文/住浙网 艾维

杭州二手房成交数字在11月稍稍反弹，12月又露“跌相”：截止到12月29日中午，当月二手房成交量仅有2650套（数据来源：手边找房），正常情况下，很难追上11月3443套的成绩。

如果把时间维度拉长，除了11月的小反弹，从3月份开始就是一个标准的下降通道。

陈明泉 制图

刚开始，坊间惊呼“三连跌”，到五连跌再到七连跌，大家都“躺平”了。如果不是10月份的搅局，很可能是“一江春水向东流”。全年成交数据预计在7.7万套左右，是5年来的次低，仅高于2018年的7.2万套。

12月7号，由于杭州多个区出现本土疫情，好不容易恢复人气的二手房市场被当头浇了一盆冷水。中介这里看房冷清，人气惨淡，这使得12月成交量饱受影响。

PART 1

这几天，杜成（化名）一直在关注着二手房购房群里的动态。10月，他把滨江区沿江南大道的一套房子挂牌，就开始“潜水”。他的房子动静不大，即便是有地铁的加持，但来看房的并不多，每周平均也就一两拨人。看了之后，少数还有兴趣还个价，大部分就没声音了。

“其实我挂得不算高，车库半卖半送了，算下来还不到4万元/㎡。”他又补了一句，“上半年我们小区成交的基本都过4.1万元/㎡，有的车库还卖了高价。”

在城市的另一头，倪章11月刚把三墩的一套空置房挂出，预计来看房的就没停过，搞得他对租客很不好意思。因为有购房意向的反复上门，疫情还没完全过去的时候，他一遍遍地跟租客解释“上门的行程码都安全的，也打过疫苗。”

“不是说行情不好吗？跟我想的有点出入啊！”他说不着急卖了。

在中介的朋友圈中，最近“直降”、“只要”、“诚售”等字眼明显少了，构成了一股和七八月份不一样的画风。也要看到，朋友圈里，中介也少了很多。

通过相关门店了解到，11月位于滨江区杨家墩地铁站口的星汇荣邸成交了一套89方房源，是15层的中区，楼层不错。由于房东急需资金+腾挪房票，最终降价50万出售出，算下来单价仅有30978元/㎡。

星汇荣邸的降价曲线，吻合整个二手房的行情变化。5、6月份的时候，同面积户型的成交价在350-370万之间，到了8、9月份，成交总价为300-320万，折合均价约33700元/平米。进入11月，总价又降了30万。

好找房显示，同一小区有一套26楼的房源，同样89方，卖出了42481元/㎡。如果排除买卖双方有约定，半年内同小区二手房的落差达到11500元/㎡，降幅近三成。这落差实在是有点大。

星汇荣邸位置在地铁站口，好歹还走得动，还有一些没有学区、地铁加持的“老破小”，要出手更加困难。

二手房困局眼下只有卖家降价才能解开。

申花板块的沁园，在交付之后足足6个月没有动静，直到这个月才有起色，原因与卖家的心态有不小关系。在中介平台，沁园挂牌房源14天内降价100万的也有。

据中介透露有2套已经谈定成交了，其中一套134方的房源，房东对价格也作了较大让步，成交单价约73134元/㎡。

这个成交单价，和当初想要的10万+相差有点多。

PART 2

纵观全年，杭州新房市场依旧火爆，愈发反映出二手房的冷清与弱势。

手边找房数据显示，近7年来杭州新房销售套数达到89.5万套，而杭九区（不含临安）二手房成交套数为61.7万余套（12月成交量按2700套计算），新房、二手房成交比约为1.45：1。

这是一个重要的参考数字，如果高过这个数字，意味着新房热度超过了二手房，未来几年二手房的挂牌量要大于消化量，二手房的“堰塞湖”会越积越大，房东的议价能力减弱。2021年这个比例为2.31：1，远大于1.45的平均值。

从5月开始，每个月的环比跌幅均在10%以上，低迷的市场让人有种重回2018年至暗时刻的感觉。当时，二手房在7月出现了大幅的下跌，跌幅高达26.2%。

 之后便开启了长达20个月的“冰冻期”，其中2018年9-12月，月均更是只有3500套。直到进入疫情后“大水”漫灌的时代，在2020年4月成交量才回归到万套以上。

PART 3

今年的转折点，和房贷的收紧密切相关。

今年年初，央行、银保监会联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款占比、个人房贷占比上限均做了明确控制，人称“两道红线”。

即便是像工商、建设、农业等大型银行的个人住房贷款上限也仅有32.5%，房贷额度紧张，各家银行只能根据各自的放款节奏来安排，放贷速度就慢下来了，拉长了整个交易周期。

此外，在过去很长一段时间，学区房站在楼市食物链的顶端。但在这轮行情中，学区房萎靡了。今年以来，从国家到地方，各个层面都在努力淡化学区房概念。今年4月，中央政治局会议首提防止以学区房等名义炒作房价。

三季度出台了“双减”政策，让校外K12机构几乎“团灭”，更放大了学区概念会被调整的预期。

据好找房数据，在4月单价跑出过18万+的塔尖学区房文二新村（学军小学+十三中），最近的房源签约价仅有7.61万元/方，直接腰斩还有得多，成交量呈下降趋势。

PART 4

和2018年不同的是，当下的二手房从次新房到学区房，正在接受从金融手段到行政手段的全方位制约和监管。

进入10月，风向似乎有所转变。

10月15日，央行新闻发布会上提到“房贷供需关系将回归正常、部分金融机构对央行政策存在误解”等关键词。

10月20日，在2021年金融街论坛年会上，国务院副总理刘鹤作书面致辞时强调：“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

11月12日，央行、银保监会、证监会分别召开会议，传达学习六中全会精神，主要涉及到货币政策、房地产、注册制等方面。其中，关于房地产的表态延续了9月份以来的“维护基调”。 

央行随后发布的个人住房贷款统计数据：截至2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

12月3日，李总理在会见国际货币基金组织高层时表态“保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准”，让市场相当振奋。随即，央行发消息自12月15日起降准。此举将释放1.2万亿的流动性。

12月20日，最新的LPR一年期报价下降了5个基点，坊间分析，被视为房贷基准线的5年期降价也有望下调。

在暖风频吹之下，二手房市场从11月起开始了一波反弹，12月的“熄火”或为疫情下的一个特例。接下来的1月份，虽有假期的穿插，可观察一下成交数字。

春节过后，每年的3、4月是二手房传统旺季，是吃饺子还是喝凉白开，就看这一轮的信号了。