刚刚,杭州出了新“地王”!牛市要来了吗?

艾维

杭州开始了新一轮的“蒙眼狂奔”?刚刚,绿城以打破宅地楼面价纪录的50717元/㎡,拿下了钱江新城二期最后一宗限价地,该盘精装高层限价67500元/㎡。

在“钱二”绵长的沿江发展带上,其3000多套限价不一的千万级豪宅陆续进入交付期,二手房的成交价能到多少,尚是未知数,土拍已然如此。

昨天,刚刚挂出的奥体望阙南楼面价起步就达到36000元/㎡,创下南岸楼面价新高已经没有任何悬念。在“疯牛”面前,那些个稍稍理性的声音,显得有点另类。

PART 1

昨天,央行通过LPR的报价下调实现了房贷利率的下降,按照最新报价来算,杭州首套房贷利率为2.9%(LPR-60BP),二套为3% (LPR-70BP)。杭州房贷利率再创新低,肯定会激活一部分的购买力。

此前,央行、银保监总局协调各大商业银行,把存量房贷利率统一下调到了3.55%,让很多持币观望的买家下定了决心,亚运村、世纪城、未科等板块二手房成交迅速活跃起来,每天300+的网签量,这个10月成为楼市的“金十”。

星民TOD滨江兴耀潮起被认为是仍有较丰厚倒挂的新房,迎来了限价取消后的“抢上车”。其收官加推132套房子,中签率仅9.24%,要限售5年。选房当天至150号就已选完,比上次激烈得多。

新房热度上升,还体现在送车位的力度在减小。

滨运锦绣里前两次卖得飞起,因为加推涨价,差不多的楼幢均价39316元/㎡,此前两次开盘价格都是38960元/㎡,涨了356元。另外,一度成为营销妙招的送车位也停掉了,这一次车位不送,首个车位价格为3万元。

云湖之城实拍  住浙网 摄

在未科核心地段,建发云湖之城首开虽售罄,但只吸引来618组摇号,让人为这个有2000多套房源的大盘捏了把汗。二开明显好转:登记数量上升到1045组,并且售罄速度明显加快。

云湖之城的第1个车位,首开、二开车位优惠后都是13.8万/个(原价19.8万),如今项目第二次加推已经领证,加推224套房源。但三开的车位价格还没有出,据悉要到开盘当天才会确定。

桃源的云栖上宸情况类似,首开是送车位,加推要到案场面谈。

从土拍到新房市场,从二手房到法拍市场,均显现出热度上升之势,热销板块每开每罄,原先滞销的房子也慢慢走得动了,美中不足的是二手房量上来了,但价格小幅反弹,但处于相对低价,破发还是比较多。

PART 2

政策陆续加码后,杭州二手房被压抑许久的购买力终于找到了一个突破口——亚运村。

10月以来,亚运村二手房行情平地一声惊雷,在完成了并不算长的筑底后迎来井喷——来自贝壳的数据,桂冠东方自交付后至9月20号,总的网签量是47套,10月以来意向成交的已有46套(注:网签有滞后)。

10月9日,杭州发布楼市新政,提到了“新房全面取消限价”,当时仍限价的亚运村热度直线上升,10月10日,亚运村的二手房成交明显加快,中介说桂冠东方当日成交10套以上。 

在贝壳交定金的40多套的房源中,大部分房子的房东调高了挂价,低价房源数量在减少。

中介颜军(化名)说,此前抱有观望心态的客户,被9月26号重磅会议的“止跌回稳”唤回信心,变得果断起来,加上周六起各银行下调了存量房贷利率,低至3.55%,政策助力让买家心态有所转变。

亚运村买家的绝大多数是自住型客户,中介讲,虽然节前接到过外地投资客的咨询,但真正转化为行动的比较少。如果要画像,这波二手房买家多是杭州人,30来岁的创业人群居多,少数是外地客群,直播带货网红来买的很少。

手边买房数据显示,10月8日至10月20日,杭州二手房日成交量均突破300大关,10月14日更是冲破400套。13天总的网签量超过了4000套。10月的成交量“保七争八”——7000套有较大把握,突破8000套也不是梦。

数据来源:手边买房

PART 3

“10.9”杭州楼市新政出台后,新房、二手房都在回暖,土拍市场由于宝地频出,更是烈火烹油,就连法拍市场开始走出低迷。

10月13日,119.77㎡的文鼎苑一拍流摇房源迎来二拍,当时起拍价550万元,最终无人报名而流拍。此次起拍价降到440万元,折合起拍单价仅约3.67万元/㎡,最终以600万元成交,折合单价约5万元/㎡,相比一拍的价格有所上涨。

前一天,位于南星桥的候潮府法拍房也较火热,该房源建面118.31m2,起拍价849.3万元,正式开拍后,陆续有12人报名参拍,经过109轮竞价,最终以1020.3万元成交,折合成交单价约8.63万元/m2。

怎么定义眼下的市场?

研究员觉得,像是牛熊在转换,也有点像股市9月24号后的那一波短暂“疯牛”。这一波明显是由政策驱动,政策的“药劲”过了后能持续多久,还得观察。毕竟,二手房挂牌量的现实仍摆在面前,而二手房这个退出不通畅,会引起连锁反应。

自住型建议出手,其他的不妨冷静!即便“牛市”真要来,慢慢拥抱它,也不会错过什么。