文/住浙网研究员 华静

这两日谈论最多的，莫过于第二批集中供地了。杭州土地市场的“速冻”节奏，比想象中还要猛烈些。

和土拍市场一样跌至冰点，还有杭州的二手市场。数据显示，刚刚过去的国庆黄金周期间，杭州二手房总成交量仅53套，创下杭州十年来新低。

在一片跌声中，申花板块的次新房、绿城建发沁园传出首套房源10万+成交的消息，这是中介的套路，还是真有其事？

借着这个由头，研究员展开了一番调查。

Part 1

国庆期间，一则“沁园二手房（首套）即将高价成交”的消息，在不少购房群内流传开来。

据传出的消息来看，这是一套176方的洋房，中楼层，在小区中的朝向和位置都不错。挂牌价格约为11.22/万，目前买家已支付了定金，成交单价在10万以上。

为了确认消息的真实性，研究员与小区的二手中介进行了交流。

其表示：小区目前确实已有两套房源签了意向合同，交了定金，还未进行网签，成交价在10万元/㎡出头。

该二手中介的说法与网传消息一致，但此事仍要打个问号。

因为研究员查看了多个二手交易软件，发现沁园的成交记录显示均为0套。

近日，在官方的二手房查询平台好找房，沁园挂牌的所有二手房源都被下架了。这是因为踩了挂牌的高价红线，还是网传高价成交造成的影响？迷雾有待拨开。

但是，同板块内其他热门二手房，如融创宜和园、养云静舍等挂牌显示正常。

从贝壳、我爱我家等平台上来看，现阶段沁园挂牌房源数量大致在20-30套之间，挂牌均价在8.4-11.9万元/㎡之间。

Part2

沁园久久的“零成交”压力下，与交付时10万+的踌躇满志相比，不少房东心理预期出现了松动。

目前，沁园小区的挂牌底价已来到了8.4万元/㎡，和4个月前最低约10.8万元/㎡的报价，每平米下滑2.4万。

2021年6月沁园房源挂牌价

当然，也有房源挂牌维持在高位，最高的一套报价高达约11.9万元/平。从侧面也显示了部分自住兼投资型房东的底气。

当然，如果申花房东们因短期扛住压力而沮丧，其实不必。市场走向还不好说，何况“宇宙中心”未来科技城、奥体等板块都有巨幅降价房源出现。

网传杭州壹号院有135方房源带车位，只卖1360万，折合单价在10万以下。与高位时的近12.3万元/㎡的高价，直降2万元/㎡以上。

看中介朋友圈截图，西溪公馆有115方房源急降180万，总价仅450万元，折合单价3.91万元/㎡。

超热板块大量抄底价房源的出现，无疑是二手市场松动降温的明显信号。而在申花这个以改善、大户型、高房价为主，且地段成熟、缺乏未来想象空间的区域，二手房不论是跑量还是成交都将更加困难。

Part3

把眼光放宽，在法拍市场，申花房源的表现也不乐观。

不久前，地处申花板块核心区的金茂悦府迎来首套上架房源。但最终的成交结果，只能说表现平平。

这套金茂悦府1幢1单元2204室房源是一套138㎡的中间套，两房朝南。原为四房两卫的设计，因居住需求户主将它改造为二室二厅二卫户型，整体的房间尺度更为开阔。虽然距离交付已过去5年，但室内整体保存较为良好。

作为涉刑房产，该房源起拍价为1元，评估总价为879万元，最终的成交价856万元，折合单价约6.2万元/平，与该小区近6月的最高成交价有一定的差距。另外，从该小区最近的成交价来看，5万/㎡出头的价格，堪称冰点。

目前，小区的挂牌均价约7.2万元/平。

在未拍卖前，该房源的关注度并不低，截止竞拍结束围观人数超过了5万人次。但竞拍的过程，却没有想象中那么激烈，成交价也未创造惊喜。

作为已有一定年限的次新房，由于价格更低，金茂悦的性价比更突出，在早前的申花二手成交热度榜中，也经常超越一些头部二手房。

这样的“反向指标”，又吹来一阵冷风。

金茂悦实景图

Part4

金茂悦这样挂价7万、成交5万“有价无市”的状况，是申花不少次新小区的真实写照。

那么，这也不禁让人反过来思考，申花次新究竟应该卖多少才合理？“天花板”的高度又是多少？

在遇冷之前，研究员了解到申花板块二手房的主流成交价集中在6--9万元/㎡范围。从次新数据的调取来看，这样的说法基本站得住脚。

2021年6月数据

从最新更新的数据来看，这几个头部小区在挂价均价上并无明显降价迹象，甚至还有微小的涨幅；但近期的成交均价多数并不乐观，多为6字头，首开金茂府的一套168方高层甚至跌破6万/平。

被喻为“杭州徐家汇”的申花板块，在2016年赶上了杭州楼市的风口，房价迅速上涨。 在这之后，滨江锦绣之城、融创宜和园以及天阳武林邸等楼盘出现，大房企的加入让这里的房价再次提升，坐实了名副其实的豪宅区。 

此后，随着融信公馆ARC、融创宜和园、养云静舍等一批新楼盘的交付，将价格直接拉高到8万+。

但眼下，二手房进入寒冬，申花预计会进入一段“心理拉锯期”。