价值1.65亿的别墅,流拍了……

文/住浙网研究员华静 

杭州最贵法拍房,流拍了。 

这套房源就位于城西桃花源西锦园,起拍价1.155亿元,市场评估1.65亿元,光起拍价就已刷新杭州法拍总价的新纪录。 

因其高昂的总价,吸引了一大波吃瓜群众,该次法拍围观数量高达62263 人次。噱头有了,但从报名及流拍的结果来看,真正愿意为其买单的很少——整个竞价周期内,仅有一人报名。

  

或是房源总价着实不低,或许是看到没有竞争对手,想等二拍“捡漏”,这位交了1000万保证金的买家并未出手。 

Part1 

位于余杭区闲林板块的绿城.桃花源位于凤凰山南麓,容积率低至0.27,是中国最低密度的别墅园区之一。作为全国知名的低密小区,业主群体自然身价不菲,聚集了大批的社会名流,马云也是其中之一。 

项目总占地达2700亩,分为东、西、南三个区域开发,本次拍卖的西锦园6幢6-1室、6-2室是位于南区的一套中式庭院,别名“杭松居”,总占地面积约5.5亩。  

  

杭松居的小院,坐北朝南,青砖黛瓦。园内种植了130多种花卉和名贵树种,据说单是日本雪松,一棵就要100万元;园子还有大型锦鲤池,养了上百条锦鲤。

  

屋内,6-1室分地上2层,地下一层,建筑面积959.68㎡;6-2室的地上1层,建筑面积89.19㎡,地下室约600m2,未计入产权面积。 

如果说,杭松居盎然秀美的绿意和宽阔的尺度已令人艳羡不已,那么极致奢华的屋内装修更让人叹为观止。据悉,业主是温州商人,当年买入这套房子花费了6000多万元,但装修花费超过了7000万。 

然而,因金融投资触雷,欠了约2亿元,急需资金周转,只好忍痛将其挂牌转让。 

此前,该套杭松居别墅在二手市场挂牌长达一年之久,苦于找不到意向购房者,后因债权人起诉到法院,房子进入了法拍流程。 

  

Part2 

7000万的装修是什么概念? 

除了小院里的水榭楼阁、名贵花草,看完屋内的装修与摆件陈设或能感知一二。 

客厅内背景墙为不作任何切割的整块玉石,加上10米高的水晶吊灯与金镶玉的吸顶灯,让屋内金碧辉煌。 

  

小叶紫檀的如意、冰肌玉骨的石笋等随意的摆件,以及进口大理石、鎏金门把等,体现了主人的品味和雄厚的资金实力。 

 

  

此外,全屋200吨的纯红木定制家具、绣娘花了3年时间绣制的双面苏绣屏风入户玄关、金丝楠木雕刻的背景墙、标准尺寸游泳池、酒窖、桑拿房、健身房等,一应俱全...... 

眼到之处,皆奢华。

  

Part3 

在法拍市场,顶豪系产品一直较为卖座,但这套杭松居别墅为何会流拍呢? 

研究员认为主要有以下几点原因: 

1. 总价过高。眼下法拍贷同样收紧,高总价就凸显出资金压力。翻看以往的法拍成交记录,杭州法拍市场仅有一套阳光海岸公寓大平层最终成交价破亿,但这项记录也已沉寂了近2年(2018年9月,阳光海岸一套面积1219㎡、起拍价为6026.384万元的一线江景大宅,在阿里司法拍卖平台上以1.1336亿元的价格成交,成为杭州史上最贵的单套法拍房)。 

2. 需要2张“房票”。据拍卖公告,桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室房产实际虽为同一处住宅,但有两本产证。换言之,在法拍限购的新政下,这套豪宅要占用两张房票。 

  

3. 房源本身装修虽然极为奢华,但厚重的红木家具、镀金装饰等不一定迎合所有人的喜好。但是若要重新装修,需要耗费相当大的成本,对买家来说得不偿失。 

4.“隐形费用”也不菲。据了解,杭松居的物业费是每月5.2元/㎡,因此一年物业费就要65520元。另外,杭松居还需配备2个管家,一个负责室内,一个负责室外,总费用12万元/年。另外,买家如果想拍下这套杭松居别墅,还需要支付约480万元税费,税费就已经相当于市面上的一套普通商品房。 

5.从报名情况来看,热度并不高,按照法拍一般规律,二拍,甚至三拍,往往都会有大幅降价,买家完全可以观望,等待捡漏的入场时机。 

一般情况下,法拍房源一拍流拍后会进行二拍,而二拍会在一拍基础上打一定的折扣,普遍在8折左右。也就是说,未来这套房源可能会以9240万的价格进行二拍,降价幅度将达到2310万元,足够买下一套杭州壹号院。 

下次挂牌,值得期待。