文/住浙网 艾维

楼市有句话：面粉贵过面包。8月7日下午，上海诞生了高达13.1万元/㎡的“面粉”！

当天，上海举行今年第四批次集中土地出让，5宗地块全部成交。其中，绿城以48. 048亿元总价，摇中徐汇滨江地块，楼面价13.1万元/m2，成为上海及全国单价地王。此楼面价把全国纪录抬高出了3万之多，此前纪录是2016年融信拿下中兴路一叫时创下的100218元/m2。                      

当天5宗地块的拿地房企、楼面价

图源：好地讯

1， 这块宝地周边，豪宅环伺

“地王”位于上海豪宅板块——徐汇滨江，南面临江，走300多米就是徐汇滨江绿地公园，北面靠近地铁大木桥路站，区位优势较明显。

根据出让文件，该地块限高80米，装标为5000元/m2，不设中小套要求，亦没有最低套数和保障房的要求。

 这宗地块原先为上海小米总部地块，2021年10月拿地，后经“商改住”之后，于2024年7月重新上架挂牌。 

地块紧邻徐汇西岸金融城，附近有启元、御江廷等众多豪宅红盘。由招商蛇口&香港置地&徐汇城投打造的汇元玺项目，销售均价约13.1万元/㎡，两开两罄，平均认购率286%；东边的御江廷，开盘均价13.1万元/㎡；一路之隔的香港置地·启元，开盘均价17.8万元/㎡，4月开盘认购率达235%，一房难求。

徐汇滨江地块   图源网络

本次地块位于汇元玺、启元项目中间，临江的资源具有较好稀缺性，热卖可期。

2， 上海豪宅楼盘备案价“跳涨”

好地研究院分析，最高地价“跳涨”的背后，一是由于地块不限价，没有设置房地联动价；二是今年上海市中心豪宅楼盘备案价的“跳涨”。

上海过往两年把全市最高备案价严控在14.5万，今年以来，不断有市中心豪宅备案价达到16-18万的区间，最高达到17.8万，“跳涨”了2.3万。

据好地研究院测算，徐汇滨江地价达到13.1万元/m2，新房均价达到16.5万元/m2可以保本，如果按香港置地启元的17.8万元/m2来倒推，利润率约3.6%。

“面包”依然贵过“面粉”，但利润已较薄。

上海豪宅房价的“天花板”

图源：好地讯

新房价格能够“跳涨”的前提，是因为市中心还有较大的一二手房价格倒挂空间：不到18万的新房VS最高20-30万的二手房价。

好地研究院认为，放松限价、户型限制等，是市场化的表现，不仅有利于市中心土地价值的最大化，提高土地出让金；同时，带动市中心非豪宅客群外溢，有助于改善外围板块的购买力不足困境。