文/住浙网研究员 华静

刚刚，在京东拍卖网上，那套起价上亿的江南里1幢7号房产低调成交，总成交价1.0847亿元，折合单价约15.3万元/平。

整个拍卖过程比较平缓，仅1人报名，就当吃瓜群众以为这套房源将流拍时，竞价期结束前的10分钟，神秘大佬终于出手，豪掷亿元拿下这套顶级豪宅。

Part1

这是绿城江南里的一套中式合院，评估价约为1.356亿元，起拍价为1.0847亿元，折合起拍单价约15.3万元/平。评估价约为1.36亿元，折合单价为19.1万/平方米，按评估总价来看，该房源仅次于不久前流拍的桃花源西锦园别墅（市场评估价为1.65亿元）。 

据评估报告显示，这套江南里1幢7号中式合院法拍房，总建筑面积为708.83㎡，总楼层共2层， 为毛坯状态。

屋子朝向南北，空间布局好，带花园、假山、凉亭，该房产目前空置状态。保存良好， 几乎没有居住的痕迹，水泥地面，乳胶漆的天花板和内墙，门窗都是木制材料，偷着一股浓浓的中国风。

Part2

这套房子所有人系美盛文化（002699）实际控制人赵小强、石炜萍，因债务纠纷被债权人申请法院强制执行。 

美盛文化全称为美盛文化创意股份有限公司，成立于2002年6月，注册地为新昌省级高新技术园区内。公司产品主要包括IP衍生品、动漫、游戏、影视等文化类产品及经营轻游戏服务平台业务等服务。

近年来，美盛文化屡屡被质疑业绩增长失速。2020年，美盛文化营业收入约9.90亿元，亏损约9.38亿元。

今天，除了这套江南里豪宅，赵小强夫妇名下还有两套房产的竞拍同时进行，起拍价分别为480万元和453万元。

一套是位于上海市黄浦区延安东路175号1708室房产（流拍），另一套是位于浙江省绍兴市新昌县新昌大道西路376号1幢、2幢房产（竞价中）。

Part3

大运河边稀缺的合院产品，江南里这样大隐隐于市的豪宅并不多见，在市场中实属珍贵。

它的园林布局、户型方位均以清代“红顶商人”胡雪岩故居的建造为范本，面积段在260-390㎡之间，2016年开盘均价就在10万元/㎡的高位，现如今二手市场多在17-20万元/㎡之间。

乍一看，这套房源上亿的成交价很惊人。但实际上这套房源，在新房销售时已经是天价。

据透明售房网的一房一价显示，2015年售卖时这套房源毛坯单价就达到了14.8万/平，总价款为1.05亿。换言之，这套房源的最终成交价和6年前的新房售价相差无几，仅增加了约338万，进出基本平手。

当然了，能在二手、法拍市场均一片低迷和没有竞争对手的情况下，这套上亿豪宅能一次拍出多少还是有些出乎意料的，按以往的惯例，像江南里这样高总价的豪宅，一拍流拍的可能性比较大，因为一拍流拍后自然会降价重拍，买家可以降低购买成本。

此前，法拍房市场上，曾经出现过2套江南里中式合院，2019年，女股神的江南里法拍房一拍流拍，二拍以5000万元成交。2020年，安邦原掌门人吴小晖的江南里豪宅同样一拍流拍，二拍以6975万元成交。 

加之这套豪宅有一些限制条件，如拖欠能耗费、物业管理费、车位费共计134789.4元；还有可能涉及第二次过户费用；最关键还是这套合院是一房两证，也就是说，购买这套江南里，需要两张房票。

因此，这套江南里顶豪的成功出让，为低迷的市场提振了一丝士气。

目前，杭州法拍成交史上，最贵的房源为上城区阳光海岸公寓2幢1单元1601室，当时以1.13亿成交。这套江南里也占据了杭州法拍成交总价的第2名。