学军小学+十三中不顶用了?直降4万/㎡的顶级学区房流拍

文/住浙网研究员 华静

在杭州二手房市场上,学区房一直炙手可热,且价格居高不下。包括学区房中的一些“老破小”房源,由于面积小,总价低的优势,频频创出“离奇”的单价。

但在“双减”、“民转公”、限贷等各项因素影响下,曾经坚挺的学区房也撑不住了。这种现象在法拍市场尤为明显。

就在刚刚,一套顶级学区房崇文公寓房源以抄底价(约6.7万元/㎡)、依旧零报名的尴尬,结束了自己的法拍之旅。

要知道,年初同一小区还曾拍出11.9万元/㎡的天价。如此反差,令人唏嘘。

崇文公寓的法拍房源流拍,给本就低迷的学区房市场又吹了阵凉风。

Part1

位于学军小学求智校区东侧的崇文公寓,对口学区为学军小学+十三中,堪称杭州学区房中的“战斗机”。

小区建成于2006年左右,共9幢住宅楼,约420户,全部是多层和小高层,带电梯,绿化良好,物业目前为坤元物业,小区整体居住环境良好。

虽然房龄已大约有15年,但比起学军小学求智校区周边的一众80年代“老破小”,还属于品质上乘的改善自住首选。加之顶级学区的光环加持,在二手房市场上挂牌价格一直居高不下。

目前,崇文公寓二手房挂牌均价高达11.2万元/平,虽然最近半年并无成交,但此前该小区市场成交价也多集中在7-10万/㎡这一区间。

今天拍卖的这套崇文公寓7幢2单元602室,总建筑面积246.04平方米,起拍价1658万元,折合单价67387元/平;市场价为2210万元,折合单价为89823元/平。参拍需缴纳保证金330万元。

截止发稿,虽然有高达万人围观,但直至竞价结束,一直未有人报名参与竞价,最终房源流拍。

其实不论是从小区的二手成交价、挂价,或是该标的的评估价来比较,在该小区中这套房源的起拍价可谓相当“白菜”;出于面积大,总价高加之学区房市场走弱的考量,该房源一拍流拍可以理解,但连报名者都没有这一事实,对学区市场的打击恐怕是“毁灭性”的。

事实上,崇文公寓今年1月也有一套房源出现在法拍市场。

该房源总建筑面积106.57平方米,起拍价700万元,折合单价6.5万元/平,评估价970万元,折合单价9.1万元/平;最终吸引了20人报名,在历经了277轮的激烈竞价后才最终成交,成交价为1271万元,折合单价为11.9万元/平。

6.7万元/平 VS 11.9万元/平,降了4万/㎡多仍无人理睬,怎一个“凉”字了得。

Part2

顶级学区房都撑不住了,何况法拍市场上其它学区房了。

前几天,拱墅区渡驾新村的一套低价法拍房,同样流拍了。

该房源建筑面积为59.76平方米,起拍价为270.2万元,折合单价4.5万元/平;评估价为385万元,折合单价6.4万元/平。

目前,在二手市场上渡驾新村挂牌最低的一套房子,是一套52㎡的两房,报价320万,折合单价6.1万元/平;法拍摆出了比最低价还打7折的姿态,最终还是“0”报名。需要说一句,作为“文澜民转公”事件的受益小区之一,渡驾新村曾创造出5.5万元/平的成交高价。

目前,该房源已经进入二拍流程,起价再度下调,降至216万,等于直接把评估价打了5.6折。

不知能否成功成交?

Part3

除却学区房,在法拍市场吃香的改善大平层,也传来坏消息。

近日,在阿里法拍平台再现“老面孔”——御道江河汇流公寓二区3幢2单元1701室,这套曾拍出天价的大平层房源被重新上架了。

事件回顾:

2021年7月份,阿里法拍平台上架了两套一元起拍的法拍房,均位于中海御道小区。分别是中海御道二区3幢2单元1701室、中海御道四区2幢2902室,评估价分别为1951万元和1003万元,折合评估单价约10.4万元/平、8.9万元/平,最终两套房子均成功出让。

 其中,中海御道二区3幢2单元1701室吸引了11人报名,经过90轮竞价,最终以2000万元成交,高于评估价约48.8万元,折合成交单价约为10.64万元/平。

虽然该房源的成交,并非小区的历史成交之最;但又一个10万+的出现,却实打实的为江海御道在杭州的豪宅江湖中巩固了地位。

业主们的喜悦之情也难以抑制,在入口显眼的位置拉出大红的横幅,怒赞法拍价突破100000/㎡。

此次,中海御道3-2-1701被重新挂上阿里法拍并重新1元起拍,意味着当初掷2001万的得主悔拍了。住浙网致电了上城区人民法院,得到了答复:在第一次拍卖后,买家最终没有支付尾款,所以房源重新上架。

这意味着,该房源整整245万的保证金,打了水漂。究竟是一时冲动拍的太高?还是面对低迷的市场及时止损?或是突遭资金困局?就只有买家自己知道。

该房源的重新上架,不论是对于中海御道,或者对整个大平层市场,都是“负向信号”。反正,当初拉的横幅有多醒目,如今看上去就有多讽刺。

据好找房的数据,目前中海御道一区、二区、四区的挂牌价在9-11万元/平不等,其中,这套法拍房源所在的二区沿江是价格最高的。但从成交记录来看,该小区近3个月无成交。

几日后的拍卖(10月25日),是中海御道被打回10万,是更尴尬的流拍,还是意外之喜?住浙网也将持续关注。