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杭州、宁波楼市早已习惯“精装交付”，但和宁波购房者不一样的是，杭州人逐渐接受“家装包”这个新事物要晚一些。

作为项目自带装标的加强版，在杭州安琪儿项目、钱二项目中，家装包成了房企财务平衡的一枚活棋，在“不可能三角”上跳舞——即政府不降地价，在逼仄的房地比中房企努力寻找利润，产品力让购房人满意。

“家装包”背后藏着一种浪费：部分业主为了追求心中的装修效果，因家装包与基础装修违和，不得不将原装修基本砸光，从零开始另起炉灶。

考虑到杭州每年超过10多万套的商品房成交量，这个浪费是比较惊人的。

一套刚交付就被敲光的新房（图与本文无关）

既然业主不要基础装修，为何不能毛坯交付？家装包的浪费如何解决？这说来话长。

PART 1

从2016年开始，浙江推行全装修（精装修）房，原因有以下几点：

毛坯房存在诸多问题饱受诟病：一是装修带来的资源浪费；

二是装修过程中敲墙挖洞带来的质量安全隐患；

三是装修过程造成小区环境污染、影响邻里关系；

四是装修质量往往不能达到预期目的……要破除上述痛点，推行住宅全装修，实行成品交房，或是解决问题的关键之举，也是推动供给侧结构性改革的重要内容。

2016年11月8日，浙江省政府办公厅下发了《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》（浙政办发〔2016〕141号），要求各市、县（市、区）中心城区范围内，出让或划拨国有土地上的新建住宅，推行全装修，实现成品交房。

杭州是全国率先提出统一精装商品房概念的城市之一，至今，在杭州楼市基本已经见不到毛坯交付的商品房。

毛坯交付

这构成本文讨论的背景。

而房企对住宅全装修的响应，有另一层意思，限房价下的一种财务平衡之策。

大量限价房进入市场，对平抑房价上涨，解决供需矛盾，起到了相当的作用。不过，在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目，对房企的项目运营能力提出更高的要求。

楼市火爆的时候，偶尔“面粉贵过面包”，大多数时，地价和房价相当接近，房地价差两三千元时常可见，这点价差连建安成本都不够覆盖，遑论其它成本？

共识1：开发商需要从车位、精装上想办法，获利额外收益，以平衡项目的成本与营收。

共识2：开发商是欢迎精装交付的，这成了项目隐形利润的来源。

2019年，绿城翡翠城四期有张预售证采取毛坯交付，引起了一片哗然，大家对这种有钱不赚的做法想不通。

从过往的交付情况来看，很多“精装修”的楼盘，在交付时品质差强人意，开发商精装修的标准，俨然是个谜。业主想要知晓真实的装修成本明细，更是无从谈起。 

购房者苦“精装标准虚高”久矣！在楼市下行期，杭州有项目干脆打出“毛坯交付”的噱头，行降价之实。譬如江南科技城某楼盘就是这么操作的，从精装限价29500元/㎡，改为毛坯均价26500元/㎡出售。

PART 2

综上，简单介绍了住宅精装化的来历。

在杭州，很长一段时间，车位比家装包更受房企重视。

杭州钱二某在售楼盘的车位实景图

一来通过拉升车位配比，相对好操作，二来业主对精装标准缩水吐槽不断，要让业主咽下“吐出的口水”，还要多赚他们三五斗，花钱PLUS装标，难度系数高。同时，软装属另一个赛道，房企想赚这份钱，得成立一家子公司来闭环，过程复杂。

一段时间，家装包在宁波市场上风生水起，连带精装，最高可收1万元/㎡，而在杭州相对冷清。大概是房企觉得赚了精装那道钱，基本到位了。

但购房人对动辄三四十万的车位越来越不买账，车位去化越来越难，红盘房子不愁卖，置业顾问的心思多花在了车位上，如果看到她的微信用户名后面多了2个车子的emoji，就是在暗示“这是要绑2个车位的，亲”……

但购房人想方设法规避买车位，贷款不放，那就全款；通道不给，那就12345，总有一个办法来对付的，加上媒体时不时拿这个来说事，相关部门还得“罚酒三杯”，也蛮头疼的。

某楼盘的样板间实景图  住浙网摄

家装包成了新的增长点。通过样板间豪华精修的展示，嬴得购房者的青睐，据说，金沙湖某楼盘在样板间里用了5个家装包，呈现效果美轮美奂。一般情况下，购房者多少会选一些，像安琪儿项目据研究员现场问了3个意向购房人，选择家装包从10多万到50万不等。

好房研究院曾经为申花某项目做过家装包市场调研，在201份问卷答复中，42%的改善客户表示接受家装包，有两成客户不接受。虽是个案，相信随着加装材质、性价比的提升，这个接受的意愿还会提高。

在看了下面这张家装包细项后，杭州市装饰装修商会副秘书长蒋波认为：家装包给到业主的是一个打包价格，无法区分每个产品各是什么价格。如果购房者有足够的时间和耐心，自己购买的话，大概能便宜至少10%。不过得花更多的时间成本，各花入各眼。

考虑到装修的施工质量和“包工不包料”过程中要花的时间精力，可以讲，家装包就是让开发商来赚的一道钱。

一款家装包的配置内容

PART 3

在上述的市场调研中，小部分不接受家装包的客户提到了他们的抵触点：配置款式可选项少，装修风格不喜欢，担心加装部分品质未过要求。

而在追求与整体风格统一的过程中，客户有时不得不对基础装修忍痛割爱，敲掉重新来过。

当然，在没有选择家装包的情况下，部分业主也会“归零”，毕竟各花入各眼，统一的装标很难征服每一位业主。

豪装如仁恒滨江园，也有业主全部砸掉的，让人看了肉痛，那可是装标7800元/㎡，按189方的户型，这150来万就扔水里了，还得雇人“大锤八十，小锤四十”的敲上几天。

从市场上提供的家装包套餐来看，或多或少，家装包与基础装修是有冲突的，增加了“破壁砸柜”的概率，潜在的浪费更大。

有没有可能毛坯交付，然后上加装包？

研究员咨询了杭州装饰装修商会副秘书长蒋波，他认为眼下很难扭转。一来市场对精装交付已经相当认可，几年下来也形成了一整套住宅室内装饰工程质量验收规范，并纳入竣工验收的范围中；三来开发商不愿放弃精装部分的收益。

在上述调研中，就有业主提到目前杭州对精装是全部装修验收通过后才能加装，增加了时间、经济双重成本。

假如，小区装标是4000元/㎡，总共100套房子，有40户购买了家装包，虽然都明白这40户的装修从毛坯到简装，再接上家装包会更经济更合理，现状是还得把4000元的装标给做好，竣工验收合格后再交付给业主。交付了以后，业主说了算，也有家装包是简单做些加法，基本不用砸。

哪怕只有5%的业主因家装包的缘故，忍痛砸了基础装修，考虑到杭州前3年总共50万套的商品房成交，这也是一个天量的浪费。

市场调研中的一些呼声

PART 4

限价精装之下，很难两全。即便实现了毛坯交付，要考虑到大部分没有选择家装包，他们的利益如何保证？没有竣工验收的把关，开发商会不会更有“缩水”的冲动？

对这个问题，可以参考省内宁波、绍兴的一些做法。

2022年12月，浙江省绍兴市镜湖开发办发布通知，取消户内全装修相关管理细则。镜湖全装修交付时代，正式宣布结束。

假如限价取消，把房价和家装包的定价都交给市场，不失为一种选择。

宁波住建局于2022年6月发布通知，调整新建住宅全装修标准及销售管理等有关事项，其中提到“鼓励提供多种装修方案供购房者选择”，大面积改善型住宅房源，按照“一事一议”原则确定装修价格。

退回毛坯交付并不可取，杭州不妨参考宁波的“一事一议”原则，给业主装修更多的选择。“一事一议”的改善型业主，选择了家装包后价格肯定超过限价下的装标，验收部门可依据协议内容，在竣工验收时“一房一验”，帮助业主把关。没有选择家装包的业主，他们的房源竣工验收标准照旧。

某个带软装的样板房实景图

畅想取消限价后的市场，鼓励开发商百花齐放，以产品力嬴得市场，不再靠基础装修来赚三瓜两枣。从毛坯交付到5个家装包齐上的“个性定制”，总有一款套餐适合你，而不再是拿到房子后先考虑砸哪个柜子。