文/住浙网研究员 华静

现房，一直是楼市里绕不开的话题。

作为“准现房”的西溪公馆，一跃成为超6万人摇的超现象级红盘；作为杭州楼市首个登场的现房销售项目远洋路劲上河宸章，在板块不温不火的时节，也同样斩获万人摇，600余套房源一次清盘；前不久因为“准现房”属性自销售起便话题不断，品质交付的建发金辉紫璋台更是羡煞众人。

现房“所见即所得”、“快速入市套现”等属性不仅在可吸引大量的购买力，也相当于给业主们在交付期提前交了“保险”，在未来增值能力上更胜一筹。

那么，杭州藏着的现房项目还剩哪些？哪些即将首开？一起盘盘。

Part1

这些藏着的“现房”项目在“出身”上可以分为两大类：一种是“苗正根红”的现房项目，仅剩下中冶锦绣公馆、禹州泊朗廷及宏立新湾项目（100%自持，只租不售）；另一些则是因为建设进度、捂盘等原因迟迟不开而熬成准现房。 

这批“苗正根红”现房项目的出现是源于土拍规则下的硬规定。 2017年3月24日，杭州市发布土地出让新规，当地块溢价率达50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售，即“现房销售”。虽然这项规定仅存续了4个月左右，却诞生了20个需要现房销售的楼盘。  

值得注意的是，当初的土拍规则下，并没有“限价”一说，所以部分未开盘项目价格悬而未决，但从已开盘项目价格来看，基本上和现有的板块限价体系相差不大，多数价格浮动在2000-3000元/平之间。 

另外一些则一捂再捂的鸽盘，多盘踞于板块的绝佳位置，加之严格的板块限价，因此也备受购房者关注。

据不完全统计，杭州剩余的“现房”项目大约还有21个，价格梯度跨越较大，从1万+到6万+，刚需到改善皆有的选，板块分布，范围较大。

分布图：

Part2

从价格梯度来看，刚需可重点关注闲林、崇贤、大江东，房源单价基本在2.3万元/平之内，但从前期的板块销售热度来看，竞争压力不小。

这3个板块中，剩余现房项目最多的要数大江东，且分布较为集中。但是除却拿地时间较近的青西铭府外，另外三个依旧保持着一贯的“沉默”。

青西铭府位于钱塘区政府西侧，距离地铁7号线江东二路站直线约200米。项目体量不大，仅有2幢住宅、1幢经济型酒店，可售房源仅约112套，户型建筑面积约101-136㎡，销售透露售价约19800元/平，预计将于近期推出。

青西铭府实景

同样“难产”的闲林，虽然藏着3个项目，但基本都未传出确切开盘的风声。

比较有看点的是悦汀蓝项目，规划了目前市场上比较少见的60余方住宅小户型，按照闲林板块前期毛坯约1.9万/㎡的价格来计算，总价100万出头即可拿下，这个价格可能是目前杭城“地板价”般的存在了。

悦汀蓝沙盘

至于崇贤，在去年上半年可谓是高歌猛进，在地铁四期的加持下，多盘迈入限售，热度可见一斑。在板块弹药几乎被打完的情况下，两个准现房项目也是万众瞩目。上海恒文璞悦江南府有在近期传出开盘消息。

璞悦江南府规划设计了12幢高层，其中11幢共771套可售，户型建面有约89、96、105、116、120方，价格待定（项目非双限地，小胖个人推测2.3万/平的概率较大），预计1月份开放样板间，年后开盘。

Part3

至于刚改或是改善们，可选的“花样”也挺多，高层、多层、合院、大平层皆有，且分布的较为广泛。

刚改们可以重点关注下未来科技城的西溪风情最后两幢洋房、以及钱江新城二期话题度极高的钱塘云庄等。

最亮的仔“宇宙中心”未来科技城，其实也还藏着彩蛋。一个是巨化未来科技城项目但至今没有动静；另一个则是去年“老盘新开”的大华西溪风情观止，售价3.3-3.5万元/㎡，目前大华西溪风情观止仅剩下2栋洋房项目，60多套房源，不知道谁能成为幸运儿。

2018年拿地，至今已快4年，本是期房销售，却硬生生熬成了准现房，加之非常靠近钱江新城二期，因此钱塘云庄也获得了极高的关注度。

当然了，钱塘云庄并不是钱江新城二期的中心区位，反而更靠近艮北新城和九堡，有消息说，钱塘云庄可能在农历年前开盘，但从目前的时间线来看，概率有点小。

项目规划了高层、合院两种产品，外立面由干挂铝板、玻璃幕墙、涂料组成。高层面积集中在127m2和139m2，总价基本在550万元之内，一共358套房源，更令人关注的是其13套合院，作为主城区为数不多的合院产品，这十几套低密产品可能更受关注。

钱塘云庄实景

至于高端改善，城西文教的中冶锦绣公馆、荣邦水岸莲花，大关的英兰岫町华庭等都可以留下心，毕竟这些“老鸽王”们，说不定那天就来个出其不意。

城西文教是杭州商品房的发源地之一，但也因为先发优势，缺少了“新房”的注入，这些现房的入市能在一定程度上缓解“房荒”。

锦绣公馆位于翠苑板块，整个项目由5幢高层、3幢LOFT公寓和1幢自持服务式公寓及商业街组成，可售住宅部分仅158套，目前公寓在售中，但住宅部分预计今年内不会开盘。

作为中冶落子杭州的第一个项目，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目，及唯一未开盘项目。项目圈层还是比较纯粹的，住宅起步户型在139平，外立面也用了豪宅标配的干挂石材。按照约5.8-6万的放风价，准入门槛在800起。 

至于水岸莲花，目前整体的立面已经成型，颜值不赖。在去年10月的时候就就有消息传出，项目会重新开盘（1999年拿地），但现在又没了下文，项目可售面积280-410㎡，价格待定，2010年开盘时定价为42000元/㎡。 

水岸莲花实景

大关板块的英兰岫町华庭也是个颇为神奇的项目。2014年拿地至今已近8年，但依旧很佛系。近期有消息传出，预计会在2022年6月后开盘，但依旧不确定性很大。

项目地理位置绝佳，周边配套齐全，项目一共有200套左右的房源，规划了6幢13-24F的高层，外立面则是由大面积的玻璃幕墙组成，现代的风格让人心生喜悦。

由于地块没有限价，所以对价格还存有悬念；但价格可以参考区域限价50180元/㎡，面积180㎡起步，总价约905万起。

需要提一嘴的是，这之中的大部分现房虽然相比于周边二手或者新房限价有显著的价格优势，但由于捂盘多年，大部分的项目在户型规划、产品设计上和现在的产品相比还有有不足之处，所以若是奔着自住目的去的，还得多留个心眼。