文/住浙网 艾维

PART 1

它肯定不在“普信男”的行列，西湖区双浦的纯新盘建杭璞御栖湖挺有自知之明。

一不像洺川名著做200方以上的大户型（结果玩脱了），起步面积放到建面约110方，配合2.7万元/㎡的限价，总价门槛在300万以内。潜台词是，在主打地缘客群的同时，希望对滨江区的外溢“多收个三五斗”。

璞御栖湖航拍图  住浙网摄

另一方面，虽然是“滨江造”，近地铁6号线双浦站，有学军分校的书包，但首开前就确定上了分销，而且给出了优惠的力度——a车位降价。璞御栖湖车位标价28万/个，优惠后首个15万，第二个车位为12万元； b. 购买车位同时，可享总价2%立减，按300万总价来计差不多优惠6万。同时还有分销佣金2.3万，如果分销给买家2万，购房老铁最多能省下“车位13万+6万+2万佣金”，超过20万了。

首开80套，录得158组登记，选房当天去化率88%，基本售罄。是不是可以给它一顶帽子——首开上分销的项目里头最能打的。

住浙点评

对于璞御栖湖的首开表现，风评不一致。譬如研究员乍一看，觉得算是爆冷门了——上分销的盘首开就售罄，加上双浦这个地方在“三江汇”的灶火渐熄后，既没法跟之江比肩，又缺少产业加持，存在感是有点弱的。尽管首开只1幢，坊间说报名人数有点存疑，但售罄就是售罄。

但蓄客那么久，示范区卖力的“卷”，配套也还算醇熟，首开也不过158组登记，折射出这个盘的客群基本盘较弱。现在，消耗了一半的客户，接下来加推表现会怎样……答案就在外溢客群身上，但外溢易受竞品的影响，说分流也就分流了。如果去化不灵光，对于中介分销的依赖度更大，不排除佣金还有提高的可能。 

PART 2

金沙湖板块的兴耀沐晴川首开139套房源，户型从106方到138方，它的均价是30650元/㎡，比板块现有限价38300元/㎡足足降了7650元/㎡，比御湖境也要便宜7550元/㎡！车位首个12.5万，第二个10万5千。

首开有413组报名登记，包括了15户人才、66组无房，中签率约33.6%，看起来售罄或九成去化比较稳了。但选房当天表现让人“跌眼镜”，只卖了94套，去化率68%，续销盘坐实。

在上周的稿子里，研究员提到——   位于下沙路、宜学路口，沐晴川的区位不算太核心，距离银泰600米，离金沙天街和金沙湖要远一些，高德显示到天街车程2公里。但开车多几分钟的事，真的可以跟便宜七八十万相抗衡吗？ 

话还是说早了！距离地铁2公里，学区也没啥想象空间，对项目还是有点伤的。

PART 3

悄悄地它来了，正如它悄悄地售罄。

和家园合院颂庐，恐怕早就让城西的富豪心心念念了。作为眼下难得的两层合院，颂庐容积率低至0.4，主力建面约200-280㎡，大多数房源还有100-200多㎡的庭院。在6月的红盘潮中，顶着73400元/㎡的均价，首开14套合院的和家园玺园·颂庐共有63组登记，中签率低至20.9%。

选房当天基本售罄（仅剩1套），更爆出消息，有A类人才“锁”了一套房，所以推向摇号市场的只有13套房源。看来，主城区的合院值得看高一线，何况是和家园这样的主城老牌住区。

住浙点评

印象中，出现A类人才的楼盘多集中在江河汇、奥体的高端改善，城西唯一让A类人才青睐的，还是蒋村的中杭府。如果拿这个尺子衡量，颂庐肯定是香的。

而且，限墅令的松动或不在今年。过2000万的主城区合院选择项里，颂庐是稀缺的，出挑的它能妥妥看到倒挂。 

颂庐实景图