文/住浙网研究员 管洛

今年上半年，杭州城市叠墅风头正劲：无论新房还是二手房，无论是正常销售还是法拍平台，主城低密热销，还能卖出好价格。

引起了连锁反应：今年一季度、去年10月放开限价后拿的地，“高低配”成了主流。容积率允许，有条件固然要做，没条件创造条件也要做“高低配”。

近期销售数据显示，非核心地段的低密不大卖不动了，很可能顺着“非核心叠墅-非核心排屋-核心区叠墅”这根链条，传递着寒意。

PART 1

住浙制作的这张主城区叠墅分布图上，显示的只是部分城市低密项目。如果把萧山、余杭、钱塘、临平的城市叠墅也算进来，这个名单还会更长。

制图：住浙网

这张图上的天青岳、润百合、湖山丽舍、西湖逸庐等已开卖，前2个盘已罄，后两个盘都还卖得动，此外，安琪儿3.0锦上万象府精装高层售罄，叠墅还未动，拱宸金茂府上月首开，卖的也是高层房源。天澜传序府的叠墅是钱二唯一的存在，放风是板块最贵的新房，要先看高层房源的销售情况。

尽管寒意蔓延，主城核心的低密应该不用担心，但区位稍偏的低密项目去化已感知凉意——萧山的君潮润府、宸风逸庐，余杭闲林的溪径恒庐当天没选完，后两项目一个去化近八成，另一个当天卖了三分之二，表现属良好。

云启玉渚的中式门头  住浙网 摄

两个纯新盘叠排的价格也很感人——良渚云启玉渚32714元/㎡、闲林的璟城里27587元/㎡，甚至比限价时代的洋房还要便宜，潜台词是：不降价，估计难去化。两盘均直接落位，不摇号。

由于稀缺，主城核心排屋像御境映庐、蒋村的建发栖湖云庄依旧会卖得火，随着地图比例尺缩小，萧山世纪城的宸云首开4套已罄，下沙兴耀青森4套当天卖了3套，还OK的，但富阳鹿山的乾御江南一口气推九成排屋房源，销售就要承压了。估计老板做好了心理准备：慢慢卖吧。

PART 2

随着市场行情转冷，周边叠墅的销售难现上半年的好日子。除了受制于经济基本面，板块“地王”陆续开盘，这些项目大多千万总价，在给高端改善出选择题：住近都市中心，还是“悠然见南山”？

更底层的逻辑，是叠墅的供应量渐增，如果没有区位加持，会因为自身“打铁不够硬”而被平替。主城核心排屋、叠墅之所以表现强势，关键在于“不可替代性”。

钱塘云庄的合院  住浙网 摄 

大多数富人喜欢追求稀缺资源，对总价相对不敏感。这使得该类产品，能够走出独立行情。譬如钱塘云庄，高层房源成交量萎靡不振，合院仍因稀缺而笑看风云。譬如凤起钱潮的联排，法拍屡现10万+成交价。