霸榜TOP10!冰冻的二手房行情,这类房源要走红了?

文/住浙网研究员 徐创

二手房,正在走下神坛!九月份成交不到3800套,创下了近19个月来的新低。而十月开局持续遇冷,黄金周期间二手房仅成交了53套,创下近6年新低!刚过去的这一周,市区二手房共签约314套,环比下降了41%。

降价潮也随之而来!10月6日,曾经的“硬通货”文鼎苑一套136方房源以约6万元/㎡的单价成交,“网红盘”西溪公馆的成交跌破4万/㎡。

在如此冰冻的行情中,从来不是成交主流的二手酒店式公寓有了逆袭的势头。

一、酒店式公寓成交占比在提高

根据好找房数据显示,9月份的杭州市区二手房签约套数TOP10中,酒店式公寓占据了前8席,住宅小区只排到了8-9名。

其中,排名榜首的飞鸟客商务中心位于未来科技城,第二的E30中心公寓位于三墩。此外,位于临平区东湖新城的万宝城、位于萧山区钱江世纪城的新世界翡郦中心、钱塘区的保利湾天地等等都榜上有名,形成了全市区无差别火热的既视感。

其实,在成交前十榜单上出现酒店式公寓的名字并不稀奇,总有个别项目会成为香饽饽,但如此多的酒店式公寓上榜,有些反常。 

酒店式公寓对住宅地位的撼动,从今年4月就开始了。

4月份,是自3月二手房创下今年成交量新高以来的首次下降,O纪元和未来之光在当月的TOP10 中位列2、3位。

在此之后,酒店式公寓出现的频次就越来越高了——5、6月份均有2个酒店式公寓项目在榜,7月份有3个在榜。到了8月,这个数字又增加到5个,9月更是有8个之多。

图源好找房

更宏观的数据,自3月份开始,酒店式公寓的月成交占比逐月递增,特别是在8月份迎来了跳跃式的增长。

那么这些迹象是否真的表明酒店式公寓的成交活跃度在上升,迎来一波行情呢?

二、二手公寓真的迎来春天?

就成交量头部的几个项目来看,如飞鸟客商务中心,在5月份的时候共成交了25套,此后几个月的成交量多集中在20套左右。9月虽然身处成交榜首,有着27套的成绩,但相较以前增长仍然很有限。

另外,排在2、3位的E30中心公寓和钱塘ONE,也都和上月相对持平,没有出现大幅的波动。“酒店式公寓的成交还是比较稳定的,不会像住宅、学区房那样受到政策太多的影响,”业内人士介绍道。

钱塘ONE实景图

因此,此番酒店式公寓集体冒头,不是自己有多优秀,而是对手“拉胯”。毕竟整体二手房市场萎靡,特别是住宅市场一路下行。由此,酒店式公寓就显得很“出挑”了。

在这种情况下,成交只有十几套的新青年广场、万宝城也能上榜,放在以前是想都不敢想的。由此,明面上看酒店式公寓就显得很“出挑”了。

万宝城实景图

不过,确实有个别酒店式公寓变得香了起来。例如榜单中的万宝城,6-8月总共才成交了10套,到了9月一个月的成交量就超过了过去三个月。

在跑盘过程中,几家二手房门店都表示以前一星期都没一组看房客户,现在一星期能有个2-3组。

在过去,大家谈“寓”色变,大部分人的建议都是“谨慎”、“不划算”,特别是二手公寓,买入就相当于是做了“接盘侠”。

酒店式公寓的突然走俏,或与8.5楼市新政的限购加码有关。社保年限的增加等导致部分购房者一夜之间失去房票。

10月9日,杭州又发布新政,本科以上学历才能落户。如此一来,那些失去房票的人想要落脚杭州只能退而求其次,选择公寓。

一位中介就介绍说,他手上的一位客户,是刚毕业不久的新杭州人,拿着家里攒的七十几万首付款到处看房。但是新政突发,刚落户的他一下子没了购房资格,在做了几番权衡后,决定入手二手酒店式公寓,不用等交付,价格也相对低一些。

除此之外,像万宝城这样的项目也占据着地利,所在的东湖新城新房中签率低,而且本身公寓新房产品就不多,万宝城便成为了替代品。

三、接手二手公寓需谨慎

但这并不意味着,酒店式公寓可以随意买。对于酒店式公寓来说,租金回报率是很重要的。回报率高的,房东不见得愿意拿出来卖,除非是实在着急用钱。

因此,接手那些抛售的公寓,极有可能是接了一个坑。而且交易过程中产生的税费也比普通住宅高得多,契税、个税、增值税之外还有土地增值税,无论是接手还是脱手,都会产生较大的阻力。

除此之外, 酒店式公寓不能落户、不能落户、没学区、商用水电等问题都为人诟病,接手二手公寓需要谨慎。

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