文/住浙网研究员 管洛

上周五，“鸽”了七年的中冶锦绣公馆领证首开，推33套房源，均价7.94万元/㎡，低于网传价8.5万元/㎡。锦绣公馆成为杭州最贵的精装高层新房。最新的消息是，这批房源大概率要拼社保。

但锦绣公馆的最贵纪录保持不了多久，11月，位于江河汇板块的中海钱江湾有一批现房房源要加推入市，研究员得到的消息是：单价9万+，刷出杭州高层新房价新高。

中海钱江湾实景图  住浙网摄

中海钱江湾这批房源为啥“鸽”了这么久？它凭啥创下杭州高层房价的新高？老规矩，研究员实地去探盘。

PART 1

钱江新城钱江路、之江路之间，有一条江天巷，大家耳熟能详的知名小区——中海御道和钱江湾，就在这条看似不起眼的小巷两边。

中海钱江湾，作为中海御道三期，是品质相对更高的一期，当年精装交付。 

项目距离江河汇的杭州IFC大概1公里，可见位置之金贵。这批房源，在2018年就领证首开了，但当时限价有点低，开发商就把其中最好的8楼至26楼共19层76套房源捂盘了，一直捂到今年，总算等来了胜利的曙光——杭州放开限价。而中海拿这宗地块时，并不是限价地块，意味着这76套房源有了全新定价。

憋了那么久，中海肯定是要出大招的——压箱底的现房房价9万+，预计这个月底开盘，错开锦绣公馆的高峰。

据置业顾问介绍，中海钱江湾此次取证房源位于5幢，共76套房源，均为现房。其中207方大户型有19套，178方房源共57套，建面明显大过锦绣公馆的139方、165方，加上单价的原因，总价段是1500万-2300万元，把锦绣公馆甩在了后面。

PART 2

中海钱江湾小区不大，严格地讲，住宅只有3#、5#两幢楼，闹中取静，很适合那些喜欢一线江景、低调不张扬的深度改善。

中海钱江湾实景  住浙网 摄

项目旁边的配套基因优秀，光一个IFC就吊打90%的楼盘，地铁、商业俱有，书包也值得信赖，旁边就是贝赛思国际学校。

楼幢是中海御道几个组团中位置相对好的，最关键的是一线江景，尤其是高居的视野太开阔了。这次开放了8楼、26楼的样板间，站在26楼的阳台，对面是钱江世纪城栉比鳞次的高楼，近处是彭埠大桥车来车往，偶尔白色的高铁掠过，但距离较远丝毫没有噪音。

三房朝南的阳台打通，视野轩阔，站在这里，能看到钱塘江上三座大桥，有种直挂云帆济沧海的豪情壮志。

从样板间拍到的彭埠大桥  住浙网 摄

好处不多讲，但房源有一定的年头，外立面和户型稍显年代感，不是杭州人现在熟悉的“滨绿万建”的范儿。外立面裙楼是干挂石材，上方是同色系的真石漆，门厅设计了雕花，这个腔调“老钱”会比较喜欢吧。 

76套房源，建筑面积178㎡和207㎡两个户型，均把书房做了拓展，面积大的的做了“4+1”，但只有三开间朝南，还有暗卫是个遗憾，面积小的“3+1”，得房率在80%上下。据置业顾问透露，内部装修其实是升级了，不比6000元/㎡的装标逊色。

PART 3

锦绣公馆vs中海钱江湾，怎么选？

习惯住在城西文教片的，对房子品质要求高，加上有学区的想法，总预算在1000-1200万元的，那肯定是锦绣更合适啊。目前传出的消息是要拼社保，这块有底气的就报名喽。目前新房定的均价7.94万元/㎡，预计倒挂有，但不多。

喜欢江景，并认可江河汇发展前景的，会选后者。其实，钱江湾是倒挂更丰厚的那个。目前，钱江湾小区二手房挂牌价在10-11万元/m2，且挂牌房源量较少。9月份以来网签3套，有一套成交价2100万，单价超过11.8万元/m2。（网签有滞后，这套房源和下面商拍的是不是同一套？）

另外，2023年10月，中海钱江湾一套建面约176方的房源上了商拍，也是总价2100万成交，单价约11.8万/m2。这套房子备案价是1032.4万，单价58450元/㎡，如果成交属实的话，获利差不多翻了一番。 

和锦绣公馆类似，钱江湾也要冻资400-500万。一东一西，均是现房，各花入各眼，喜欢的早做打算。