文/住浙网 艾维

昨天的热点是“抱团停贷”，看了那些案例，让人愁肠百结。随后，几位经济学者发声，除了分析问题的来由之外，矛头对准了“是否该取消商品房预售制”上。

商品房预售制是怎么来的？实行了28年的这个制度到了今天，是不是该取消了？如果，这一次的风波能够推动制度上的变革，对于那些的伤心人，多少能带去点安慰吧。

PART 1

7月10日以来，全国多地停工楼盘出现了业主“强制停贷”的现象。他们的诉求是以此倒逼开发商有所行动，直到项目完全复工为止。

此前的大半年，爆雷后的恒大老板许家印动不动把“保交付”挂在嘴边，实际上，这段时间内恒大交付的楼盘少得可怜，许老板是“揣着明白装糊涂”——没钱，凭什么保交付？

项目复工需要钱，恒大们现在最缺的就是孔方兄。据不完全统计，恒大仅在河南的37个项目，后续需要投入423亿。然而，恒大在河南的监管账户里总共只有25亿。

河南、湖南、湖北、江西、辽宁等多个省份近100个烂尾楼盘的业主在网络上发表声明，称银行在房屋预售过程中存在违规发放贷款、未履行资金监管银行义务的行为。

中原地产首席分析师张大伟认为，按照现有的政策设计，如果银行严格执行、地方监管到位，是不可能出现烂尾楼的。“导致地产市场乱象的原因，银行难辞其咎。从按揭贷款的收入证明作假，到经营贷流入房地产，到未封顶就放贷款，挪用预售资金，这些背后都是银行与开发商直接的勾兑。”

话说得有点重，但批评的声音值得听听。银行是“红红脸、出出汗”，购买者可是掏空了“六个钱包”，背负了几十年的还贷啊！

PART 2

经济学家马光远，微博上的粉丝数超过435万。他对于最近各地出现的停贷潮，呼吁金融监管部门必须高度重视，早出解决预案。他认为，解决停贷问题的核心应该全力保护购房者的利益，确保他们能拿到房子，确保房子最终交付是关键的关键。

马光远认为，房地产市场长期以来的预售制度不合理，存在种种弊端，呼吁取消已经十多年了。可是，预售涉及的利益太大了，预售等于开发商房子没建成就把房款全部收到，利润兑现，相当于获得了一笔免费融资，买房者在没有拿到房子的同时已经支付了全部房款开始背上贷款，但他们的房子能不能最后交付却是有风险的。    他表示，这种不合理的制度，在房价上涨的时候，是废除最好的时机，可惜，可惜！

PART 3

自1994年《城市商品房预售管理办法》施行后，确立商品房预售制为我国商品房销售的主要方式之一，已经实行28年。其不利于保护购房者权益的弊端饱受争议。期间，2018年9月，住建部曾要求广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁6省对预售制进行评估，针对该制度应予以保留或取消提出建议。不过，那次评估后再无下文。

中国人民大学法学院教授、商法研究所所长刘俊海直言，预售制成为开发商搞“空手套白狼”游戏的配套工具，认为趁着这次房地产调控的契机，推动商品房市场改革的深化很有必要，特别是预售制尽快改为现售制，条件已经成熟了，已经迫在眉睫了。

刘俊海表示，为了让房地市场可持续健康发展，必须改变现有规则，让业主和开发商进行理性博弈、平等谈判和友好协商，而要实现这一点要靠预售制改为限售制这一制度创新。

为更全面地了解这事，需要补充一点背景：上半年全国有超过180个省市发布了放松房地产调控的政策，出台频次接近500次。从市场反馈来看，受到疫情影响，购房者信心仍然低迷。普遍认为房地产市场进入下行期。

6月底，融创中国、中国恒大、中国奥园、世茂集团、佳兆业集团8家房地产港股上市公司被从恒指成份股中剔除，原因是其股票持续停牌。

与那些买了烂尾楼的购房者相比，此时，语言文字都是苍白的。

想到两句诗：

当蜘蛛网无情地查封了我的炉台，当灰烬的余烟叹息着贫困的悲哀

我依然固执的铺平失望的灰烬，用美丽的雪花写下：相信未来。