股市大跌影响法拍? 金色海岸、宜和园豪宅流拍,申花的“坐9奔10”呢

/住浙网研究员 华静

不知不觉,俄乌战争已过去半月。

这场多数人想象中的“闪电战”也愈演愈烈,逐渐演变为全球化问题。

首当其冲的是经济层面。国际油价创14年新高,金价涨破2000美元,股市一泻千里。

连续3日颓势,尤其是昨天下午的“跳水”,让股民很受伤。老股民纷纷直呼“跌麻了”,新韭菜也无奈表示“躺平”。

值得一提的是,上证指数跌幅达到4%以上级别的,上一次还是2年前的全球疫情爆发。

市场恐慌情绪回落,避险资产降温,房地产市场也不例外。法拍场上一向神气的“豪宅”们失去了以往的光彩。

昨天,阿里拍卖的资产拍卖平台上两套千万级豪宅均告流拍:一套位于钱塘江畔,起拍价近5000万的金色海岸大平层。

另一套则是有着“申花板块扛把子”之称的融创宜和园,起拍价为1698万元。

Part1

说到金色海岸,很多人不陌生。

这个位于富春路与姚江路交叉口、面向钱塘江的小区,由13幢米色系高楼组成,是杭州第一个真正意义上的精装豪宅,开启了豪宅新时代。

金色海岸与同为顶豪的武林壹号一样,鲜有房源在二手房市场出现(据手边买房数据显示,目前该小区挂牌为0套,也有可能是小区挂牌房源均高于12万元/㎡,不对外展示),特别是300方以上的房型,更为稀缺。

昨天拍卖的这套房源(金色海岸2幢1单元202室)不仅面积较大,装修也可以用“壕”来形容。房源为跃层结构,所在层数为2-3层,总建筑面积为376.8平方米;室内家具多以北欧风格为主,相当考究,在客厅水晶灯的映照下,整个空间显得富丽堂皇。

这套房源起拍价为4988万元,折合单价13.23万元/㎡。

根据手边找房数据显示,小区最近一套成交是在今年1月份,一套365㎡的高层房源,成交单价高达14.5万元/㎡,虽未刷出小区房价天花板,但也相当惊人(小区的最高网签价为14.65万元/㎡)。相比之下,昨日法拍的房源楼层稍逊。

总体来看,小区一年的成交量在10套左右,成交价在9-14.6万元之间不等,这套房源13.23万元/㎡处于较高的水平区间。

Part2

金色海岸大平层的起拍价近5000万,如此高昂的价格,流拍还在意料之中的话,这套起拍价1698万元的宜和园房源流拍,令人感到意外。

毕竟,最近申花次新房源不论是在法拍或是二手市场的表现都可谓强劲。

2月下旬,一套首开杭州金茂府125方房源刷出了约9.3万元/㎡的成交价。成交总价1172.5万元,比评估价高出39.61万,折合单价约9.3万元/㎡。

上周,滨江锦绣之城接棒,再次刷出9万+。锦绣之城4幢1单元15层房源,建面139.63㎡,拍出了1260万元的高价,折合9.02万元/㎡单价。

除此之外,二手市场上也频吹暖风,带看量和成交量明显上升。

就当人们开始谈论申花“坐9奔10”的节点,这一套流拍的宜和园算是“浇”了盆凉水。

这套沐风宜和雅园2幢1单元2401室,总建筑面积为193.6㎡,为四室两厅三卫的结构,起拍价为1698万元。去年年底,这套房源首次上架资产拍卖平台,预估市场价为2000万元,起拍价为1850万元。可见,已有业主将法拍作为了套现的“第二战场”。

对比房源两次的起拍价,虽然没有打8折这么狠,但也足足降了152万元整。从阿里法拍所展示的图片来看,该套房源精修交付且保存完好,甚至没有居住过的痕迹,算得上是一套“纯新房”。此外,该套房源还是24楼次顶楼的东边套,在小区内位置也相当不错。

这么一套优势房源,为何流拍?申花次新“群雄”中,金茂府做到了9万+,锦绣之城做到了,为何宜和园就不行了呢?

宜和园交付时,研究员曾实地参观,小区的“颜值”、景观布局、架空层功能区设置可圈可点,户型也有亮点,加上育才登云和锦绣的学区,宜和园应该是板块翘楚才对。

问题究竟出在哪里?

价格是绕不开的原因。

按照此次的起拍价,这套房源的起拍单价高达约8.7万元/㎡,这样的价格不论是在小区,或者整个板块次新房源已不算低价;即使底价成交,加上成交后需要缴纳的软件服务费及房源佣金,最终实际成交单价也奔着9万+去了。

从小区的本身的挂牌和成交情况来看,相同面积段房源的最终成交价都在7万元左右,这套价格明显偏高(当然,不排除二手房网签价做低的可能);小区的最高网签价不过9.5万/㎡,且只有1例。对买方来说,近9万元/㎡的价格并不划算,在申花二手市场的选择度可能会更高。

Part3

同样的原因,对金色海岸法拍豪宅,高总价拦掉了一波意向买家。

如今城中家庭财富池子,不外乎证券类资产和房产,这两者其实是相通的。这两天A股行情很差,跌得“鼻青脸肿”。在这种行情下,要拿出近5000万拍一套豪宅,购房者表示筹款还是有难度。

为何这两套房源起拍价同我们一般接触的法拍房源不同,而是几乎与市场价相差无几?这和房源的拍卖性质有关。

这两套房源均上架在阿里拍卖平台的资产交易界面,换言之这些房源并非涉刑资产。而有可能是买家自身委托专业的法拍商业机构进行代理、挂牌。

这样的房源,价格自由度更大,多以房东或房屋债权人自身来确定,而不像司法拍卖界面下“1元起拍”、“8折起拍”等这样的价格吸引度高。

加之房源成交后,还需要支付0.5%-1%的软件服务费及1%的佣金(买方承担),和市场上二手交易费率接近了,并没有优势。

板块坚挺,房源稀缺,如果房源的价格再降低一些,看看市场的反应。