宋都退地,给谁当头浇了盆凉水

文/住浙网研究员 徐创

宋都房产退地了!

昨天傍晚,宋都基业投资股份有限公司(600077 SH.)发布公告,放弃了今年5月在杭州主城区竞得的一宗土地使用权。由于坊间发酵已久,“宋都退地”迅速成为热点,引起广泛关注。

 

据公告内容,宋都经过与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后,于7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书,杭州绍辉前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消,已经缴纳的 5000万元预约申请保证金不予返还。

宋都退地了,同时损失了5000万元的保证金。5000万不是笔小钱,占了公司最近一期经审计净利润的14.19%。

今早A股开盘,宋都股份开盘微跌,跌幅0.4%。

一、宋都缘何退地?

今年5月7日,在杭州首批的集中供地中,杭州绍辉企业管理有限公司(宋都)以17.8亿元竞得拱墅区运河新城地块(即公告内的杭政储出【2021】8号地块),折合楼面价20962元/平米,自持21%。

地块规划为住宅(设配套公建)用地,东至新开河,南至蒋家桥街,西至皇蒋路,北至新开河。 

地块出让面积约3.4万方,容积率2.5,建筑面积约8.5万方,住宅精装限价29500元/平米。据好地研究院测算,该地块计算配建和自持成本后实际地价约23299元/平米,相较之下有一定的利润空间。

但是纵向来看,同样是运河新城板块,今年一共出让了三宗地块,1月份的保利和万科地块自持比例分别仅需5%和3%,而宋都地块则飙升至21%,为近年来运河新城的自持新高。

 同时,也需要注意到该宗土地的成交总价为17.8亿,这样的价格对其他一些实力房企来说或许尚可接受,但对宋都来说是一个不小的数字。

细数2017年至今宋都在杭州十区的拿地记录,可以发现,运河新城地块是其拿下的唯一一宗总价超十亿的地块,其他均在十亿以下。 

翻看宋都股份2020年年报,公司营业收入约71.6亿元,归属于上市公司的扣除非经常性损益的净利润为约5.4亿元,经营活动产生的现金流量净额为约1.9亿元。 

因此,17.8亿元的土地款,需要宋都撬动资金的高杠杆,但是前年起,“三道红线”给房企融资戴上“紧箍咒”。有数据显示,2021年5月100家典型房企的融资总量为883.34亿元,环比下降11.9%,同比下降24.1%。

为融资,宋都动用了很多手段。2020年9月11日,宋都股份曾公告,宋都控股将其持有公司部分股票办理了质押业务,质押股数为3.75亿股,占其所持股份比例的79.93%,占总股本的27.98%。

今年6月30日,宋都控股为这3.75亿股中的0.1亿股办理了质押解除手续,剩余3.65亿股延长质押存续期至2022年8月31日,此举是为全资子公司宋都房产获得借款延续提供质押担保。

此外,坊间在传,宋都拍得该地块之前,有意向合作方,且商务合作相当明确。摘地之后,合作方变卦,将宋都推入窘境。是否属实,不得而知。但运河新城宅地轻松“跑流量”,是各大开发商眼中的香饽饽,宋都在合作伙伴上居然没有B方案,显出在风控关键节点上的粗放。

由此可见,地块本身的低利润以及融资高杠杆的力不从心,是宋都退地的主要因素,加上合作伙伴的缺失,内外因素结合下,导致了杭州2年来的首宗宅地退地。

二、会有其它房企跟着退地吗

退地在杭州土拍史上不算少见,但近3年来,随着杭州楼市火热,去化周期短,退地的情况不多见。

上一次退地是在2019年,赞成房产放弃了瓜沥镇综合服务中心东地块的竞得土地使用权。该宗地块楼面价为5162元/平米,自持比例高达41%。

杭州房企退地一览表 

好地网统计

这些退地的地块,绝大多数都是高溢价率拿地的后果,2010年的雅戈尔、2019年的赞成、如今的宋都均是如此。

今年5月,杭州首批土地集中出让,“封顶+自持”成了常规操作,出现了41宗自持地块。建发祥符地块自持比例高达38%,地上集团的临安地块更高达40%,再算上土地款达到91亿元的鼎湖综合体,坊间流传,在退地方面拉起“警报”。

即便是商业比例较大的商住地,也难逃自持的命运。如东新的综合体地块,24.06万方的总体量,住宅仅有10.8万方,依然挡不住28%的高自持。要知道,自持必须沉淀在住宅部分,意味着这宗地块住宅可售面积仅7.78万方。

这些“封顶+自持”的冲动是否还会引发退地的惩罚,拭目以待!

住浙点评

首先,要为宋都点个赞:事不可为,及时止损。留得青山在,不怕没柴烧。

收起对宋都的冷嘲热讽,大家都在同一条船上。他无非勇敢了一把:不玩了,我先下船。

接下来退地的房企,也许有也许没有,但内部讨论过要不要放弃高自持地块的房企,应该不在少数。5月杭州的首次集中土拍,热得过头了!希望“宋都退地”这盆凉水,能让大家伙清醒一点,让土拍回归应有的热度:总做只有流量、没有利润的项目,公司怎能持久?

此外,集中土拍的勾地制度放大了退地的可能性。毕竟交5000万预约保证金就能参拍,一旦算不过帐,止损的代价就这5000万,远比陷入亏损“泥潭”不能自拔的代价要低。

那么,在杭州第二批集中土拍中,保证金的门槛是否会提高呢?