文/住浙网 艾维

杭州未来科技城二手的成交量在回暖，但成交价格始终上不去，始终没有摆脱“以价换量”的抢跑逻辑。

回顾》》 7月24日稿

但对未科某些盘来说，有网签就不错。有的红盘产品力拉满，加推楼幢甚至中签率不到10%，房东期望值甚高，但和市场中买方想法并不匹配，譬如绿城洋房汀岸晓庐，交付2个多月了还没有网签记录。对于自住客群是无所谓的，着急的是投资客。

贝壳数据显示，汀岸晓庐最有代表性的175方洋房有一套的挂牌价已经降到750万，单价约4.28万元/㎡，而汀岸晓庐新房均价就要42520元/㎡。考虑到这是套中间楼层，一房一价最低也要3.97万元/㎡，虽不能断言破发，亏利息难逃。

汀岸晓庐实景图  住浙网摄

1，一套199方五房房源，房东亏21万急出手

汀岸晓庐只有1.5的容积率、纯粹的6-7层洋房，车子开过就会被吸引目光。外立面采用了时尚的浅色铝板，配合轻盈的大面积玻璃，金色大横线+屋顶弧形飘顶的加入，赋予建筑以韵律感。

今年6月底，汀岸晓庐迎来了盛大交付。这个绿城用心打造的楼盘，着实让人眼前一亮：流体屏的外立面和金镶玉线条，元宝形的室外泳池，看得出来，项目团队做了不少创新。

汀岸晓庐项目上的营销曾说，做这个项目太难了，从门面到立面，全是复杂的创新。

汀岸晓庐实景图

在下行的市场里，好的楼盘也许会面临曲高和寡的局面，汀岸晓庐总共352套房源，目前在贝壳上的挂牌量40套，比例不算高，在如此漂亮的房子面前，仍有偏投资客想落袋为安。

这套175方房源在7天内降了40万，半个月里带看了69次，自住的性价比算是可以了，之所以拿不下来，估计是卡在5.3%的大税上。站在买家角度，负担房价的同时，还有大税+1%个税+1%中介费，加起来超过50万了。

  7月末，炎热天，汀岸有一套199方五房房源也急售，800万一口价，房东的买入价821万，净亏21万。虽然有100多次带看，直到今天，这套仍在贝壳上挂着，没有网签。

2，对在售楼盘多少是个拖累

旁边的众安蒲荷芸邸也没好到哪里去——限价3.77万元/㎡的项目，4月首套成交均价在3.95万元/㎡，几乎没有倒挂，算上税费还略亏。

未科洋房行情如此，多少拖累了旁边的新盘枫揽华庭去化。

8月上旬，未来科技城核心区、绿汀路地铁站以西的枫揽华庭加推1#54套房源，全是大户型。户型面积189㎡、228㎡，精装限价3.61万元/㎡。 

流摇和续销不出人所料，选房当天仅卖掉13套还是让人有点沮丧，毕竟在这个纯改善大宅盘上，滨江还是下了功夫的：

四面铝板，标志性的滨江式泳池，装标也扎实。今年5月，枫揽华庭首开2、5号楼，推出了64套房子，户型面积185㎡、223㎡，最终108户报名入围，中签率59%，当天去化84%，算顺利售罄。

从枫揽华庭前后两次的中签率可以看出，大户型在未科本来受众范围就小，现在还要加上一个原因，市场对未科洋房的认可度不高，买房很难有倒挂红利——即便按3.61万元/㎡平手出，加上7.3%的税费，二手买家承担的成本将近3.9万元/㎡。这个价格可以买在更核心的“未科三兄弟”，阳光城未来悦一套126方房源一口价470万。

未科三兄弟实景图

汀岸晓庐交付75天还没有网签，是买卖双方心理价位有落差造成的一时现象，也给了未科改善“捡漏”的机会。逼近4万单价的未科次新洋房，还是香的，相信如果有契税、个税减免的新政，这些房子会迎来一个成交小高潮