文/住浙网研究员 徐创
天气一夜入冬，楼市温度也在持续下降。在政策持续高压之下，宁波楼市持续降温。
注：数据截止10月20日
自5月份开始，宁波市六区住宅成交套数一直徘徊在6000套以下，曾经一个月7000+的成绩一去不复返。
而如今，寒意愈发逼人！截止10月20日，宁波市六区仅成交2684套住宅，极有可能创下今年以来的新低。如此行情，以致于一些网红板块的网红楼盘也坚挺不住了。
一、“日光盘”不再
鄞州区，是宁波市六区之一，也是楼市热度相对较高的区域。区域内的东部新城、老江东、高新区等都是热门板块，板块中的维科水岸春晖、明湖悦府、春来晓园等等也都曾是中签率极低的红盘。
在今年八月初，宁波楼市凉意刚起，部分边缘板块已经出现去化难问题，但这些板块仍然走出了独立行情。如老江东板块的滨江誉品，8月下旬首开中签率30.6%，虽然不是很低，但首开当日推出的154套房源全部售罄，加装包弃选率也非常低。
滨江誉品沙盘实景图
但是楼市冷风劲吹，这些红盘也未能逃脱去化慢的命运。
滨江誉品9月24日的第二次加推，196套房源当天去化约八成。截止目前，一个月左右过去了，仍有少量的约170方户型在售。
滨江誉品推盘时机的把握还算是不错的，仅一路之隔的荣安望庄，到了10月中旬加推的时候，174套房源当天仅能去化45%左右。
荣安望庄沙盘实景图
好消息是，这些项目没有真正冰冻住，每天还在持续走量。通过跑盘了解到，像荣安望庄、万科沐拾、绿城春熙云境等盘每天平均下来还是能有一两套的成交。
遇到周末或者假期成交会更多一点，如高新区的万科沐拾在过去的十一黄金周，总共成交了有二十多套。
虽然遇冷，但整体还卖得动，因此也有置业顾问表示更愿意在这样的行情下卖房。
“以前的行情，手上客户攒得再多也要看最后摇号的运气，现在是客户想买就能够买到，确定性更大，”一位置业顾问向研究员说道，“而且行情好的时候提点只有千分之一，现在提点有千分之二，再加上以前集中摇号开盘，审核资料还是很辛苦的。”
二、全民营销成标配
去化难，一些营销手段还是必须要上的。目前，全民营销几乎是这些楼盘的标配。例如绿城春熙云境全民经纪人佣金为税前两万。在跑盘过程中，该项目置业顾问也非常热情地向研究员“推销”全面经纪人的注册，并且拍照存了档，看上去似乎是有考核任务。
另外，情况稍好一些的滨江誉品全民经纪人佣金为税前一万，“意思一下”。
全民营销玩得飞起，但这些项目还没有打出真正的折扣牌。在跑盘过程中，绿城春熙云境表示会在首付比例达到一定要求的时候减免一万五，但也仅限于购买车位或加装包时使用；万科沐拾的置业顾问则表示在购买加装包时会有200元/平米的优惠，均没有实实在在地在房价上砍上一刀。
这除了自身销售情况还未到需要“拼杀”地步的原因之外，也有担忧已购业主反对的因素。近日，位于宁波植物园北侧的龙光久桦府，就传出了这样的闹剧。
根据宁波市房产交易信息服务网10月19日显示，该楼盘处于停盘状态，不能网签。而起因就是前期购房的业主投诉久桦府“双标”出售——前期参加摇号的购房者没有任何优惠，但现在购房的业主则可以赠送相当于20万的装修包。
对此，研究员向该项目的一位分销中介进行求证。对方表示确实存在赠送装修包的促销活动，但是是在国庆期间的限期活动，而且也是有限定名额的。
可以看到，开发商已经在尽可能地减少影响，但没想到仍然引起了业主们的不满。
三、楼市转机开始出现？
近期，关于楼市利好的消息不断。9月27日，央行货币政策委员会2021年第三季度例会提到：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。这是央行自2009年第一季度至今，首次在货币政策季度例会中提及“房地产”字眼。
10月15日，在央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，发言人针对房贷问题称，预计四季度，房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或将迎来实质性改善，个人住房贷款发放有望加快。
截图自中国人民银行官网
根据跑盘的情况来看，像万科沐拾、荣安望庄等这样的宁波市高价项目网签周期基本在1-2个月，快的话当月就能网签。
而在置业顾问们看来，更大的利好还在于板块供应的基本见底。
例如万科沐拾是高新区为数不多的在售项目，还剩200余套未售；江东板块的春熙云境和荣安望庄均已推出所有房源，各还剩下百来套房子。同在江东板块的滨江誉品则即将加推第三批次。
10月13日，宁波市第二批集中出让地块挂牌，其中位于鄞州区的涉宅地块仅有8宗，其中一宗为现房销售，“而且在当下的行情下，还不一定能全部成交”。
除此之外，宁波本地的一些积极信号也在释放。在冰冻的奉化，购房补贴新政于上星期出炉，其中大专学历或初级职称人才可获得8万元，本科购房补贴由最高10万提高到了16万，博士可获得40万元购房补贴。
在各方利好的共同作用下，宁波楼市能否迎来反弹，有待关注。但对于自住的购房者来说，房贷放宽、有房可挑的当下或是买房的好时机。