文/住浙网  艾维

杭州院子的成交，即使有“杭6条”新政的催化，仍趴着不动。直到前天，才有了一套网签，是181方的合院小户型，成交价为1000万元（大概率做低了）。

同样是湿地边上的合院，西溪云庐却“节节响”，两个月不到已经网签了8套，比很多高层刚需都多，而它是两三千万的豪宅啊！

数据来源：手边买房

PART 1

2023年12月，西溪云庐一共成交了7套合院。     其中，2套261㎡的精装合院在北区，一套是3550万元，另外一套不含地下室的总价为2880万元。     其余5套毛坯合院面积从267-300㎡不等，总价在3300万至3650万之间。（数据来源：成郊说房）    分析西溪云庐热卖的原因，有经济不确定下富豪加快了资产配置的步伐，也有绝版地段的加持——同时近西湖与西溪显地，1.1的容积率，“绿城造”的中式，还有2点不可忽视：

其一，性价比的回归。这几套合院，新房便宜的也要卖2000万，大部分在2500万-3300万之间。如今，真实成交价在3300万-3700万间，扣掉税费和资金成本，中间的差价所剩无几。这让接盘侠觉得相当划算。

加上杭州除了核心四区限购，其它均已放开，不少高端改善腾出了一张房票，正好用在心仪的房子上。

西溪云庐实景图

其二，西溪云庐北区合院交付后“满2”，可以减下5.3%的增值税。这可不是一笔小钱，买一套3500万的大房子，差不多得缴185万元，这笔钱，都能在杭州不少板块买套89方的次新了，要换车的话可以去看奔驰大G。省省下来，不好吗？

因此有这样的操作，明明买卖双方早就签了协议 ，房东配合买家，特意等到满2年了才网签。

PART 2

西溪云庐“天时、地利、人和”之下，迸发了一波行情。那杭州院子行情为啥萎了呢？上半年，杭州院子曾有过短短2个月内成交7套的记录。

杭州院子实景图

只能说，眼下才是它的二手房正常状况，上半年的密集成交反倒不那么真实。虽然地段不差，那又怎么样呢？举个例子，南湖明月的合院也相当稀缺，是为数很少地未来科技城的中式产品，去年交付以来，合院仅仅网签了1套。

毕竟，网师园、南湖明月的合院，纯投资相对少些，更多的人还是冲着自住去的，挂牌量本就少。

而且，杭州院子一向来话题多多，合院品质让人看了直叹气，撑起上半年那波行情的，是疫情过去后杭州改善想明白了，有天有地的中式大宅就是香啊。在总价方面，杭州院子敢称“老二”，谁都不会去抢那把老大交椅。

以及，法拍的助力。

2022年交付后，杭州院子连续成交了2套192方的法拍房源，总价分别为1390万元、1352万元，折合单价约7-7.2万元/㎡。可以讲，法拍成了杭州院子变现、流通的“第二通道”。

眼下，这条通道不那么顺畅了。

今年1月6号，一套泰禾杭州院子建面649.49m2的联排（类独栋）在阿里资产平台法拍。这套评估价6650.9万元、起拍价约4422万元的房子，不出意外地再次流拍。

要知道，这已是它第二轮、第3次流拍。2023年5月，这套隶属于身陷囹圄的P2P大佬就曾上过法拍，结果一拍、二拍先后流拍，变卖也失败了。

近日，这套8-3号第4次上拍，起拍价从4722万下调至3825万。

无独有偶，8幢这一溜联排几乎都上了法拍。8-3拍卖不了，旁边的8-1、8-2也有流拍经历。面积相差无几（649方），起拍价均在3800万上下，围观的虽说有，但别说出价，报名的也寥寥无几。

潜台词就是：要买1300万上下的合院，杭州院子在这个“细分领域”里挺能打的，但到了3000万的高区，鲜有富豪会出手买它，毕竟它的交付品质、楼间距，还有后期的维护，均是话题不断。

杭州院子实景图