文/住浙网研究员 华静

绿城、武林豪宅、单价4.76万/㎡。 

这几个看似无法组合在一起的词汇，在岁末的法拍场上真实发生了。

近日，绿城兰园一套205.96㎡的法拍房源，仅一人参与报价，最终以980万的价格底价成交，折合单价仅约4.76万/㎡。

“市中心那个兰园？”“这么便宜，不应该啊，房子有硬伤？”“是不是有产权纠纷？”……吃瓜群众们议论纷纷、语气中满是惊讶。

Part 1

杭州市中心的贴沙河畔，有两个绿城开发的高端楼盘，其一是前不久刚交付的凤起潮鸣，至今保持着楼面价单价最贵的纪录；另一个就是位于环城北路路口的绿城兰园。 

项目前身为喜得宝地块，绿城高价拿地后，在这里规划了10幢高层和小高层住宅以及3幢临街的酒店式公寓，因当时90/70规定的存在，兰园西区配置了一批89㎡上下的小户型，但主力户型仍多为160～300㎡。

“揽繁华，居静谧；携君子，居兰园”。作为绿城的第二代高层产品，地处武林中心、主打改善的兰园曾光芒万丈。这一点从其高昂的新房售价中便可窥探一二。

2011年，兰园初上市时，新房售价高达5.5—6万元/㎡，仍引得一众富豪争抢。

10余年的光阴转瞬即逝，但豪宅底色并未褪却：玻璃幕墙+干挂石材立面历久弥新，超大楼间距与标志性泳池、会所，也体现着高端改善项目应有的风范。

楼盘实景

在交付后这些年，兰园在二手市场上的表现并不抢眼，甚至可以说是差强人意。

根据手边买房的成交记录，2017年起，兰园住宅部分的成交价格稳定在6万元/㎡左右了，但之后涨幅有限，多数房源都在6-6.5万元/㎡这个区间徘徊，近期小区的挂牌价仅6.1万元/㎡。当然了，这个挂牌价是被部分酒店式公寓产品拉低了（这些房源的挂牌价格普遍在3-4万元/㎡）。

从具体的成交数据来看，小区的大户型在价格上还是较为坚挺的，170㎡以上户型成交单价多在7万元/㎡以上；200㎡以上户型更吃香，无论是挂牌价还是成交价都在小区中处于头部地位，挂牌价近10万/㎡。

巧的是，小半个月前，小区内还成交了一套与这套低价法拍房面积段相同的房源，签约均价高达8.8万元/㎡。

4.76万/㎡ vs 8.8万元/㎡，简单断崖式下跌，着实令人匪夷所思。

Part2

本次拍卖的兰园5幢1502室，是一套建筑面积为205.96㎡的大平层，起拍价980万，市场评估价1400万，折合单价约6.8万/㎡。

从标的物介绍不难看出，房屋保存完好，装修也很有格调，家具以深色实木为主，透着一股浓浓的古风。

客厅为大理石铺设，配上了古朴素雅的黑色实木家具甚至设计了270°转角阳台，采光和视野极佳；卧室为红色实木地板，同样配置了大大的落地窗，窗外就是风景；另外主卫的浴缸、大理石洗漱台、智能马桶等也是一应俱全。

整体看来，房屋原主人对房屋比较爱惜，连客厅的绿植也还在蓬勃生长。

讲道理，这样一套地段优越，内部保存良好，以低价起拍的豪宅，应该会疯抢才对，但拍卖过程就透露着诡异。

项目从2021年12月27日10时起拍，虽然围观人次高达1.7万人，但邻近拍卖结束，才有一位姗姗来迟的买家进场，并就此“一锤定音”，最终成交价为980万元，折合单价仅4.76万/㎡。

翻看兰园过往在法拍场上的表现，也从未出现过如此离谱的价格。

今年6月，该小区有一套188.76㎡的高层房源进行了资产拍卖，成交总价为1300万元，折合单价约6.9万/㎡；7月成交的4幢3单元1101室法拍房，建筑面积为169.99㎡，最终的成交价为1325万，折合单价也在7.8万/㎡。

问题究竟出在了哪里？

Part3

实际上，这套房子有两个不可忽视的硬伤。

根据《拍卖标的调查情况表》，该房源有两个产权证，也就是说要花费两张房票才能买下这套房子。

限购之下，房票的宝贵自不必多说，这一要求本身就会劝退不少购房者；而且两本证的房子不仅价格会打折扣，在日后的流动上也存在劣势。

此外，还有一个重要的因素，就是这套房源仍处于租赁状态，而且是长达20年的租赁合约。

根据显示，该租赁合约的租期是从2016年到2036年，且租客已经缴纳了全部租金。这意味着买家即便拍下这套房子，依旧得继续履行约15年左右的租期。

本着“买卖不破租赁”的原则，即使新买家买下了这套房子，租客也是有权利继续租住的；如果买家想要破除这一租赁合约，就需要赔付100万的违约金，才能提前解禁此房源。

据工作人员透露，这套房子的20年租金总计在32万元，平摊下来每月的租金仅1400元左右，对于兰园这样的市中心豪宅而言，这样的租金显然不太正常。目前，兰园90方左右户型月租金要8000-10000元。

多数网友都认为，这个租赁合同有很大的问题，有的人则认为这是之前签了代持，左手倒右手。

在法律上，类似兰园这样的租赁合约是不存在问题的。在市面上就有不少人利用“买卖不破租赁”的条款，玩起了“骚操作”。

某网友就曾表示，因还不上月供了，房子要被法拍。于是他跟亲戚签了长达20年的租房合同，在房子被法院拍卖之后拒不搬走，采用这样的方式“白住”已经不属于自己的房子，如果一直拍卖不成的话，20年后“房子还是自己的”。

但对于新买家而言，面对这样一纸租赁合约，能否顺利入住新家，恐怕还有一番纠结。