。

曾因文澜官宣,在利好之下1月份狂出百套的新安天苑,不仅单月成交降至个位数,单价也开始回落,从5万+跌回4万+。

文鼎苑、蓝孔雀不只是个例,更像是发轫自北京的“学区房改革”蝴蝶翅膀扇动后的第一场“暴雨”。知名学区房的“变脸”,既有炒作水分受挤压,也不乏嗅觉灵敏的炒房客见山雨欲来率先离场,不再站在高岗上。 

这个上半年学区房行情的变化,无疑写下了重重的一笔。

6. 新房不够卖  各板块库存渐干 

如今杭州不少板块新房都只剩一两次开盘的供应量,照这个态势,如果不增加供应,基本要闹“房荒”了!

譬如萧山的宁围板块,一度有四五个楼盘,几千套房源,随着最近领证的坤和美筑推光最后的198套房源,宁围断供了!下一波新房,要等5月集中供地的滨江融信项目。

譬如普通房票也能参与的运河新城,上河公元已经清盘,只剩下万科河语光年这根独苗,总共13幢可售住宅,1幢自持。 

河语光年鸟瞰图

一度被视为主城“重灾区”的城东新城,新房库存也快见底了:德信中心仅剩5、6#两幢最后80套房源,新盘佳兆业印月规划了11幢,首开过后还有557套,预计2次加推就售罄;中旅归锦府还有124套,只够开一次。

供应还算热闹的笕桥,存量集中在春来雅庭(571套)和百郦玲珑府(440套),其它的像森临澜府、揽月臻翠府,均不超百套,一张预售证就“光”了。

印象中,下面这些供应量始终充沛的板块,其实离库存“干涸”很近:

1、崇贤:目前仅剩宸瀚里5栋可售,宋都今年1月拿的是块为迷你宅地,需自持20%,规划了4幢住宅;

2、桃源:合能杭玥府6月推光最后的592套房源,板块清净了。

3、申花:九龙仓天荟清盘,春月杭宁府清盘,滨融府加推过后,住宅仅剩8#楼,另有4幢均为300方商业大平层;

4、艮北:仅有绿城潮听明月一根独苗,据悉进度稍慢于绿城其它项目,不知今年下半年能否开盘。

5、奥体:亚运村迟迟不开,考验房票的心理。此外,观品还剩5幢,星翠澜庭只有4幢,都只剩1-2次开盘;融信傲世纪体量也不大。

6、萧山市北:市北西的花曜里只有256套房可售,估计招商是想1次开盘搞定;招商今年1月新拿的地块案名为花屿观澜里,去化不愁! 

滨江望涛月明楼幢分布图

纯新盘滨江望涛月明(1040套)、滨江滨涛映月(1332套)的房源丰富,均超过千套,市北的供应会延续到明年上半年。

7、南部卧城:主要供应量来自现房销售项目禹洲泊朗廷(1036套),万科樟宜翠湾剩余316套,朝闻花城昨天领证加推426套,这批过后,还有780套房源可售。

8、大江东:云帆未来社区这次开完后还剩1幢,核心区内暂时已经没有新盘;接下去就看河庄的东潮云庭了。

9、下沙金沙湖:随着春风金沙售罄,也已无房可卖,下一个要等绿城湖上春风了。

治标vs治本。增加摇号难度是标,增加供应量才是本。全年三次集中供地,还有增量的空间吗?

看起来很困难。2021年上半年杭州市区成交166宗土地,总可建面积1665.2万方,同比增加26.5%,再要突破很难了。

与此同时,自持面积也在增,5月集中供地中有41宗出现自持,自持总面积超过66万方,这6000多套房子就沉淀在房企手中。

一来一去,库存再告急。

7.  “人才二套房不限购”被叫停

上半年,有一个重要的时间节点:第七次人口普查公布数据。

来自“七普”的数据,杭州常住人口已达1193万人,明年越过1200万的大关无悬念。另一组权威的数字,2020年杭州新引进35岁以下大学生43.6万人,今年头5个月杭州新引进35岁以下大学生23万多,这个数字不仅超过2019年全年引进数,同比上涨39.7%。

2019年至今,杭州累计引进35岁以下大学生87.8万人。

新引进的人才,在摇号倾斜政策的吸引力下,实实在在地转化成了摇号大军,博士、硕士的门槛更低,出现了“人在千里外,照样摇杭州”这样的抽奖行为。

上半年,对于杭州高层次人才购二套房,一度口径是“落户不必满5年”,不仅不受户籍、社保时限的限制,且单身人才也可购买第二套自住房。这引来了较大争议,随后主管部门及时出手:没有倾斜!人才购二套房也须落户满5年。

得认可引进年轻人才的作用,此举对于缓解人口老化、提高出生率,以及经济转型升级都有好处。因此,一座城市在购房、落户、奖励方面向高端人才释放善意,这没问题。但要看,他们究竟是为建设城市、实现抱负而来,还是只为了“抽奖”买套房以获取红利?

之前,南京给人才购房打了补丁:非南京户籍的高级人才,增加了3年内必须缴纳社保或个税满2年,而且不可补缴。

适当抬高门槛,既是为刚需、刚改考虑,也为了这座城市良性、健康发展。