文/住浙网 艾维

看到上半年杭州商品房住宅网签TOP20（数据来源：杭州贝壳研究院），感慨一句“我勒个去”，杭州市场去化能力太强了。

有的上千套的大盘放在其它城市，估计3年都卖不光，但在杭州都不叫个事。

譬如云城高铁盘云城之上，网签764套，剩下尾盘了，销售团队开始转战建发其它项目；譬如荷语江山府网签465套，哦，同一板块还有“榜一大哥”滨纷城卖了1724套，卖房子倒腾出了卖车的节奏感。另外，瓶窑的杭启云珹府381套，衬得璞翠云集330套、桂月云翠315套显得朴实无华。

这类新房的低调走强，也有分销的一半功劳。最近，分销的电话扑天盖地，只要你曾在售楼处留过联系方式，迟早有一个电话会来“收割”。

于是，涨价的豪宅热卖，降价的刚改能去化，近郊板块、滞销项目靠分销、全民，也能跻身TOP榜单。

PART 1 

眼下，粉盘的新常态：摇号与分销（全民）齐飞。前脚刚售罄，后脚开全民（分销）。

未科时舟里、首开即罄，但七成多的高弃选率让营销警惕，二开果断的开全民营销，等到了“三开”，又收回去了，改冻资为验资。在如此灵活的打法之下，时舟里，三开三罄，实力杠杠的。

最新的全民，是云城首个不限价项目望云润玺。“二开”推66套高层房源，涨价到41181元/㎡，相比首开均价39238元/㎡，涨了近2000元/㎡，比当初36100元/㎡的限价更是涨了5000元/㎡，涨幅接近15%。

239组报名，整体中签率28%。线上选房结束后，剩下3套低区（一套2楼、两套3楼）的房源。但望云润玺“三开”80套房源由于是180方大户型，均价已经降至39023元/㎡，但在操作了流摇之后，线上选房当天只卖掉了三成。

于是，全民来了——6月推荐新客户认购佣金3万元，签约还能再加2万。

PART 2

在“不知今夕何夕”的新房市场，有一类房子——鸽盘中的豪宅，卖不动了。

近期突然放出10套房源的中海御道，单价在5.3-5.8万元/㎡，但大多是非标户型，楼层也在低区。相比二手房，这几套新房几乎没有倒挂，显得吸引力不大，最终只有3户报名，远没有去年年底中海钱江湾的风光。

锦绣公馆实景图

今年3月，收官加推61套的锦绣公馆，放风要涨到9万元/㎡，最后亮出了真实的价格：约8.5万元/㎡。然而，选房当天锦绣公馆没卖完，还剩了14套179方户型没被选走。算它生不逢时，一波“地王”项目涌出，尤其是水电新村、蒋村低密和望江TOD项目的好房子横空出世，让富豪有了2000万以上级的选择，一度品质过硬的锦绣公馆也就不那么香了。

让人没想到的是，到今天，锦绣公馆仍有部分大户型房源滞销。

望金马府楼幢分布图

在杭州江南岸，也有一个意外的滞销品——望金马府。

当初开发商压根就没想到会卖不光，河景低密墅区，规划了联排和叠排。为了筛选本地改善客户，项目披上了“隐身衣”——没有宣传，没有销售团队，看排屋样板房要验资800万（叠墅500万）。

结果呢？

选房当天风云突变，“金马”马失前蹄——首开61套房源，只选掉了28套，还有一大半没有选完。虽然，剩下的多是叠排房源，但也有选剩的排屋。而且，选剩的低密房源，续销至今仍没卖完。

当初的加价幅度确实有点离谱——358方排屋总价2200万，地下室是毛坯交付，开发商定价近5万元/㎡，要这么卖就没人来玩了。果然，一语成谶。