文/住浙网研究员 管络
计划本月下旬首开的钱江新城二期潮语鸣翠,由滨江操盘,建杭和越秀共同参股,眼下迎来了迎来了营销蓄客期。
周二,研究员实地跑了一下这个纯新盘,说是位于钱二,限价与售罄的天澜美境一样是5.1万元/㎡,两盘仅隔一条支路,互可望见,与另一姊妹盘天澜海岸(限价5.3万元/㎡)相去不远。不出意外的话,交付后这3个盘将形成一个价格梯队。
潮语鸣翠向北直距约600米,还有限价3.96万元/㎡的丽澜轩,此盘共494套房源,将在2026年4月交付,预计会提前。
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相关楼盘区位图
PART 1
此前,钱二创出了楼市的“神话”——顶着众多的限价谱系,从丽澜轩的3.96万元/㎡到观翠揽月的6.75万元/㎡,配以160方起的大面积,几乎清一色的千万豪宅,除了个别盘去化稍稍吃力些,其它悉数售罄,而滨江、建杭、越秀恰是板块的“弄潮儿”。
今时不同往日。随着楼市进入下行通道,此前因限价而起的“倒挂”越来越受到市场挑剔,破发板块一再累加,就连未科、云城、亚运村,甚至申花的部分组团,也经历了市场的考验。钱二概莫能外。偏偏,钱二向东靠近九堡的组团,5.1万-5.3万元/㎡限价不尴不尬,当初天澜姊妹盘的去化表现,就有点磕磕绊绊。
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潮语鸣翠下沉式庭院实景图
潮语鸣翠对标“钱二封面作品”,除了示范区体验和产品力,首开表现同样不容有失。
在前期宣传上,项目下足了功夫:1.定位为滨江2024年一号作品,产品力上极尽卷之能事:譬如用了宽达70米的门头,用上紫金釉陶板,彰显华贵;
2.钱二唯一做出“洋房”产品的项目(实际为8-10F的小高层)
3.挑高约12米的下沉式庭院,打造潮语鸣翠超1500方的会所功能空间,有会客厅、恒温泳池、私宴厅,也有棋牌房、健身房、瑜伽房,还有私人影院和桌球房。加上室外500方的游泳池,一盘配双泳池。
跑盘实景示范区时,头顶酷暑天,大门口的那条路还在赶进度,工程车进出,稍有点违和感,但也能理解。
门头气派大,紫金釉陶板列队两侧,中间的雕塑叫作“潮涌”,是为了呼应钱塘江。
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住浙网 摄
PART 2
潮语鸣翠值得推荐的一大理由,是它更注重买家的获得感,通过加“豪配”的方式面市,主要体现在这4个方面:
1.公区:板块第一个室内外双泳池、70米长的主入口,下沉式会所,豪宅感拉满,相比同价位段的天澜美境、天澜海岸有大幅提升。
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2.外立面:利用项目高达1.52万元的房地差(楼面价35732元/㎡,限价5.1万元/㎡) ,用上了铝板、紫金釉、弧形玻璃转角,设计师张微同时操刀了钱二限价6.6万元/㎡的芝澜月华轩。
3.做出了部分小高层产品。8-10层的“洋房”做出了稀缺性,同时可在一房一价上更多空间,拉开价格差异化。譬如,高层均价可控制在5万元/㎡以内,洋房到5.3元/㎡左右。
4. 宜居,可步行至江岸线,东侧、北侧被海塘遗址公园包围,环境优美+历史沉淀感。
软装方面,有香奈尔、现代轻奢等风格,4500元/方的装标,包括东芝空调、迈迪龙新风、林内地暖、汉斯格雅、TOTO卫浴、博世厨电等,主卧带浴缸。
PART 3
项目共三个户型173㎡、199㎡、241㎡,各户型房源数量差不多。置业顾问介绍,目前调子是“建议2-3个车位”,首开时认购车位会有优惠,算上家装包的选择(173方的样板大概加40万元),要在房价的基础上约支出120万元。不知道,有关车位的口径会否变化。
如果是预算约800万,又想住进钱二享国际范的滨水潮岸生活,研究员认为值得推荐,就是要跳一跳,因为算上车位、家装包,总价直逼1000万了。
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建面约173方的户型图
如果是偏投资的,还是要谨慎。这两年的大环境,保护现金流应是重中之重,尤其不能“短贷长投”去买重资产。
预测交付后二手房表现,这个组团恐难对标近江河汇的次新房价,可能会对标南边5.3万元/㎡的江月望云、天澜姊妹盘。也可能,被丽澜轩的二手房价牵引。丽澜轩顶着3.96万的单价,绿城造,预计二手房会在4.5-5.5万元/㎡之间,冲过6万元/㎡几无可能。同样限价的钱塘云庄,如今二手房价勉强保本。
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数据来源:好地研究院
钱江新城二期板块均以大户型为主,预计将在2025年迎来集中的交付,据统计,170方户型统计近3年达5000套;5万元/㎡价位段的过千套,密集交付会让二手房价进一步承压。
还是那句:投资须谨慎。
结语
希望潮语鸣翠热卖,用去化的快周转给板块注入信心,让钱二重回土地市场的塔尖。钱二出地,已成杭州土地市场的一个风向标。盼吹的是和煦南风,而不是凛冽北风。