文/住浙网 艾维

良渚低密新盘云启玉渚的首开价，倒反天罡了。

6F叠排均价32714元/㎡，可拿来作比较的，同板块萃栖云庐去年4月加推的洋房，均价为34320元/㎡。敲黑板，当时还是限价状态。

取消限价后，叠排反而卖得比洋房便宜。市场主导下的部分板块，取消限价后，对买家反而更友好了。嗯，还是“无形的手”灵光。

云启玉渚示范区  住浙网摄

研究员昨天跑盘了一趟云启玉渚，美轮美奂的示范区，功能齐全的下沉会所，配搭630万起住中叠、800万起下叠的总价，是不是有种穿越感？

云启玉渚的首开登记已结束，这不重要。项目操作流摇，直接落位，喜欢且预算够的话，去了就能选房，加推的还是叠排，排屋（预计总价1200万）还得等等。

1、区位篇

距离市中心近，算得上主城核心。

位于网周路上的云启玉渚，属于良渚新城板块，距离商业综合体永旺梦乐城七八百米，再走几步路，对面就是杜甫村地铁站A口。 眼下项目周边的界面，确实比较酸爽，从样板间的露台望去，一片希望的田野，还有待拆的几座厂房，周边有个商品房叫和昌府，一家已经爆雷的开发商，一查，果然是破发的。

在项目东面，目前为建材五金店、加油站、电动车卖场等，观感会有一定程度的影响。按最新的规划看，这片都会拆迁。假以时日，界面会有所改善。 

无江景无湖景无山景，作为低密，可以拿来上小某书打卡的景观资源少。看起来，建发全力用产品力来弥补。

2、优点篇

新中式大门头上，建发一直保持着优势，辨识度很高。喜欢的会很喜欢，至少待人接客会很有面子。

景观这块，有三进园林的范儿，部分设计贴合了良渚文明的元素。

园中树种繁多，目不暇接。项目不惜重金引入羽毛枫、紫薇、朴树、乌桕、香樟等老树。同时，配以罗汉松、老桩海棠等树种，共同绘就一幅四季皆有景的写意园林长卷。

这些，很考验今后的物业管理水平。据悉，叠排的物业费在6元上下（含能耗），是建发自己的物业。

公区的一大亮点是下沉式会所，包涵了恒温泳池、健身房、会客室，以及两个私宴厅。尤其大的那个厅，圆桌可坐20人，且自带中央厨房，从私厨平台上叫2位厨师上门，业主不用费心，就能张罗好菜好饭。足不出户，搞定商务、亲友宴请。

云启玉渚大的私宴厅  住浙网 摄 

叠墅装标不低，可看齐4000元/㎡这一档。

三大件分别是：日立中央空调，霍尼韦尔新风，港华紫荆地暖；厨房里用了方太的三眼燃气灶，还有洗碗机、一体蒸烤箱。客厅全石材地面，主卧用了杜拉维特的浴缸、台盆，壁挂式马桶，汉斯格雅的龙头、花洒。

全屋自带摩根智能系统，镶钻的开关bling-bling。 

3、户型篇

 房价降了，装标上去了，源于拿地成本大幅下降：今年2月，建发以楼面价15962元/㎡拿下良渚该宗地块，容积率1.2，溢价率15.85%。与之相比，2年前萃栖云庐的楼面价为18699元/㎡， 容积率为1.5。

云启玉渚容积率低了，楼面价反而便宜了2700多元/㎡，这是着力打造好产品的基础。

云启玉渚园区一角  住浙网摄

叠排面积段从200㎡-255㎡，奉上户型图。

4、不足篇

说了优点，得客观说说项目的不足之处。

大区位上，相对武林、钱江两岸和未科、云城这三个中心而言，高德显示车程分别为13公里、22公里、12公里，确确实实远了一些。

板块区位上，云启玉渚也难说得上核心，除了永旺梦乐城和浙大一院良渚分院之外，在学区上也没有想象空间；距良渚博物院、良渚文化村、玉鸟集车程3公里以上，要共享配套有点吃力，在良渚大道网周路这一带，要“单打独斗”打出一片天来，偏偏这周边的界面还无法加分。