文/住浙网研究员 华静

在杭州二手房市场上，学区房一直炙手可热，且价格居高不下。包括学区房中的一些“老破小”房源，由于面积小，总价低的优势，频频创出“离奇”的单价。

但在“双减”、“民转公”、限贷等各项因素影响下，曾经坚挺的学区房也撑不住了。这种现象在法拍市场尤为明显。

就在刚刚，一套顶级学区房崇文公寓房源以抄底价（约6.7万元/㎡）、依旧零报名的尴尬，结束了自己的法拍之旅。

要知道，年初同一小区还曾拍出11.9万元/㎡的天价。如此反差，令人唏嘘。

崇文公寓的法拍房源流拍，给本就低迷的学区房市场又吹了阵凉风。

Part1

位于学军小学求智校区东侧的崇文公寓，对口学区为学军小学+十三中，堪称杭州学区房中的“战斗机”。

小区建成于2006年左右，共9幢住宅楼，约420户，全部是多层和小高层，带电梯，绿化良好，物业目前为坤元物业，小区整体居住环境良好。

虽然房龄已大约有15年，但比起学军小学求智校区周边的一众80年代“老破小”，还属于品质上乘的改善自住首选。加之顶级学区的光环加持，在二手房市场上挂牌价格一直居高不下。

目前，崇文公寓二手房挂牌均价高达11.2万元/平，虽然最近半年并无成交，但此前该小区市场成交价也多集中在7-10万/㎡这一区间。

今天拍卖的这套崇文公寓7幢2单元602室，总建筑面积246.04平方米，起拍价1658万元，折合单价67387元/平；市场价为2210万元，折合单价为89823元/平。参拍需缴纳保证金330万元。

截止发稿，虽然有高达万人围观，但直至竞价结束，一直未有人报名参与竞价，最终房源流拍。

其实不论是从小区的二手成交价、挂价，或是该标的的评估价来比较，在该小区中这套房源的起拍价可谓相当“白菜”；出于面积大，总价高加之学区房市场走弱的考量，该房源一拍流拍可以理解，但连报名者都没有这一事实，对学区市场的打击恐怕是“毁灭性”的。

事实上，崇文公寓今年1月也有一套房源出现在法拍市场。

该房源总建筑面积106.57平方米，起拍价700万元，折合单价6.5万元/平，评估价970万元，折合单价9.1万元/平；最终吸引了20人报名，在历经了277轮的激烈竞价后才最终成交，成交价为1271万元，折合单价为11.9万元/平。

6.7万元/平 VS 11.9万元/平，降了4万/㎡多仍无人理睬，怎一个“凉”字了得。

Part2

顶级学区房都撑不住了，何况法拍市场上其它学区房了。

前几天，拱墅区渡驾新村的一套低价法拍房，同样流拍了。

该房源建筑面积为59.76平方米，起拍价为270.2万元，折合单价4.5万元/平；评估价为385万元，折合单价6.4万元/平。

目前，在二手市场上渡驾新村挂牌最低的一套房子，是一套52㎡的两房，报价320万，折合单价6.1万元/平；法拍摆出了比最低价还打7折的姿态，最终还是“0”报名。需要说一句，作为“文澜民转公”事件的受益小区之一，渡驾新村曾创造出5.5万元/平的成交高价。

目前，该房源已经进入二拍流程，起价再度下调，降至216万，等于直接把评估价打了5.6折。

不知能否成功成交？

Part3

除却学区房，在法拍市场吃香的改善大平层，也传来坏消息。

近日，在阿里法拍平台再现“老面孔”——御道江河汇流公寓二区3幢2单元1701室，这套曾拍出天价的大平层房源被重新上架了。

事件回顾：

2021年7月份，阿里法拍平台上架了两套一元起拍的法拍房，均位于中海御道小区。分别是中海御道二区3幢2单元1701室、中海御道四区2幢2902室，评估价分别为1951万元和1003万元，折合评估单价约10.4万元/平、8.9万元/平，最终两套房子均成功出让。

 其中，中海御道二区3幢2单元1701室吸引了11人报名，经过90轮竞价，最终以2000万元成交，高于评估价约48.8万元，折合成交单价约为10.64万元/平。

虽然该房源的成交，并非小区的历史成交之最；但又一个10万+的出现，却实打实的为江海御道在杭州的豪宅江湖中巩固了地位。

业主们的喜悦之情也难以抑制，在入口显眼的位置拉出大红的横幅，怒赞法拍价突破100000/㎡。

此次，中海御道3-2-1701被重新挂上阿里法拍并重新1元起拍，意味着当初掷2001万的得主悔拍了。住浙网致电了上城区人民法院，得到了答复：在第一次拍卖后，买家最终没有支付尾款，所以房源重新上架。

这意味着，该房源整整245万的保证金，打了水漂。究竟是一时冲动拍的太高？还是面对低迷的市场及时止损？或是突遭资金困局？就只有买家自己知道。

该房源的重新上架，不论是对于中海御道，或者对整个大平层市场，都是“负向信号”。反正，当初拉的横幅有多醒目，如今看上去就有多讽刺。

据好找房的数据，目前中海御道一区、二区、四区的挂牌价在9-11万元/平不等，其中，这套法拍房源所在的二区沿江是价格最高的。但从成交记录来看，该小区近3个月无成交。

几日后的拍卖（10月25日），是中海御道被打回10万，是更尴尬的流拍，还是意外之喜？住浙网也将持续关注。