文/住浙网 艾维

杭州二手房上一周带看榜上，有个楼盘比较扎眼：观湖之宸。居然在带看量上压过翡翠城和奥体的创世纪、观品、星翠澜庭等红盘，它是何方神圣？

研究员实地跑盘，结合它在贝壳的挂牌情况，这一波流量本质上还是以价换量。在贝壳上，最低的一套97方房源挂牌270万，折合单价约2.76万元/㎡。

查一房一价，观湖之宸低区的97方房源最便宜的约2.55万元/㎡，严格地讲，低区挂270万未必破发，但要亏利息！

住浙网 摄

这套房源是低区的，去年10月就挂出来了，最近7天又降价5万，属实悲惨。这大半年，价格一降再降，仍然卖不动。

说明这个板块，自住的承接力不强，指望拆迁户来接盘侠？想多了！乔司在售的春曼雅庐、东润府、汀桂里也是这么想的，品牌房企的新房，不香吗？

带看量的飙涨也明牌了，降价仍是打破铁板的那把“扳手”。

观湖之宸位于乔司街道的九乔商贸城板块，九环路与九华路交叉口，属于临平区，但与上城区的丰收湖板块仅一路之隔。因为行政辖区的划分，当时的限价落差有3000元/㎡（现在新房明着暗着打价格战，限价呵呵了）

观湖之宸实景图  住浙网摄

项目由德信、银城联袂开发，2020年11月首开，新房限价3万/㎡，比对面的中南春溪集便宜了3000元/㎡，加上彼时新房市场火热，观湖之宸的摇号热度挺高，最低的一次中签率仅10.8%。

观湖之宸总共推的房子857套，投资客含量有多少，可以掂量得出。截止到今天中午，在贝壳上的挂牌量为69套。

手边买房数据显示，交付后网签了9套，成交最高价3.21万元/㎡。据中介讲，春节前，97方的房东的心理总价约在290-300万区间，如今已经降到270-275万了，差不多每平米掉了两三千，可能还会往下掉。非核心区的房子，又没有学区支撑，眼下很难卖得动。他表示，带看是热闹，但要转化为成交和网签，还要时间，可能房子“满二”了会冒出一批网签。

观湖之宸一路之隔的中南春溪集，是一个房源总数超过1500套的大型住区，去年交付以来，总共网签过户13套（手边买房数据），占比不到1%。更要命的是，成交价一直上不来，最高的为3.4万元/㎡（中区的89方），这个应该是真实价。如果看整体数据，春溪集要出手，亏利息是正常的，破发也有不小概率。

譬如贝壳上的这两套房源，位于中楼层的89方三房，挂牌价已不到3万元/㎡，查了下一房一价，中区的房源单价都超过3.1万元/㎡，实打实的破发！ 

今年1月，春溪集法拍率先破发！一套15楼的约95方房源，起拍价266.8万，最终成交总价280.48万，成交单价约2.93万元/㎡，相比新房买入总价便宜了约63万，破发！

法拍是个风向标，因为这次是在高区，6人出价42次，竞争比较充分，就是在二手市场上这房子就值3万元/㎡。

春溪集的破发，无可奈何花落去。相连通的两个板块，一荣俱荣，一损俱损。观湖之宸房东想出手的，不妨借着这波带看流量，亏点利息也认了。当然，自住型房东可以略过，小区整体环境相当不错，有龙湖天街和地铁18号线的预期，三四年后又来一波行情，谁都说不定。