文/住浙网 艾维

昨天，杭州育才余杭教育集团举行揭牌仪式。

活动现场，成立了杭州育才余杭教育集团、杭州市余杭区未来教育集团；杭州育才余杭教育集团育才小学、锦绣小学、海辰小学，杭州市余杭区未来教育集团杜甫中学、沈括中学，杭州市余杭区理想教育集团玉鸟小学、杜甫小学，浙大教科附属余杭区南湖实验学校等新学校正式揭牌启用。

未科这一片的3所学校正式纳入锦绣育才集团名校化战略，分别是余杭区育才小学（原未科六小）、余杭区锦绣小学（原未科八小）、余杭区育才海辰小学（原海辰小学）。

8月份，余杭区公布《2024年秋季余杭区义务教育阶段学校招生结果》，其中，余杭区育才小学、锦绣小学在列。

PART 1

杭州育才余杭教育集团旗下三所学校挂牌，其中未科六小变成育才小学，未科八小转为锦绣小学，海辰小学也由育才领办。

“锦绣育才”是拱墅区教育的一块金字招牌，集团旗下有几所中小学名校，包括育才登云、锦绣中学等，而未科3所学校的挂牌，以及网传海辰中学也将由育才来托管，对于育才锦绣走出拱墅、迈向城西科创大走廊，同样是个利好。

当然，得更大利好是余杭区教育，对未科核心区的家长而言，育才锦绣的吸引力实打实。这也是继2022年8月城西科创大走廊引进学军等优质教育资源后，未科“书包”又一次充实。

两年前的集团化办学签约仪式

PART 2

那来说说，本次挂牌的3所学校会让未科核心区已交付或即将交付的哪几个新小区受益？

今年初，余杭区公示了第六小学和第八小学的学区范围，第八小学属于闲林街道，而第六小学将由闲林街道、仓前街道、余杭街道共享，网络上出现了了相应的学区划分图，住浙网进行了整理（小編：下图仅供参考，如有划片争议以官宣为准，）。

余杭区育才小学（原未科六小）

范围：位于余杭街道运溪路东、文二西路北。项目总用地面积为5.98万㎡，计划开设48班教学规模。

利好小区：周边有未来科技城三兄弟、富力中心、汀云上府、沐宸院、枫映华庭等小区。这是未科当前房价相对较高的区域，像未科三兄弟的二手成交价在4万-4.5万元/㎡上下。

余杭区锦绣小学（原未科八小）

范围：位于闲林街道，华润置地·杭珹未来中心二区西侧。项目总用地面积约5.9万㎡，计划开设42班教学规模。

利好小区：学校周边有杭珹未来中心、湖境云庐等小区，接下来低碳国际社区的新盘建发云湖之城，此盘体量巨大，有超过2000套房源，建面从105-230方不等，预计本月首开，精装限价36100元/㎡。

育才海辰小学

利好小区：枫汀云邸、蒲荷芸邸、汀岸晓庐、青枫墅园等小区，在售的新盘还有枫揽华庭，户型面积189㎡、228㎡，精装均价3.61万元/㎡。

目前，余杭区与名校集团化合作共覆盖了全区10个街道68所学校，形成了浙师大系、杭师大系、浙外系、首师大附属系、杭二学军系、文澜系、天元系、育才系、理想未来系、浙大教科系十大名校集团化体系，名校集团化在校生覆盖率达84%。

随着育才教育集团的揭牌，未科核心区几乎所有小区喜提学区房，均享名校利好。

此外，总投资超百亿的艺术文化中心、国际体育中心、杭州音乐厅等重量级城市资源已在建设之中。商业版图上，除了绿汀路万象城（在建），银泰还将在杭州新中心城市中轴线上打造杭州未来新商业中心—银泰中心。

杭州未来新商业银泰中心效果图

PART 3

对于前期跌得较惨的未科二手楼市来说，迎来一个止跌企稳的机会。

上半年，尽管有政策利好加持，但未科二手房跌跌不休。譬如未科三兄弟中，东原印未来的成交价还能维持在4.5万元/㎡，未来悦max和中南樾府的成交价围绕着4万元/㎡震荡，或许有部分房源有做低的可能，但20多套的成交价更能说明问题。

数据来源：手边买房

今年交付的富力中心南区，似乎已跟“破发”沾边。

当初，杭州富力中心也是妥妥红盘，低中签率、拼社保是摇号常态。项目位于未科板块核心位置，甚至稍优于未科三兄弟，开盘时一房难求，交房后亏本出走。更有在朋友圈打出“祝福2023年3月从楼市逃出的每个人”，不知是否未科的房东？

日前，富力中心在手边买房上出现132方户型395万的挂牌，挂价已不到3万元/㎡；另有129方5楼房源挂 380万，楼层更好的129方挂410万，并表示诚心者可谈价……即便是以410万成交，单价约3.18万元/㎡，考虑中高楼层的一房一价，确实是亏本出货的状态。

未科低密洋房交付后，成交也不给力。像蒲荷芸邸6月以来只成交4套，均价在3.3-3.6万元/㎡之间，即便考虑做低因素，相较3.77万元/㎡的新房均价，多半要亏利息。

爆发往往藏于低谷中。

6月份，杭州二手房市场成交量达到8849套，其中未来科技城板块成交207套，升到全杭州的TOP4，并超过了钱江世纪城。

成交价也有所回暖。

绿城梧桐郡（翡翠城四期）自2019年开盘，以毛坯均价2.2万/㎡的价格进入市场，创造了两次“万人摇”记录，中签率低至2%，是当年闭眼入的万人摇红盘。近3月成交了51套，6月的成交均价3.35万/㎡，环比有所上涨。

翡翠城的梧桐郡组团上月网签了19套，根据中介的统计数据，实际成交肯定是超过20套的，有几套是为配合“满二”而暂未签约的。

欧美金融城EFC二季度成交了40套，是过去三年来签约量新高；但签约均价仅为2.29万元/㎡，有做低的成分，但也体现了骨感的现实。

在挤掉牛市“泡沫”过程中，未科二手房以价换量比较明显，近期成交稳中有升，但购房需求呈现分化，二手房面临着像低碳社区新房的竞争。

今年以来，未科157个小区共成交了1840套二手房，名列杭州各区域前茅。数据显示，近30天未科带看量超过了3万人次，显示出未科的购买力、接盘力仍在。

随着学区、文体、商业等利好的逐步兑现，未科二手房吹响了触底反弹的号角。