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2025年曲终人散，尽管杭州二手市场先扬后抑，年度关键词是“以价换量“，但住浙网盘点全年成交数据、成交量TOP30小区，发现亮点仍不少。

杭州全年市区二手房成交共计88456套，同比2024年93632套，下滑5.5%。过去的12月二手房成交共计6862套，环比提升4.6%，均价25161元/㎡，同比2024年12月28658元/㎡，下滑12.2%。（数据来源：杭州贝壳研究院）

数据来源：杭州贝壳研究院

数据中藏着的亮点有3个：1、刚需是2025年市场主力军，总价300万以内房源占比近七成；2、上半年成交热闹，走量明显，全年网签率超过100套的有24个小区；3、豪宅独栋领风骚，绿城桃花源全年网签92套，独栋成交超60套，换手率高达10%。

PART 1

在以价换量的主基调下，刚需成为买卖的主力军，杭州贝壳研究院的数据显示，全年8.84万套的成交结构里，总价200万以内的房源占比47%，比2024年的44.4%有明显抬升，200万-300万的占比22.9%，也就是讲，这两块房源总占比为69.9%。

在天平的另一头，总价过千万的房源占比2.2%，同比多了0.3个百分点。“两头翘”的同时，300-500万的占比少了。

更能说明问题的，是下面这张TOP30的榜单。

成交量前30的小区里，有半数小区的成交均价为“1字头”。比如在良渚板块，成交量最高的是次新安置房小区杜诗苑，全年成交144套，套均面积80m2上下，均价只要12745元/m2，百万总价搞定，首付一成五意味着掏出15万就可以入住。临安青山湖的星汇城，成交均价9216元/㎡，运气好的话，七八千的都能淘到。萧山浦阳的森与海均价9438元/㎡，房东们咬牙“割肉”出逃。

回顾》》12月11号稿子

此外，像金都夏宫、保利东湾、庭院深深、星悦城、御景蓝湾、溪谷岚湾均是“1字头”，坐实了这些板块是刚需重镇。

PART 2

申花三兄弟，星瓒颂锦府、杭曜置地中心是“唯二“网签过200套的，而馥香园是TOP10中网签均价最高的，仅有的6万+，不管是投资还是自住，馥香园的房东收获感满满。

馥香园实景图

改善代表是桂冠东方、杨柳郡、杭与城，分别网签了196套、188套、168套，其中既有亚运村的绿城大盘，也有云城刚交付的次新、自带学区的主城TOD。

杨柳郡是主城难得的超级大盘，共4个组团，4800多户。杨柳郡的热销，得益于其地理位置和交通便利性。作为地铁1号线七堡站上盖的绿城楼盘，去火车东站、城站、机场等交通枢纽相当便捷。

地铁1号线七堡站

结合数据和中介的介绍，杨柳郡的成交价稳定在4.5万元/㎡上下。据中介讲，不少人买杨柳郡是冲着学区来的。其自带两所幼儿园，小学是采荷教育旗下的澎致小学，初中对口彭杨中学，步行上学下学，少了不少烦心，实现家长“目送式教育”。

因为学区优势，加上杨柳郡的绿城基因，其在艮北是妥妥的二手房塔尖。此外，杨柳郡住宅楼下有商业街，附近还有招商花园城商场，东西两座花园抬升小区品质。其稳定的增值潜力、便捷的交通和完善的社区配套，依然是市场上的热门选择。

而在未科南，翡翠城四期（梧桐郡）上半年成交热络，而下半年成交量猛跌，主要原因是两个不限价新盘呈现了足够吸引人的品质，相当部分的接盘力被“虹吸”。

PART 3

绿城桃花源全年网签92套，均价11.1万元/㎡，亮瞎眼。