文/住浙网研究员  艾维

编者按

2022年的上半年已经翻篇，站在7月的头一天，回望过去的这半年楼市，有哪些值得回顾并加以点评呢。

譬如政策的“U型转变”，据好房研究院不完全统计，全国超过200座城市，上半年出台了超460次政策，当然是调控放松的。

住浙网从楼市政策、摇号新变化、交付等几个维度，给出一组半年度楼市报告。今天说说新房市场的风向悄变。

6月下旬，天气猛然热了起来。但杭州新房的摇号热度，却像是进了冰箱，冷下来了。

原先摩拳擦掌、准备摇IFC的朋友赵明，为此还退出了新世界K11。可真等到了IFC首开，他想了几天最终放弃了。原因并不复杂，一是冻资金额太高，而他生意上有笔钱“搁牢”了；二来社保离顶格差了将近一年，很大可能被折叠。

一，“凉粉现象”如何看

上一次杭州楼市红盘集中开盘，还要追溯到10个月前，那是在“8.5新政”推出后，亚运村、奥体、未来科技城、三墩北、文晖、红盘倾巢而出。

当时那波红盘，可以说是杭州房票的一个总动员，几乎集聚了眼下杭州所有可参与的房票。好房研究院的统计数据显示，总共25个红盘（27张预售证）共推出10755套房源，聚拢的房票超过9.3万张。

平均中签率在11.7%，共有9个楼盘11张预售证触发社保排序，预售证的占比41%。

如果把今年6月1日起开盘的都算上，也能整合出一波涉24个盘的开盘潮，总的供应量为5977套，房源量下跌了44.4%。

更值得关注的是，即便算上杭州IFC、观翠揽月等红盘，这一轮开盘潮总计吸引了22999组登记，和去年8月的那波开盘相比，足足少了7万张房票。

而且，出现了粉盘凉凉的“凉粉现象”。

奥体傲世邸爆冷门，118套房源仅有373组报名，就算有些特殊原因吧，不能作为典型例子。可运河新城，原先是妥妥的红盘“大本营”，万科河语光年中签率仅为3.1%，云澜天第为6.35%，上河公元加推208套房子，中签率更是低至不到3%，均踏入限售行列。

6月首开的两个粉盘，中签率一个43.2%，一个49.1%。更像是笕桥、新塘等地的中签率，独独不像运河新城。

两波开盘潮不能简单对比。

如果按倒挂的成色来判定红盘，去年8月那波囊括了亚运村三子、杭州壹号院333方住宅、丹枫四季、星翠澜庭、滨江观品、锦尚和品府、钱江彩虹轩等在内，成色要完胜今年6月这一波。

但是，减少了7万张活跃房票这个现象，值得研究。

二，活跃房票消失的背后

好房研究院认为，主要有四点原因造成了这波“凉粉现象”，即个别红盘热、粉盘有点凉。

首先，这波开盘分布较分散，有江河汇、钱新2.0、奥体、运河新城、铁路北、笕桥、老余杭等板块，除了江河汇、奥体之外，其余均非大热。不像去年那波集中在奥体、未科、三墩北。而倒挂的丰厚程度，决定了报名的户数。

其次，去年的亚运村4400多套房源集中释放，叠加了亚运会和奥体效应，有一定的特殊性。今年没有这样的“超级大户”，未科的杭珹未来中心拆分成了6张预售证，少了一个引流量的“领军者”。

还有，10个月以来，那么多组摇中了新房，活跃房票的消耗量也挺大的，这一块毛估估在2万张左右。而且在热点楼盘上，活跃房票往往有倍数效应，少了2万张，带来的影响可能是4万张甚至更多。

今年以来经济下行、大厂裁员不可避免会对新房去化带来影响，不少家庭在投资上更注重安全性，激进和不确定性放到了后面。具体而言，就是在“去房产化”——今年不买房了，先看看再说。

同期新增的常住人口，在“5.17新政”的利好下，成为二手房的房票，去接了二手房的盘。初到杭州的他们社保缴纳时间不够长，还没法有资格买新房，这也是6月这波开盘潮力度不够的原因。

6月27日，杭州市政府出了落户新政：毕业2年内全日制本科、硕士、2017年后录取的非全日制研究生可享受“先落户后就业政策”。也就是说，这些群体不用缴纳社保就能申请落户杭州！ 

三，新房市场表现冷热不均

2022年上半年开盘数量并不少。好房研究院初步统计，这180天里共有197张预售证，总共推出的房源多达35299套。

冷热不均。这其中，有73张预售证最终流摇，流摇率高达38%，另有21张预售证报名人数与房源相等，中签率100%，报名就能买到房，无非选房次序有先有后。这两块加起来有94张，占比近48%。也就是说，差不多有一半的项目“来了就能买”。

海潮望月城鸟瞰图

如果以中签率低于20%来定义红盘，上半年达标的预售证仅有37张，占比不到两成。这其中，杭珹未来中心一个盘就占了5张，另外万科星潮映象府、绿城沁桂轩、海潮望月城、滨江潮听映月、龙湖天瑄城、滨康天曜城各有2张，这些加起来差不多就占了红盘的一半。

6月中旬这一波开盘热潮，除了杭州IFC的“王者风范”，其它的表现均不及预期，粉盘热度明显下降。市场购买力有向“顶流红盘”集中的趋势，就是星潮映象府、杭珹未来中心、海潮望月城、新世界K11、杭州IFC等几个红盘。

上半年中签率最低的十张预售证

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去年8月，亚运村近4400套房源，吸引将近3.8万张房票，中签率不过15%，算是很厉害了，毕竟这是47000元/㎡均价的豪宅，大户型的话总价接近甚至超过1000万。 

亚运村绿城的3张证皆未满员，万科日耀东方因为领证最迟，居然要动员报名，可见购买力释放殆尽，活跃房票拼得“弹尽粮绝”了。

这基本上也可以套用到6月这一波。除了分流。“5.17新政”显然对新房不算太友好，一波新增人口直接买合适的二手房了；其次，房企缺钱，作为C端的购房者也缺钱。 央行4月的贷款数字说得很清楚，4月住户贷款减少2170亿元。其中，住房贷款减少605亿元，当下的消费心态表露无疑。

上半年，由于二手房市场的不给力，倒挂红利往往难以全额兑现，买房子的赚钱效应小了。实体经济的不景气，反过来影响了家庭的现金流和透支未来的底气，大家更不敢贷款买房。

苟下去！这是活跃房票“消失”的一大原因。