文/住浙网 艾维
雷声大，雨点小。
截止到今天，城北万象城·幸福里网签仍只有1套89方，签约日约2个月前。回想起元旦前后，“杨康”的一票中介赶在回家过年前，劝业主降价，再拿这个做噱头促成交，一通忙活似乎不见效。
城北万象城的二手住宅挂牌价跌破4万元/㎡，真实成交价会僵持在3.5万元/㎡。即便如此，“有价无市、降价无感”，让昔日的“2万人摇”中签者备感无奈。
幸福里实景图
在良渚新城，保利融信和光尘樾的二手真实成交价在3-3.6万元/㎡之间振荡，相对应的，板块在售新房星图光年轩精装限价2.91万元/㎡，倒挂基本被抹平。
倒挂失效，是这波“万人摇”二手房失宠的根本原因。
PART 1
如果有热门红盘二手失宠的“三部曲”，那要从西溪公馆说起。
2020年5月西溪公馆959套住宅，吸引了近6万人摇，创下杭州历年的摇号人数之最。随着新政层层加码，红盘要拼社保“刷掉”摇号人，这个纪录恐怕很难打破了。
顶着“6万人摇”的标签，西溪公馆却变本加厉的“卷”，投资客相互踩踏，导致成交价始终起不来，在3.5-4.2万元/㎡之间拉锯，吓走了不少接盘侠，拖累了整个未科的二手房。
西溪公馆实景图
由于投资客扎堆，交付后二手房挂牌量迅速突破200套（到今天依然有193套）。尽管如此，西溪公馆二手房也有过5万+的时候：2021年10月，西溪公馆听曲苑一套9楼的114方户型（带车位）以610万成交，车位算30万/个，去除后成交价约5.08万/㎡ 。
当时，业主眼中装着星辰大海，5万+在他们眼里不过“洒洒水”。回头再看，恐怕就像A股的中石油一样，开盘即巅峰。
这个盘的话语权已由买家主导，卖家“人穷志短”， 做低怪象迭出。西溪公馆的买家卖家“勾兑”到什么程度，就拿最近网签的10套二手房来说，居然有3套成交价低于3万元/㎡，固然有低楼层的因素，但也出现了141方的高楼层成交总价420万，单价仅2.98万元/㎡，以及3万2、3万3的单价。
短时间内，这200套挂牌很难消化；这个“肠梗阻”不消除，未科的二手房、新房都会受影响。毕竟，现在未科核心区的精装限价已经是3.61万元/㎡。
难免会有人拿来比较，是买一套西溪公馆的二手房，马上可入住，还有作为买家难得的硬气，还是去摇新房，最快也要到2025年交付。以前，有倒挂的砝码，买家的倾向性明显，如今这个界限变模糊了。
PART 2
良渚板块盛产“万人摇”红盘，比如融信澜天、保利融信和光尘樾、万科未来城二期等等，但是，万人摇的光环并没有加持在二手成交上。
2020年7月，加推收官的和光尘樾144套房源，居然有17319组客户线上报名登记，中签率仅为0.83%，这是良渚新盘的中签率新低。
当初的幸运者，现在多少带了点失望感。好在，和光尘樾的成交还比较活跃，只要你价格降到位，走走掉是不成问题的。
手边买房的数据显示，春节所在的1月，和光尘樾仍有8套二手房网签，高区的真实成交价也有3.6万元/㎡，这些成交穿越了疫情最猛烈的12月中下旬。
和光尘樾低区的成交将将站上3万+，算上良渚核心区的次新房小区如融信澜天、万科未来城二期等，近期的成交均价在3.3万/㎡左右，不少房源挂牌价就在3万出头。
和光尘樾实景图
对比目前良渚板块在售的新房——万科星图光年轩的精装均价29100元/㎡，良渚板块的价差，正在逐步拉平。
倒挂不明显会让打新人意兴阑珊，进一步拉抬新房的中签率；竞争不激烈，又没办法把足够多的“落跑者”变成二手接盘侠，二手房价会在低位徘徊，形成一个反向的“雪球效应”。
PART 3
“万人摇”红盘并不意味着收益一定能翻倍，收益率并不是天然地和中签率成反比，影响房价的因素太多了。
新近的有三墩北的例子。盛产“万人摇”的三墩北，素来以低中签率而出名，产生过如西雅图、西湖国际城、彩虹轩、紫璋台等热门红盘。要是摇中了这几个盘，好比天上掉大红包，成为人人羡慕的“天选之子”。
今时不同往日。西湖国际城、西雅图二手成交价悄降（紫璋台限售5年，暂不能入市交易），加上板块新房限价的抬升，最新的翠语彩虹里限价28600元/㎡，两者间的倒挂在缩小。更何况，还要考虑投资客偏多的“内卷”，会影响到买方、卖方市场的转移。
如澜邸售楼处
最近的2盘首开成绩，较能说明问题。
如澜邸任性地设计清一色175方户型（另有37套89方的），首开157套房源，全部是175方四房。
首开共计248户登记，廊内117户，中签率68.38%；廊外131户，中签率58.78%，开盘累计去化135套，去化率86%。
翠语彩虹里务实多了，刚需户型为主，首开共推出199套房源，共有323户购房意向家庭，整体中签率达61.61%，一点也不“三墩北”
倒挂的不确定性越来越高，要想重拾往日风光，难！
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“6万人摇”的西溪公馆、2万人摇的幸福里、4度万人摇的和光尘樾，如今二手房走得并不灵光，说明“万人摇”中彩并非护身的丹书铁券。
也要看到，这些二手房价虽不敌周边次新房，可房东并没有亏本，只是收益不及预期高罢了。像和光尘樾这样的，二手房成交活跃，终归没大问题。怕就怕三五个月没有成交，卖家的心气就要严重受挫了。
这一届的买家修炼成精了。