文/住浙网研究员 华静
作为江河汇核心区域内的住宅，地处之江东路和钱江路之间，毗邻钱塘江的中海御道，就像杭州楼市的“晴雨表”。
最近一次的法拍成交价，势必为小区、板块的二手行情带来一片“乌云”。
前日，一套建筑面积为139.04m2，评估价1485.7万元的御道江河汇流公寓一区3幢2单元2202室法拍房源，仅拍出了1073万元的价格，折合单价约7.72万/㎡。
半年前，这儿还出现了12万元/m2成交的房源，仅仅7个月“跳水”幅度高达4万多/㎡。
高价房回顾：今年5月12日，中海御道二区6幢1单元2401室（包含2个车位），以3010万元成交，即使剔除两个车位的价格（60万元/个），成交单价也接近12万元/㎡。
Part1
一年9套上法拍，中海御道成“专业户”
据阿里法拍显示，今年以来（截至2021年12月9日），中海御道一共进行了11次法拍，上架了9套房源，面积在112.88至241.49㎡之间不等，其中两套房源为进行了两次上架拍卖，其中一套为悔拍，另一套为流拍。
不难看出，最近成交的一区3幢2单元2202室法拍房源是今年成交的中海御道法拍房中单价最低的一套，也是唯一单价跌破8万元/㎡的房源。相比11.96万元/㎡(扣除了2个车位价格后的单价）的历史最高单价，约打了64折。
从时间线也不难看出，中海御道的法拍贯穿了整个年份，走出了一条“高开低走”的曲线。
今年1月，中海御道首套“露脸”法拍，拿到了9.82万元/㎡的战绩，一只脚跨进10万大门。小区知名度与热度扶摇直上。
随着年初、年中杭州新房市场高端改善的“购房难”，有着位置优势、江景加持的中海御道成为了香饽饽。5月份，多套“涉刑1元起拍房”，将该小区的热度彻底推向高潮。
当月的4套法拍房源成交单价均超过10万元/㎡，且总价都在2000万元之上。最高的一套成交单价更是接近12万元/㎡。
随着楼市整体行情的下滑、法拍贷收紧、放款周期变成等原因，小区也和杭州楼市行情一般从10月份开始跨入“冰点”。那套本为10万+/㎡房源成为悔拍房源出现可视作一个信号，毕竟悔拍背后可是意味着245万元的保证金打了“水漂”。
Part2
11月仅个位数房源高于评估价成交
回顾11月的整体行情，法拍市场不缺高额房源出现，例如武林壹号顶跃、玉泉路1号（蔡元培之女故居）等多套亿元房源的出现，更提振士气，一度让不少业主以为法拍房要“触底反弹”。
尤其是玉泉路1号的蔡元培之女故居以1.2亿元成交，一举打破了阳光海岸公寓1601室保持了多年的杭州法拍房成交总价记录。
武林壹号3幢1单元2901室，总建筑面积为718.03 ㎡，这套顶跃房源为五房格局。此外，该标的拍卖还包含了两个地下车位（市场价80万元/个）及一个建筑面积约15.4 ㎡的地下储藏室。该房源1元起拍，评估价为8697.38万元，最终以约9840万元的价格成交，超过评估价约1142.62万元。折合单价约13.7万元/㎡。
但是看大数据，11月杭州法拍房整体成交低迷，高流拍率值得警惕。
据住浙网不完全统计，11月份杭州八区共计挂牌房源多达133套，但仅有5套房源高于评估价成交，流拍房源高达55套，流拍率41%。
细数这些法拍房源，不难发现众多的优质房源也会“折戟”。
首先是一批学区房的“滑坠”：
一套顶着滨江区江南实验学区房头衔的钱塘春晓法拍房，仅拍出约3.5万元/㎡；房源总建面约168.34㎡，评估价966万元，最终以600万元成交，折合单价约3.5万元/㎡。
而学军求智巷校区的代表房源崇文公寓一套“老破大”的表现也平淡无奇，房源总建面为246.04㎡，评估价2210万元，以1581.4万元总价成交，折合单价约6.42万/㎡。
除此之外，高热板块代表小区难逃“降价”的厄运，虽不缺接盘侠，但是直接砸低了板块门槛。
例如，杭州市拱墅区金茂悦府2幢1单元1604室，建面为89.08㎡，房源评估价为600万元，最终成交价为536.0001万元，折合单价仅约6.74万元/㎡，相较于小区的二手房挂价低了大约1万元/㎡。
又如萧山区和美家8幢2单元1402室，建面为176.56㎡，房源评估价为754.1万元，最终成交价为726.0001万元，折合单价仅约为4.27万元/㎡；相较于小区79838元/㎡的最高成交价，跌去了约3.6万元/㎡。
上文中提到的中海御道，不过是掉价的又一案例而已。这些大热板块优质房源纷纷出现跌价现象，对于法拍房市场固然进入“初冬”，对二手房市场不啻是一记棒喝。