文/住浙网 艾维

近日，临平山北的绿翠芳映轩迎来首开，打着“滨江造”的名头，在品质上极尽“卷”的能事：外立面铝板、实景展示、公区做得扎实，精装修上更是顶到了2万+项目的天花板——中央空调、地暖、洗碗机还有品牌厨卫。

住浙网 摄

然而，首日去化率十分不理想，不由得让人产生“这个板块是不是没戏了”的疑惑。让人疑惑的还有一个背景：临平山北这半年还有海量的房源要交付，明年上半年挂出的次新二手房数量，恐怕会是一个巨大的冲击。

PART1

这不是临平山北第一个卖得这么惨的项目，当然程度更夸张而已。11月上旬，同样是滨江打造、离地铁更近的听荷芳翠府加推64套房子，选房当天去化19套，去化率约30%。

同板块的竞品、绿城月依星河加推去化率不到三成，但赶上了新政的余波，以及绿城品牌在杭州以外城市的知名度，组织了一些“外地看房团”，发挥了作用，房子还能走得动。从不同的渠道了解，它的单月销售大概在50套左右。

每况愈下的背后，固然有新政效应逐渐拉平的因素，另一个不可忽略的原因：绿翠芳映轩产品以洋房、小高层为主，均价是23580元/㎡，要高出一截。别小看这个落差，在对总价极度敏感的临平山北客群中，不夸张地讲，有时3万块就会让选择的天平产生倾斜。

跑盘中还了解到，这个板块已交付和即将交付的房源，初步估算超过7000套。包括汀洲印月1487套、杭州第三城近3000套，月映咏荷园1800多套、云栖宸园的638套，等等。

手边买房数据显示，汀洲印月的挂牌量73套，交付后还未有网签记录，像中铁九逸、绿城莲园、连城国际等次新二手房的成交均价在1.9万-2.1万元/㎡之间，低于新房。没有了倒挂，海量供应面对的都是地缘客户，新房去化更加困难。

PART2

远郊、近郊板块的新房明显分化，不少房子卖不动，房企想在年底冲量完成任务，降价促销几乎成了唯一可打的牌。于是，前几个月暗戳戳的降价，现在基本上打成了明牌。

譬如上面提到的绿翠芳映轩，就推出了较大的优惠力度，其中车位优惠了14万，房价优惠8万，按时签约还能再优惠1万。

翁梅的中建潮阅尚境，这个卖了一年的项目，也明摆着降价了，只不过，它用“先开楼王、再降价”的方式，明面上拉平了均价，事实上降价了。

潮阅尚境上一批13#楼王的备案价为27791元/㎡，这一批20#房源低至24024元/㎡，相比其26600元/㎡和均价，等于打了九折。

潮阅尚境楼幢分布图

即便如此，这张预售证一共推128套，首日仅卖了19套，去化率15%。

让人一声叹息：靠产品力和品牌卖不动，连降价也不灵光了？