文/住浙网研究员 张伟博
去年下半年以来，全国楼市急转直下。一些前期投资客聚集、炒风盛行、库存高企的区域，成为了这波杀跌的重灾区。
绿地海湾开盘时的盛况
曾经高光的宁波杭州湾新区，抢房的盛况早已不在，只剩下一地鸡毛：烂尾、欠薪、延期交付、精装维权等问题频发。
关键词：狂跌
2021年，宁波杭州湾新区共成交新房9988套，较2020年下降约50%，较2019年则下降超6成，成交大幅萎缩。
数据来源：好房研究院
最火的2019年，在宁波全市商品房成交套数排行榜单中，杭州湾项目占据了其中7席；其中绿地海湾、合生杭州湾国际新城和卓越蔚蓝海岸项目，成交均超3000套。据中介自述，这里面沪杭温台等地的投资客占了相当大比重。
克而瑞2019年度全国项目销售榜
在克而瑞当年全国单盘销售榜单中，绿地海湾项目成功跻身TOP10，一时风光无两。
但从2020年开始，杭州湾楼盘的去化变得困难。几家房企圈地大、房源多，然而外地投资客有限，不可能无休止地“割韭菜”。好在那年5月起行情迅速复苏，加上宁波本地投资客开始觉醒，早期的上海投资客纷纷离场。一个愿买，一个愿卖，宁波购买力取而代之来接盘，让杭州湾的销售暂时活了过来。
宁波各热点投资区域价格分布
但到了2021年，楼市大气候变得萧瑟、冷清，板块内楼盘“雷”声隆隆，销售急剧下降不足为奇。同时，各种怪现状纷纷出现。
关键词：维权投诉不断
卖的时候有多火，交付的时候就有多“窝火”。
2018-2020年成交的这批房源，近两年迎来了集中交付。交付潮正巧赶上了房企暴雷潮和房价下行周期，给业主带来了极大的压力。
在“宁波民生e点通”的“群众留言板”模块，可以看到大量关于当地楼市的投诉和咨询，包括房屋质量、拖欠民工工资、延期交付、停工（烂尾）、违规交付等等，糟心事真不少。
蓝光去年暴雷后，杭州湾的雍锦湾项目（备案名：和潮府）陷入停工，2000余名业主对小区能否按时交付充满疑虑，多次在平台留言咨询。
2021年12月6日，官方在留言板中这样答复：“1、本周和潮府项目工程进度有所加快，景观绿化照常进行，一、三标段总包每天近50人作业，外墙涂料单位也开始进场施工；2、跟1、2、3标段总包单位（共两家）工抵谈判取得重大进展，二家总包单位初步同意工抵协议框架，同意按工程进展进行施工配合，确保工程进展顺利；3、本周新签订工抵协议1 家，现在共签订工抵协议 17家。以上内容资规建局已经以公告形式在和潮府项目售楼处公布。”
除了蓝光以外，在留言板中，还可以看到诸如：合生8期延期交付、绿地海湾停工等问题。
另外，由于新房延期交付，不少业主留言咨询小学入学问题，得到的答复是报名前未取得产权证的，需按照流动人口来办理入学手续，也就是说无法保证入读配套小学。
房子按期交付了，质量问题同样闹心。
近期交付的项目，普遍遭遇大量质量投诉：装修衔接处缝隙大、一楼外墙和围墙之间积水、墙体裂缝、门锁坏掉无法关闭及上锁、地板空鼓……质量问题触目惊心。
维权的不仅仅是业主，还有工地上的工人。
在留言板中，有关于绿地、蓝光等拖欠工资的投诉。更有甚者，部分工人讨薪不成，干脆住进了未交付新房，以此向开发商索要拖欠薪资。
曾有媒体报道，某姜姓业主购买了一套卓越开发的房子，临近交付期，探访工地时发现自家房子在装修完成后，有多位施工工人入住，并且使用了内部设施，包括卫浴等。
这些工人是装修公司的员工，因装修公司和宁波卓越光谷置业有限公司存在经济纠纷，于是工人们以此种方式讨薪。
关键词：蹊跷网签量
房子卖不动，只能充当工抵房？在前文中，“新签订工抵协议1家”也作为进展列入主管方答复。
去年12月，碧桂园和绿地的项目出现了集中网签。考虑当地行情持续低迷，研究员推断和“工抵房”有关。
比如对比碧桂园海上风华9月和11月的两张预售证，其中海上风华的13#楼（开盘时间11月30号），在12月全部集中网签。
海上风华13#楼销控表
对比前一张预售证，4#楼（开盘时间2021-9-24）只有零星网签，这也太“霸气侧漏”了吧。
海上风华4#楼销控表
查了一下，同期开盘的天阅美湖居截止到今年2月14号，仅网签了6套（开盘推出203套）；更早开盘的春熙月明府，仅网签了30套（开盘推出284套）。
如此鲜明的成交数据对比，多半和“工抵房”脱不了干系。
关键词：套牢
2017年，绿地海湾新房成交均价约1万元/方，该批房子目前大部分已交付。在链家上，可以查到近期的二手房成交价格大致在1万元/方左右。
也就是说，4年时间，分文未涨！
考虑到接下去的楼盘交付潮，挂牌量会汹涌而出。二手房成交性恐将继续吃紧，房价有进一步下行的可能。算上资金和时间成本，投资客结结实实的套牢。
杭州湾新区给投资客狠狠上了一课，闭眼买房躺着挣钱的“黄金时代”早已过去。用万科郁亮的话来说，房地产已进入“黑铁时代”，市场分化会越来越明显。